陶总在广汇PAMA二期产品说明会上的讲话

　　各位来宾、各位朋友：

　　大家下午好。

　　刚才主持人介绍我是房地产业内知名的专家，现在专家这个词在北京经常是要挨砖的，就像在北京说谁是营销大师，基本上等同于骂人。前面几位是真正的专家，因为他们讲的是实实在在的干货，我在这儿就讲一些水货。

　　在来之前，接到马总的电话，说议程有我20分钟的讲话，题目很大，“中国房地产市场”，我觉得这个有点出乎我的意料，如果让我讲五分钟，应该提前一个星期通知我，如果讲30分钟，提前一两天就可以了，如果讲两个小时，随时都可以，但是如果20分钟讲中国房地产的形势，就很难了。但是我想有一个标准，我们业内有太多的专家已经出了太多的洋相，我再错估计错不了哪儿去了。就像我们著名的专家易宪容先生，我非常敬佩他，他研究房地产这么多年，每年都发表很多预测和看法，很难得，他一直错到现在，几乎从来没有对过，但是他还在坚持。所以我想我只要不比他更错就可以了。

　　刚才赵会长对郑州的房地产讲了很多，我对郑州的了解肯定远远比不上他，但是他所讲的观点，和我的看法上基本上是一致的。如果有一点不同，就是我不太同意他提出的“郑州的房地产市场还有10到15年的大好发展时期”的观点。我觉得郑州为代表的这样一些新兴的城市，至少还应该有20年以上的上升发展空间！为什么这么说？判断一个市场经济的价格，最重要的一个决定因素就是供求，还有一些其他的因素，比如说预期、比如说成本，但都不是决定因素。尤其是成本，我认为肯定不是房地产，包括其他商品的决定性因素，我们所有商品的价格都是由供求来最后决定的。比如说微软的操作系统，它的成本是多少呢？大概一张光盘几毛钱，它前期的开发费用如果摊到现在的产品上，大概也就几十块钱，但是卖一两千，你同样去买。同样的东西，比如我们早上坐飞机和下午坐飞机价格也不一样，因为早上坐下飞机的人少，下午坐飞机的人多。所以供求决定价格。当市场不需要的时候，无论你的成本多少，你也得跳楼去卖，当市场需求很大但供应极少的时候，你可以涨到天价，获取暴利。从供求这两个方面来看，未来房地产到底会怎么样？

　　我们先说说需求。

　　中国现在13亿多人，按照我们未来的人口增长趋势，大约到2020年我们人口会达到16亿人，16人大概是中国人口的一个顶峰，此后会趋于相对的稳定，也就是说从现在开始，到未来十年二十年当中，中国的人口至少还要增加3亿人，这3亿人按60%的城镇化比率，还有1.8亿要进入城市。我们现在13亿人人口中按照现在的城镇化比例，未来还有3亿人也要进入城市。这两个相加，在未来的时间内中国有五六亿人进入城市！五六亿人是什么概念？我们会有三个美国、会有四个日本这样数量的人口进入城市，他们会对住房产生很大的需求。美国用了上百年走到现在的房地产发展市场，中国大概在一二十年，我们还要有这么大的人口对房地产市场产生这么大的需求量，我们怎么会认为未来需求会下降？如果需求是这样强劲，未来还有这么多需要我们提供这样的产品，所以这个市场，我认为就决定了它一定是一个上升的市场。

　　再说供应。都说中国地大物博，但是我们地虽然大，可是用来适合建房子的土地并不多，再加上我们国家还有一个牢不可破的18亿亩的“红线”，就是要保证18亿亩的土地用来做农业生产，这是为了满足中国人的肚子。这是另外一个更高层面的政治需要，如果肚子都吃不饱，我们更谈不上对住房比较舒适的需求。18亿亩的红线不可突破，可以用来盖房子的土地供应又能有多少呢？所以任志强曾经提过一个观点，只要18亿亩这个红线不被打破，中国的房价永远不会跌下来！

