查明军：谁动了谁的奶酪

　　市场变幻犹如白云苍狗，难以捉摸。在波涛汹涌的房地产市场中，有些项目折戟沉沙，风光不在；有些项目挺立潮头，傲视群雄；有些项目苟延残喘，奋力支撑……市场不相信眼泪，在房地产大起大落、狂悲狂喜的背后，留给人们的是太多的思考。作为住宅业的一种建筑形态，别墅也不例外。

　　自从别墅在郑州诞生的那一天起，有关别墅的话题和争议就未曾停止过。从2000年下半年起，别墅在郑州“大行其道”，雨后春笋般迅速崛起。而对于别墅的争议，亦有愈演愈烈之虞。有人称2001年为“郑州别墅年”，也有人预言：2002年，郑州将别墅成群……不管怎样，有一点应该肯定，那就是，作为高档物业，别墅几乎占据了郑州房地产高端市场的半壁江山，欲与高层住宅试比“高”。

　　在郑州，高层住宅曾一度垄断房地产业的高端市场。别墅的介入，使得这一局势被彻底打破，高端物业重新洗牌。高层与别墅，作为房地产市场的高端产品，客户群体的“同质化”使二者的交锋成为必然。高手过招，谁与争锋？这场没有硝烟的沙场争斗，究竟鹿死谁手？有限的市场份额，高层与别墅，究竟是谁动了谁的奶酪？

　　竞争格局 重新定义

　　以农业文明为主体的中原，在历史的演变中，形成了独特的商业文明、地域文化和生活方式。但是，这并不意味着新型的建筑形式就不适合中原人的居住方式和生活习惯。

　　随着国家房地产法律、法规的不断健全，政府职能部门相关利好政策的相继出台，为郑州房地产市场的发展提供了一个前所未有的平台和空间。在这种大背景下，郑州的房地产市场空前高涨，一批批优秀的房地产企业和房地产项目脱颖而出，市场竞争也由此加剧。

　　2000年下半年，伴随着住宅“郊区化”的强音，别墅项目在郑州再度粉墨登场。

　　郑州别墅项目的最早出现，应该追溯到1992年的英协花园。当时，郑州的房地产市场刚刚起步，无论从哪个角度来看，郑州的房地产市场都处在一个探讨、学习的阶段。英协花园进军别墅市场，在郑州开了别墅项目的先河，成为第一个敢于吃螃蟹的人，尽管结局有些悲壮。如果拿现在的眼光来重新审视英协花园的别墅，我们就会发现，尚处在“草创期”的房地产市场，还没有为“本土化”别墅提供一个可以参照的“前车之鉴”。在项目定位、产品包装、配套设施、营销策划等诸多方面都留有空白。这个早产的别墅项目，在当时的市场中并未掀起太多的波澜，自然也不会给郑州的高端市场造成什么压力。郑州高端市场的竞争仍然集中在高层项目(包括商业物业和小高层)之间。

　　今天，别墅已经今非昔比。2000年下半年，郑州的别墅“喜临春天”，纯别墅区、单体别墅(也称独立别墅)、TOWNHOUSE(联体别墅)等，一路风尘一路歌，欲分高端市场一杯羹。事实上，自从别墅项目在郑州二次登陆的那一天起，别墅就以其相对较低的市场单价，而总价又与高层住宅“难分伯仲”的尴尬身份，令消费者在高层与别墅的抉择上左右为难，进退维谷。只有当其中的一方占取主动时，两者才会发生偏离。笔者曾亲眼目睹一些客户在面对相近的价格、不同的建筑形态时，犹豫多时后，直奔别墅而去，永无回头。

　　如果说高层与高层的竞争属于“人民内部矛盾”，那么高层与别墅之间的纷争就属于“敌我矛盾”。在别墅项目介入之前，房地产高端市场的竞争只是高层与高层之间的对垒和游戏。别墅介入后，则演变为高层与高层、高层与别墅、别墅与别墅的多元化竞争。以前，高层项目只需“攘内强己”，而别墅的介入，使得高层住宅既要“攘外”，又要“安内强己”。

　　毫无疑问，郑州住宅业高端市场的竞争格局，由于别墅的全面介入而被彻底打破，高层住宅独家高歌的局面已是明日黄花，新的竞争局势日益明晰。

　　谁领百年风骚

　　虽然高层与别墅共同占有“同质化”的客户群体，但是两种不同的建筑形态所提供给业主的，却是两种完全不同的生活方式。哪个好，哪个不好？哪个更适合现在和未来人们的生活理念与居住情结？两者各有千秋，很难说得清楚。

