2006郑州写字楼市场发展研究

2006郑州写字楼市场发展研究

深圳瑞尔特房地产顾问机构（郑州分公司）   张良

一、宏观经济政策分析

1、国家对“中部崛起”的政策性支持

从国家“中部崛起”战略提出，到现在确立清晰的发展脉络，经历了两年时间。今年两会提出的“积极促进中部地区崛起”变得分外明朗。国家政策的倾斜以及河南经济的强劲发展使得郑州作为中原城市群领头羊在国内影响力大大提升。为郑州商务市场的发展带来积极的作用。2005年国内外大型公司纷纷落户郑州，为郑州的写字楼的开发带来大量购买力。

2、郑州市大力扶持大型企业集团的发展，拉动城市经济增长

郑州市ZF加快三全－思念、新郑港区、二七区马寨三个食品工业密集区、经济技术开发区等产业园区的产业集群建设，重点支持中铝、宇通、郑烟等大企业集团。

郑州作为河南省的省会和中原城市群的核心城市，在黄河中下游地区，郑州发展总部经济具有较强优势。到目前为止，已有6家年产值在5亿元以上的企业总部落户郑州高新区，未来郑州将会吸引更多国内外大型企业集团到郑州建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。以上的总都将会推动郑州写字楼的发展，为写字楼市场发展提供动力。


3、加大城区范围，加快城市化进程

　　截至０５年底，郑东新区开发面积约３０平方公里，开工项目１２０个，在建和建成房屋面积累计达到１００５万平方米，固定资产投资投入完成２３２亿元，入住人口达到１０万人。在“三年出形象”的目标如期完成后０６年１月１０日郑东新区向社会公布了“五年成规模”的发展计划和目标。入住人口达到２０万人：实现建成区域面积７０平方公里，居住人口突破２０万人；


二、写字楼宏观市场分析

 
1、需求大幅增长，2005年增长13.5％

郑州写字楼市场销售整体从02年到05年成逐年上升趋势，其中从03年到04年增幅较大，增长93％，2005年写字楼市场整体销售依然强劲，比2004年增长13.5％，比2003年增长120％，再创历史新高，达到过去十年来的最高峰，市场需求高速增长，销量猛增； 03年到05年的高速增长主要是因为郑州经济在近几年的高速增长带动了商务物业的需求，以及郑州市启动郑东新区核心CBD的建设，政策性的引导了写字楼市场的发展。


2、04年市区及05年郑东新区写字楼的放量，销量起伏较大

从04年到05年的每个季度销售情况来看，04年下半年的销售情况远远好于04年上半年的销售情况，原因主要是在04年的下半年多个写字楼集中放量的结果，市区包括郑东新区有多个大体量的写字楼项目推出，如国际企业中心、信息大厦、注协大厦、金成东方国际等多个项目的同时推出。

05年销售量总体比04年略高13.5％，其中05年在第四季度的销售量在全年最高，其主要原因是05年下半年郑东新区有多个高端写字楼推出，如绿地世纪峰会、蓝码地王大厦、联合中心以及市区的几个写字楼项目的推出。


3、价格上升趋势明显，未来依然成上升趋势

04年到05年每个季度的价格总体成上升趋势，到05年第4季度写字楼总体均价达到4884元每平方米，同比第三季度，价格提升20％，价格增幅较大。郑州写字楼整体价格上升趋势明显，主要原因是随着郑州经济的发展，企业对高端写字楼的需求不断增加，05年下半年郑东CBD多个高端写字楼的推出，整体拉升了均价，后期由于郑东CBD将有多个高端写字楼的推出，价格上升趋势依然强劲。

4、05年之前供求基本平衡，后期供大于求


02年到05年写字楼的供应及需求呈交替上升趋势，供求基本平衡，在02年的时候写字楼市场供不应求，03年写字楼的供应呈爆发式增长，是02年的3倍，但是03年到04年需求有大幅增长，总体供求基本平衡。但是未来两年由于郑东CBD多个高端项目的同时推出，供应量约30—40万平方米，未来两年写字楼的供应量大于需求量。


三、后市展望

1、未来几年供大于求，长期前景看好

郑州近几年供求基本保持平衡，但随着经济的稳定持续发展，写字楼物业需求的逐年递增，高档写字楼用地存在稀缺性，虽然未来两年写字楼供应大于需求，预计供应量在今年将达到阶段性顶峰，2007年后整体写字楼市场供求将开始逐步趋向平衡，中长期前景看好。

2、市场细分将是未来的主要方向

目前，以郑东新区为龙头的写字楼增长从面积上看已经到了一个令人担心的速度，虽然需求依然旺盛，但市场也出现了一定的销售压力。 2006年和2007年写字楼供给将以超高层高档写字楼为主，其中又以郑东新区CBD最为集中，激烈的市场竞争不可避免，但中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间。