伟业顾问：北京望京巨头经济连带商务需求几何

　　望京已逐渐形成由跨国公司总部及研发中心的“巨头经济”带动的以“电子信息”为核心的高科技产业链条，区域商务办公氛围经过十余年的市场培育已日渐成熟，商务市场大跃进的序幕正在拉开。

　　望京商务办公市场近年也逐步发展，经历着从北部的望京科技园区开始，逐步向南发展的过程。以地域兼顾功能为划分原则，可分为望京北部产业园区、望京西部区域、望京南部建成区和望京中东部商业中心区这四大板块。

　　望京产业区(中关村电子城西区) 已初步形成跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地。正充分发挥聚集和辐射效应，带动电子信息、应用软件等高新技术产业发展。“头脑经济”形成品牌， 摩托罗拉(中国)总部及研发中心、加拿大北电网络(中国)总部及研发中心、爱立信(中国)总部及研发中心、索尼爱立信(中国)总部及研发中心、三星(中国)服务总部、朗讯研发中心、英国爱德华公司、美国安捷伦科技总部及研发中心、德国宝马汽车电子……一连串的世界500强企业或国际知名企业落户、投资望京产业区。

　　可以看到，随着望京产业区大力支持辖区非公企业的发展壮大，科技园区内部的叶氏集团、爱慕制衣、天利集团、金汉王网络、鑫佳泓科技、洛娃集团、中辰集团等十余家企业取得了长足的发展。天利公司经过多年的发展，已在深冷技术设备的整体研发和制造上达到国际水准。洛娃集团目前已成为集环保洗涤、绿色乳业、地产旅游三大支柱产业为一体的民营骨干企业。以天利、叶氏等企业为骨干的非公经济总部基地正在逐步形成。

　　北部的望京科技园区将目光专注于吸引跨国企业的企业总部和研发中心，其形成的高新技术产业的产业链效应，带来更多提供伙伴服务的中小型企业落户望京产业区及周边地区。望京中南部商务市场应运而生，但由于望京区域商务办公市场发展尚处于起步阶段，办公物业档次较低，发展不成熟，市场不温不火，与其日益凸显的区位价值不符。

　　•区域现有供应的办公物业约17家，现有供应量超过47.3万平米。

　　•区域办公物业中，纯写字楼与商住楼目前在开发总量中各占55%、45%。典型项目如写字楼卷石天地、博雅国际中心，商住楼金隅国际、LOFTEL、博泰大厦等。

　　•望京区域现有办公物业档次属北京整体写字楼市场的中档偏低水平，甲级及乙级写字楼开发量较少；

　　•望京区域办公物业项目规模较小，44%物业规模普遍集中在12000-20000平方米之间，属于小体量办公楼；

　　•现有办公物业售价集中在7800-8800元/平米左右，销售状况较好；写字楼和商住楼没有明显价差；区域最高售价的博雅国际中心售价12000元/平米，目前考虑整售；

　　•区域内办公物业租金以2-2.5元/日/平米为主(租金中均包含了物业管理费用)

　　可以看到，相较于周边的三元桥商圈、丽都商圈、亚奥商圈、CBD商圈等，望京区域办公物业价格存在明显差距，丽都商圈写字楼售价在15000元/平米以上，三元桥和CBD商圈写字楼价格更是超过20000元/平米以上。可见，望京区域中高档写字楼将成为区域商务市场发展的重要方向，同时价格亦存在明显的上升空间。