限贷比限购对市场影响更大

　　任志强 北京华远地产股份有限公司董事长

　　今年行业形势具有确定性

　　都说今年地产行业形势有不确定性，我的看法正好相反，我觉得今年的确定性是最明确的。

　　第一个调控政策不变是确定的，中央多次强调“要巩固去年的调控成果，调控的政策要毫不动摇”，所以我不认为今年在宏观调控政策上有什么不确定性；其次，去年房地产投资呈现下降趋势，在严控的政策条件下，今年的房地产投资下降也是非常确定的；第三，从去年9月份以后，商品房开工面积开始持续下降，今年的新开工和开工总面积将继续下降也没有什么可疑问的。

　　就销售面积而言，今年和去年相比可能会略有增长，其中一个重要因素是今年有大量的保障性住房入市。按照住建部的要求，今年保障性住房将竣工500万套，再加上商品房，总的销售面积可能是略有增长。销售金额方面，如果保障性住房所占的比重很大的话，那么销售金额可能是持平或者略有下降。我不认为今年的调控政策、市场有什么不确定性。

　　利率上涨比限购影响更大

　　去年，很多城市的房价是下降的，但是老百姓没有得到实惠，重要的原因是银行提高首贷利润率以后，把钱转到银行的兜里去了，导致老百姓兜里的实际支出能力在减弱，比如某人最近买了一套100万元的房子，房价较以前降了10万，但是由于利率的提高，购买者却不得不多付20万元的利息。

　　去年年底发改委的会议，今年年初住建部、央行的会议都已经明确提出了对首套购房的贷款利率给予支持。温总理近日在国务院会议上也再次明确，要求加大对首套住房信贷的支持力度，虽然一些银行首套房贷目前已经回到了基准利率，但是和基准利率的0.7倍相比，二者之间的差别大概仍然相当于18%的房价。所以，如果银行信贷能回到国八条所说的差别利率，那么销售会实现预期的略有增长的目标。

　　可以明确地看到，限购政策在去年3月份刚刚出台形成销量小幅度下滑之后，持续出现的是销售增长，但到去年9月份银行利率发生变化之后，商品房销量全面出现了下滑，这个下滑已经从限购城市蔓延到非限购城市，对市场影响巨大。

　　我相信，如果没有对个人首套房贷的一个差异化政策，未来市场销量只能会越来越少，而不会越来越好。因为，对老百姓的消费，限购政策影响的只是购买权利，不影响钱包，但是限贷和利率提高直接影响的是老百姓的消费能力，是让老百姓多掏钱，其后果远比限购政策严重得多。

　　对症下药解决高房价

　　没有哪个教科书告诉我们什么是合理的房价，所以我们就把世界各国的情况做了一种累计，最后得出一个结论，当房价和收入弹性指数为1的时候，房价是相对合理的，这个阶段是市场运行最平稳、最合理的一个阶段。目前，中国的房价和收入弹性的指数是1.38，必须承认这个房价是过高的。

　　那么，中国的房价和收入弹性指数为什么达到1.38？首先是我们进入城市化的高速发展过程，城市化率和人口迁移让我们进入一个住房需求加速的发展阶段，按照国家统计局今年1月份公布的数据，我们的城市化率达到了51%，但是如果按户籍人口计算的话，我们的城市化率仅有30%，刚刚进入到要高速发展的过程，所以对住房的需求以及对价格的影响是巨大的；第二个原因是我们迅速完成了人均收入超过4200美元的一个发展过程，在人民收入增长的过程中，大部分农民会由于收入提高而进入到城市中来，所以城市化发展的速度会加速，但是住房的供应并没有赶上人均GDP增长的发展速度；此外，土地供给制度的垄断、2008年至2009年的政策救市以及宽松的货币政策和低利率，也成为推动住房价格上涨的一个重要原因之一。

　　因此，必须对症下药才能让房价过快上涨的问题得到合理解决，把市场的归市场、保障的归保障，政府真正承担起对弱势群体的保障任务，而把市场部分放开，让市场充分发挥市场的资源配置作用，让市场产生自己应有的效率和价值。