　　供应不会大规模的增加，包括我们看看周边，因为对郑州我可能没有赵会长熟悉，他讲得已经很清楚，我就以北京为例。北京现在五环以内，基本上已经没有成片大块的土地用来开发房地产。从去年开始，60%以上的土地都是在五环以外，现在北京五环的房价均价到的14000多，四环的房价到了1.7万，这说明一个问题，我们将来可能会有土地，但是它是在郊区，在更远的地方，我们城市化的进程恰恰是我们的人群从农村进入到城市。这个供求的矛盾决定了中国的房地产在很长时间内是向上的。

　　再说说现在的市场。

　　价格决定性的因素是供求，在短期内还有一些因素，比如预期。现在很多城市出现价格下降，有些城市停滞等等，这都是预期在起作用。就是大家预期可能会下降，什么人在预期，“三老”，在这个市场上有三种力量，或者说三个群体存在：老头子，就是我们政府的官员；老板，就是我们开发商；老百姓，就是我们的客户。政府、开发商和客户这三个群体，他们对市场的预期是不同的，政府期望稳定，开发商并不像大家所想象的那样，就是都希望价格急剧的上升，价格上升到一定的程度，没有购买力的支持，房子也卖不掉。老百姓的预期也不像大家想的一样，就是希望价格下跌。实际上基本所有的客户最后都是希望房价上升的，他只有一个时候希望房价下跌，就是在他买房子的时候。他只有自己买房的时候才希望房价最好能跌，最好跌到我觉得非常满意为止，从他买房的一刻开始，所有的客户都希望房价上升。从这个点来说，如果供求决定它一定是一个上升的通道，预期，我们三种群体，在市场上存在的群体，从长远来看，都是有一个上升的预期，或者说有一个上升的期望值，只有一个群体是希望在某一个阶段房价是下跌。所以我们能更清醒的看到这个市场会不会下跌，至少在这样的供求关系下会不会下跌。

　　再说成本。

　　现在的拆迁成本，包括我们用人成本，金融成本，土地成本等等。成本已经使开发商觉得它无法像原来那样的暴利，就更加没有降价的冲动。我在来之前刚刚做完一个调查，在北京的二环，两年前大概拆迁成本一平米1.2万，现在在北京二环附近比较好的地段，拆迁一平米房子要付出的拆迁费一平米4万。这样的拆迁成本，即使政府一分钱的土地出让金不收，你想他的房价应该是多少？如果按2.0的容积率。所以我们说决定性的因素，供求关系决定价格在未来很段时间内是上升的，一些重要的影响因素，比如预期、比如成本，也决定了它将来不可能有大的下跌。

　　现在为什么会在一些城市就下跌了呢？实际上这些城市各有其特点，我们不能被一些表面的文章，或者报道所迷惑，因为思源在北京主要给一些大开发上做策划顾问和代理，我在这儿也推销一下思源。思源从2000年在北京开始做顾问策划和销售代理，现在在北京主要做一些大开发上的盘，最著名的应该是2008年北京奥运村，实际上和奥运会相关的三个地产项目都是思源一家中标的。奥运村也是去年的销售冠军，销售收入45个亿。