　　相对别墅而言，高层住宅有其自身的优势。目前，郑州市的高层住宅大都集中在城市中心的成熟地段，拥有相对完善的生活配套设施——教育、医疗、休闲、购物等等，便利的交通是其最大的卖点之一。高层住宅良好的视觉景观、通风及采光效果，是别墅项目所无法企及的。另外，钢筋混凝土结构也使得高层住宅个性鲜明。“人无完人，金无足赤。”高层住宅也是如此。在对社会资源最大限度的整合和占有的同时，汹涌的人流、车流以及都市的喧嚣与繁杂成为困扰高层住宅的一大障碍点。

　　然而，人世间的事物总是带有浓郁的辨证色彩和哲学味道。就别墅而言，郑州的别墅都集中在市郊区域。因为在市中心营造商业别墅的可能性几乎为零。有得必有失。远在郊区的别墅项目又成为产品本身的一大卖点。如：郊区清新的空气、良好的自然景观及别墅区内的人文景观等，既使第一居所成为可能，又为休闲度假、修身养性提供了广阔的空间。另外，私家车库、花园等也成为市中心高层住宅无法比拟一个亮点。从目前的市场情况来看，别墅在消费者的眼中已经成为一个高档的商品，成为人们身份、地位和财富的一种象征。而别墅项目也决非完美无缺。由于别墅项目所依托的城市配套尚不完善，社会服务功能还很欠缺。因此带来的是生活成本的增加。生活是现实的，也是真实的。比如教育，对于大多数家庭而言，孩子越小，对成熟的教育配套的依赖性就越强。虽然现在的孩子不必重复两点一线单调的日子，但是这种模式对孩子的教育、安全却有着很大的保障。所以，别墅项目的开发商或多或少都要承担起“办社会”的成本。如教育、医疗、休闲、购物等。而这些也决非一朝一夕就能实现。“办社会”需要成本，开发商的双肩究竟能扛起多少，恐怕只有开发商自己清楚。如果把眼光放得再长远一些，随着郑州市城市化建设的不断加快，政府与开发商的共同投入，相信别墅也一定“长风破浪会有时”，生活成本的问题又似乎不成问题了。

　　没有输赢的争斗

　　如今，郑州房地产市场的竞争进入了一个新的阶段。而高层有别墅的“对话”才刚刚开始。相近的客户群，使高层与别墅的竞争成为必然。

　　如果从营销策划的角度来回顾郑州近两年的高端市场，我们就会发现，在项目的定位上，别墅显得单纯一些，而高层住宅却有些飘忽不定，甚至“中途倒戈”，弄得业主一脸困惑。

　　君不见老潘的SOHO现代城在北京走红后，一些开发商们趋之若鹜，仿佛一夜间看到了高层项目的曙光。不管自己开发的项目是不是Small office home office ，均以SOHO自居。一时间，郑州SOHO满天飞。一些本来规划做纯粹“高尚住宅”的高层项目及时调整战略，转向商住楼、SOHO等，给人的感觉总是有些暧昧。

　　当高层住宅的目标客户掉头直奔别墅而去的时候，有些开发商坐不住了，有些甚至开始怀疑自己的项目，更为没有在郊区买进营造别墅的项目用地而深感懊悔。

　　有趣的是，当客户“投奔”别墅后，别墅与别墅之间的“人民内部矛盾”瞬间又发生了质的变化。“蜂蝶纷纷过墙去，却疑春色在邻家。”别墅之间竞争的烽烟也悄然四起。

　　其实，高层也好、别墅也罢，建筑形态上的差异本身无可厚非。说穿了，都是房子而已，都是为人们提供一个身心栖息的场所和空间。无论别墅还是高层，营造自身独特的文化氛围、提高产品附加值，最大限度地满足业主的精神生活需求，更多地体现出对人性的尊重和关怀才是住宅建筑的根本。

　　在这里，我们无意提高或贬低某类建筑形态或某类项目。无论怎样，别墅和高层都在丰富着城市的建筑形态，真实而又自然。

　　我们完全有理由相信，别墅与高层的争锋，必定是一场无输无赢的戏剧性纷争。如果非要在别墅和高层之间下个定论的话，那么我想用一句诗来形容最为贴切。那就是“梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香。”在激烈的市场竞争中，我们更愿意看到，在别墅与高层各领风骚的同时，高层与高层、高层与别墅、别墅与别墅能够风光共流转。

　　毕竟，一枝独秀不是春。