别再幻想大跌,2021郑州楼市政策面,是上车还是观望?

2021-01-13 17:54:01|来源:乐居买房
摘要| 别再幻想大跌,2021郑州楼市政策面,是上车还是观望?

2020年郑州房地产市场经历了疫情期间成交量下降、土拍市场遇冷、国家政策收紧等等。2021年伊始,关于市场、土地、房产、经济、发展等政策也接踵而至。目前郑州也进行了不少的规划,城市发展稳中求进。那么这些政策和规划,能给郑州和郑州人带来哪些影响呢?


01

土地、房贷、限购、租房...

大批新政来袭!


02

土地财政依赖度超100%!

最新土地政策严守价格!

近日,中指研究院发布报告:2020年,全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元,同比增加16%。上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿,北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿,福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿

土地财政依赖度,可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。2019年,温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度均超过了100%。属于超高土地财政依赖城市。

由此可见,郑州的土地发展对城市的发展起着至关重要的作用。

1月8日郑州市政府发布了《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政〔2021〕4号》。该文件加强了土地的出让管理,进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控。

 意见指出:

1、要加强土地计划管理,严禁擅自批准新增棚改项目其中,年度土地供应计划要结合区域存量房、地产去化周期和市场销售价格变化情况合理分解,形成季度土地供应计划。四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排,分解形成月度土地供应计划

同时严禁擅自批准新增棚改项目,已批改造方案的棚户区项目,应设定完成期限,加快推进。

2、住宅用地出让要按周边价格10%明确合理销售参考房价之后的住宅用地土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定。计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润。

3、住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人,竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人。

4、结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等,建立土地供应动态调控数学模型,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。


03

政策之下的2021

上车还是观望?

郑州当下市场现状形成的核心原因是阶段性的供需失衡,调整供需平衡才是郑州房地产市场的核心和关键。

最新的土地政策突出“流程精简、程序合法、定价科学、调控有效、监管有力”原则,以供给侧调控为主要手段,针对市场需求力求精准供地,保持供需两端平衡发展。

可以预见的是,在此次政策调控之后,部分土地市场的不规范现象及棚户区改造的进度等难点将得到改善和解决。而对我们自身的影响则是以后在土拍前就可以预测到项目未来的售价范围。并且10%的浮动规定,也代表着以后郑州房价售价的变化,大涨不能超过10%,大跌也不能超过10%。之后房价的稳定将得到保障!

对此,仍在犹豫的买房者,是选择及时上车搏一把?还是继续观望呢?


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