　　从我们了解到的情况看，现在一些城市出现了房地产的价格的下降，恰恰是和这些城市的一些特点相关。下降最明显的深圳、广州、还有最近的厦门、福州，这是比较重要的城市里有一些价格的明显下降。上海曾经有过一度，但是现在已经回升。北京，我们占整个北京房地产代理市场的20%，从我们在北京了解的情况看，今年一季度，从去年4季度到现在，北京整个房地产的成交量有大幅度的下滑，大概下降了30%—40%，但是北京的价格在这半年内仍然在上升，至少从我们所代理销售的楼盘来看，没有明显的下降。可能有个别的小副的下调，比如万科的楼盘，但万科的小幅的降价也是执行万科集团全国统一的战略，作为合作伙伴，对此我不方便评述。业内都在说，万科董事长王石先生去年开始“卖拐”。深圳是一个很特别的市场，深圳的市场，一个是香港的置业人群比较多，另外深圳是一个城市群，它是相对的，城镇化的比率很高，已经超过很多内地的城市，城镇化的比率高，就意味着一般客户群购房需求已经得到很大的满足。另外香港很多购房人群在深圳来购房，因为香港有很大的价格落差，去年我们采取宏观调控的一些政策，正好打击了深圳这样一个特点，就是限制外资购房，同样的政策，对郑州可能没有多大的影响，因为在郑州购房外资很少很个别，所以没有大的影响，但是对于深圳这个政策就有很大的影响。香港人过来买房有很大的限制。比如第二套放贷，都和深圳的特点有关。同时因为这些城市，前期市场化程度比较高，整个市场价格确实是在投资、投机的炒作下，涨幅过快，有虚高的成份。所以这些城市在这半年内有了一些的下降。

　　还有一些下降的少量的城市是在前一论的热潮当中，由于地方政府急功近利，大量的供应了过多的土地，透支了未来房价上涨的空间，在这样的宏观调控下，再加上客户群对未来价格的预期有了一定的变化，会有一定的下跌。除此之外，我们看到全国绝大部分的城市房地产的市场价格都是上升的。我们从今年1季度和去年4季度，国家统计局有关房地产市场价格统计也能看到，市场都在炒北京的房价下降，但是每一个月的涨幅都在两位书，都在8%—11%。

　　因为我对郑州不了解，但是我相信我们对全国市场的判断，对郑州同样适用。可能对郑州还有一点特别的是，河南是一个人口大省，河南又是一个城镇化比率不算很高的人口大省，所以对河南来说，可能它未来城市化率的需求和速度会比其他的一些城镇化比率已经比较高的省市需求更加强烈。所以只会支持河南的房地产更好的发展，或者说更长远的有一个上升的通道。同时刚才赵会长也提到，周边的十个省会城市里，郑州房价排在倒数第二，这和郑州所处的地理位置都是不相称的。

　　前面我讲到对于目前中国房地产市场我的一些看法。再讲一部分，刚才主持人说了，我是所谓的专家，今天来的大部分的朋友都是我们的客户，或者说潜在的客户，对这个项目感兴趣。我想从我作为从事房地产从业人员来说，我们有一些经验可以和大家分享。就是我们怎么样挑选房子。我们买房子的时候要看重哪些因素？

　　首先我们买房子其实不是你买房子占了多大的面积，很多人都有这个误区，这不是我们最大的价值。用李嘉诚的话，买房子，第一就是位置；第二是位置，第三还是位置。为什么说是位置？实际上我们买的是这个位置所在的配套，它的市政设施。为什么纽约的房子就比北京贵，为什么香港的房子更贵，郑州市中心的房子为什么比远郊区的贵，因为有很多配套在这里头。包括医院、学校、商场、邮局等等，凡是房价比较高的，都是很便利的。所以我们买房子，要看这个房子的背后有多少的市政，有多少的配套。我想这是一个很重要的东西。

　　拿广汇•PAMA所处的位置来说，如果我们抛开它周边，我们就很难比较，为什么这个地方我们认为比较有价值。我们知道它旁边是CBD，南边就是金水大道，这边中州大道，这个位置意味着什么？意味着便捷，意味着城市未来发展的方向，我们靠近CBD不仅仅是它是一个商务中心，同时意味着我们这个社区未来的客户群和它有关，或者说我们将来会因为CBD而给这个房子，给这个社区带来额外的价值。我们可以假设一下，如果是一个南城的，旁边是村庄，或者说是工厂，那么这个房子你可能住了十年八年，你想转让、出租，你转让、出售和客户和你想要出租给他的客户，你周边是工厂，工人的购买力，和你旁边是CBD，写字楼的白领的购买力是不一样的，这也决定了你房子增值的空间到底有多大。

