郑州楼市断供是真命题还是伪命题

　　今报记者 王磊

　　有业内人士指出，郑州虽然还未出现深圳那样的“主动断供”，但离“断供”只有一步之遥，已处于断供临界点。郑州楼市断供，是真命题还是伪命题？面对可能出现的金融风险，银行和个人应该如何防范？为此，记者走访了相关专家和金融人士。

　　真伪PK

　　郑州断供VS深圳断供

　　有人说，在郑州谈“断供”还为时尚早，因为房价没有出现暴跌，房屋资产缩水并不明显。但记者在采访时发现，购房者因无力还贷造成的“断供”现象却是不争的事实。

　　王楠(化名)是某省会媒体的记者，毕业不足四年，便拥有了两套房子，每月还贷额接近3000元，他也晓得其实自己并不具备支付两套房贷的能力，他说：“那时候大家都在抢房子，买了就赚了，不买才是傻蛋呢。”

　　为缓解还贷的压力，业余时间他做起了保健品的生意，从报社下班后，一有时间他就会溜到自己的门店里，起早贪黑地做起了两份工作，用他的话讲，“市场好时，咬牙撑着心里也很美，房价上涨是我的动力，我当时的预期是房价涨到8000元，讨老婆买车的钱都有了”。

　　天有不测风云，2008年以来，楼市出现了持续低迷，王楠的预期似乎变得遥遥无期，然而屋漏却偏逢连阴雨，王楠的生意也因门店拆迁大受影响，不得不关门歇业。资金来源不保的他陷入了严重的“经济危机”，在苦撑了三个月后，终因无力还贷向银行“断供”，他无奈地说：“没想到市场会急转而下，我被当时的市场迷了眼。”

　　对于王楠的处境，我们不禁要问此“断供”与深圳的“断供”有何不同呢？

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，此“断供”非彼“断供”，两者有着本质上的区别，此“断供”是由于业主无力还贷造成的“被动断供”，而并不像深圳那样出现房价暴跌，产生房屋资产缩水引起的“主动断供”，以郑州的情况而言，尚不具备深圳“断供”的条件。

　　上海浦东发展银行郑州分行个人信贷部总经理任海峰认为，这种“被动断供”主要是因为变故产生的不可抗力因素所导致的，这种情况在全国都很普遍，因无力还贷导致“被动断供”，所占的比例是很小的。“我个人认为，以目前郑州的情况而言，被动断供的比例尚不足1%，个人房贷依然是最优质的贷款种类”。

　　记者调查

　　郑州已处断供临界点？

　　居安思危方能防微杜渐，对于郑州“断供”为时尚早的说法，有业内人士指出，郑州虽然还未出现深圳那样的“主动断供”，但离“断供”只有一步之遥，已处于断供临界点。

　　记者调查时发现，郑州各大银行都存在每月向房贷者催缴欠款的现象，不良贷款率逐年走高，而因无力还贷造成的起诉也在增加，仅郑州市高新技术开发区法院2008年上半年就已受理了20余起。据不完全统计，郑州市住房个贷不良记录多达几千例。

　　一位不愿透露姓名的银行人士指出，银行审查不严是导致不良贷款率走高的重要原因，信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了“投机性”需求快速膨胀，直接推动房价快速上涨，这些原因都为“断供”埋下隐患。

　　深圳“断供”是因为房价下跌引发的，纵观郑州市场，虽然官方数据在“力挺”房价，但市场上房价“明升暗降”的意味已很浓厚。

　　记者调查发现，为应对目前市场形势，不少楼盘普遍采取了“买房送装修”、“买房送月供”、“买房送电器”等方式吸引购房者。花园北路的一家精装修小户型项目的房价与去年同期相同，却打出了“买房送电器”的优惠。

　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，通胀压力下，房价涨幅超过10%的房子才能保值，如果房价原地踏步或者变相降价，其实是房价已经小幅回落了。而个人房贷风险临界点是房价下跌30%，如果郑州房价进一步走跌，将有可能出现类似深圳“断供”的现象。

　　7月31日，郑州市统计局公布了对全市50家重点房地产企业上半年开发与销售经营情况的专项调查结果，上半年资金来源充裕的企业比重仅为6%，情况一般的企业为70%，资金来源紧张的企业为24%。

　　业内人士指出，郑州房地产企业资金链的压力已很明显，倘若市场仍然持续低迷，不排除企业采取大幅降价回笼资金的可能，这也为业主“主动断供”埋下了伏笔。

　　专家建议

　　用“压力评测”应对风险

　　在“断供”面前，损失最大的无疑是银行，深圳“断供”虽然只是个案，并没有引发蔓延全国的金融危机，但这种现象足以引起我们的重视，如果任由其发展下去，多米诺骨牌一旦倒下，后果将不堪设想。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为：“断供门”中银行需要做自我反省，银行应该学香港做“压力测试”以应对可能出现的贷款风险。

　　对此，一些金融人士在接受记者采访时普遍认为，“压力测试”这个设想固然美好，但目前内地能够进行情景模拟测试的银行很少见，实施起来有难度。

　　刘社认为，“炒房客”的经济损失是“断供门”的直接表现，开发商在“断供”事件中早已金蝉脱壳，其实损失最大的当数银行，房价的涨落和房地产股票的振荡牵动着银行的敏感神经，这也是近年来金融政策不断出现的原因，“9·27二套房新政”，多次加息，国家在防范金融风险的政策上下了工夫，但政策在可行性与可操作性上还不够细致，如果能采用类似于基金的“压力测试”，将会从源头上杜绝潜在的金融风险，对于隐含的风险，银行应该防范在前，做好准备。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，“断供”事件中一些别有用心的人，要挟政府来调整市场政策的目的没有达到，反而引起了银行监管部门的重视，同时也引起了各商业银行的重视。这将是全面检讨与改革当前住房按揭体系和制度的一次机会。通过这次实地调查与了解，相关部门可能还会出台住房按揭贷款制度的一系列新规定。

　　刘社认为，按揭制度的出现让房地产市场步入快车道，但由于操作时的不严谨，引发了种种问题，例如假按揭、虚开证明屡见不鲜，今后的银行应该进一步提高按揭贷款的市场准入门槛，加强对购房者真实性需求的审查，鼓励自住性需求，加大对投资、投机性需求的遏制。