　　所谓位置，包括我们现在的配套，政府给它的投入。我们拿现在CBD的投入，和金水大道等等这些道路的投入，把政府可能在这里投入几十亿上百亿，我们把这个投入平滩到每一个楼盘的面积，看看每个楼盘能分享多少政府的投入，这代表这个房子背后真正的价值。所以说，怎么看房子？第一是看位置，而看位置，一个是看它现在的便利程度，一个是它是否符合城市未来发展的趋势，是否是城市未来发展的重心？如果是，那它未来增值的空间就更大。我们相信，我们投资就是一个更加值得的投资。

　　第二看设计，房子不是装修出来的，如果我们花两千一平米的装修，包括现在北京很多高档楼盘，每平米的装修三千四千，这个不是我们所要看重的。设计是能够提前给这个房子带来价值，刚才我们魏总设计师给介绍了很多他们设计的一些理念，我想这些东西是真正能给这个房子带来价值的。如果我们要是事后自己能够改变的东西，自己能够配置的东西，就不应该是我们最看中的，装修你可以自己装，哪怕他用两千一平米的标准，你不满意也可以拆了，只有一样东西是事后无法改变的，包括它的规划设计，它的景观，它的外立面。这些东西不是我们每一个业主，每一个客户自己可以改变的。包括我们户型的设计，是不是有超前性，是不是舒适，是不是宜居等等。这些是这个房子自身赋予你的因素。

　　第三，未来的稀缺性，我们判断一个楼盘好不好，还有一个它所占有的这些要素，在未来是不是稀缺的？比如说可能政府将来会推出大量的廉租房、经济适用房、限价房等等，而这些房子基本上可以确定都是小户型，现在又推行90、70政策，这本身就意味着在很长一段时间内，大户型是稀缺的，如果一个东西未来可能是稀缺的，根据我们供求关系的理论，它应该是增长空间比较大的。所以它是否有稀缺性？再比如我们靠近CBD，CBD周围是否还有大块的可以用来做住宅的用地？如果很多，虽然我们说这个位置仍然很好，但是它稀缺性不够，如果CBD周边离它很近的地方已经没有大块的土地用来做开发，那我们认为它还具有稀缺性。

　　这几个因素是我们选房子最重要的因素，位置、规划设计、包括是否具有稀缺性。当然还有其他的东西(不是我们最重要的)。比如说，在同等的条件下，有些楼盘很相近，户型也差不多，位置也很接近，价格可能稍有一点差异。其实还有一些其他因素，当你认为这些因素都差不多的时候，还有一个感受，你住在这样的房子里你什么样的感觉，这个感受是很难用价格衡量的。我周围的邻居都是高素质人群，我的邻居家庭状况，因为大户型比较多，比较集中，和我旁边都是廉租房、经济适用房的感受是不一样的。再比如方向，我们会发现一个很有趣的事情，绝大部分政府大楼所在地，如果有一个交通干道，我想中国或者是国外，尤其是中国，绝大部分的政府大楼一定是在它面前的交通干道的北面，主要在北面。包括商业，当一条街是东西向的时候，往往北面的商业会比南面的更繁荣。就像北京故宫、皇宫或者是政府，基本上都是面南。其实大家可以想像，当一个社区干道在南面的时候，意味着你是从南面入口进来，你看到的是向南的正立面，这种感觉和舒适型都会好很多。同样一个社区，如果从背后进入它，你可以想象又是另外一种感觉，同样像政府大楼，如果它面南而坐，我们从难免进入会感觉很气派，如果从后面进入就是另外一种感觉了。除了大楼向北而盖。当然这些不是最重要的因素，只是一些影响因素。

　　我想今天能给大家分享的主要是这两部分，一个是我现在对中国房地产市场的看法；一个是我的经验或者说体会。谢谢大家。