地铁：打破以地段论房价的市场格局

　　沿线楼盘升值成必然

　　经济视点报：面对纷纷扬扬的地产市场，开发商应该如何应对？开发商如何抓住机会点(如地铁沿线楼盘升值潜力凸显)借势造势，行销中原？

　　张栋涛:首先借势的一个前提是要有好的产品，如果没有好的产品，再“借”也起不了什么势。在楼盘同质化日趋严重的情况下，要真正抓住市场的细分化需求，针对楼盘的个性化品质进行深挖掘，打造出好的产品。

　　韩其官：现在房地产市场竞争越来越激烈，要面临种种不确定的因素，比如国家政策，以及行业内部的竞争压力，开发商应该有“处乱不惊”的生存智慧，要做到处乱不惊，就要考验到开发商的实力以及成熟的运作体制和良好的事前防范措施，如果平时这些就做得很好，面对纷纷扬扬的房地产市场，自然也就会临危不乱。

　　地铁的建立从整个城市运营的角度来看，是有利于城市的发展，而房产就是整个城市运营不可缺少的重要角色，所以，地铁沿线的楼盘升值是必然的。至于如何借势造势，这要视每家楼盘的特点而定。

　　经济视点报：消费者的置业、投资热情，在2007年下半年至今，受到种种因素的制约。2008年开春伊始，市场在迷茫中渐显机遇(如地铁沿线楼盘升值在望)……消费者如何及早打算，赶上投资、置业利好的早班车？

　　张栋涛:在成功的投资收益理念中，还是以稳健投资为主。现在股市行情变化太大不太看好，房地产业作为国家支柱产业，其发展的大势在未来较长一个时期内不可能改变太大，市场的刚性需求也很大，房产投资具有稳健投资的特性。

　　郑州地铁的开工建设，缩小了郑州的区域概念，在地铁附近的楼盘都会有不小的升值，投资者可以结合自身情况抓住这一机遇。

　　韩其官：从2007年下半年到2008年年初，全国房产市场一直处于比较迷茫的状态，曾一度进入冰冻期，但这只是暂时的，市场将会因奥运经济的振兴而复苏，郑州房地产随着春季住交会的展开在4、5月份慢慢升温。所以整个房地产市场的基调基本是上扬的，现在买还是比较经济合算的，所以对真正想买房的人，该出手时还是要出手。

　　经济视点报：郑州地铁即将开建，您认为地铁将对郑州房地产市场格局带来怎样的影响？

　　张栋涛:地铁是一个城市经济实力与国际化水平的表现,将对改善郑州市交通将发挥重要作用。它同时也给郑州市的房地产市场布局带来很大的变化，目前以“地段论价格”的格局将会发生根本变化。地铁缩小了郑州市的区域距离,对市民的生活方式、居住理念以及城市商业格局带来强烈冲击，把一批客户吸引到地铁周边区域，对于地铁周边的物业升值空间更大。

　　韩其官：我曾经看过一本杂志，上面说上海市在一项调查中发现，决定房价的影响因素中，交通便利性所占权重为0.31、环境因素0.282、生活配套设施的完善程度0.233，三项合计达0.825。从上面的数据可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房产能否升值，有多大的空间，还应综合考虑各方面的因素，房产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。所以说，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”，它在一定程度上对房地产的增值起到推动作用，但它的作用并不是万能的。

　　土地、资金困局待解

　　经济视点报：土地问题始终是房地产企业发展的焦点。2007年，“地王”频现、“面粉贵于面包”怪圈暗涌、“囤地孽疾”，从实质上暴露了土地市场的种种弊端。您怎样看待这一现象？

　　张栋涛:一个区域如果出现了“地王”，该区域周边的地价自然会被重置，从而拉高整个区域的房价，这种上涨不是因为正常的供求关系而致，而是以资本游戏重置地价、人为抬高地价，从而加剧房价上升，甚至导致房价出现虚高，大大脱离了真实市场需求。

　　国家实行严格的土地控制政策一直是房地产宏观调控政策的主调之一，连环出台的土地控制政策，有利于解决违法违规用地严重、工业用地的盲目扩张、地方政府强烈的占地冲动等问题，更需要规范土地市场。

　　韩其官：“地王”频现以及“囤地孽疾”，都在一定程度上说明了开发商对土地的渴望，由于地价高，房价自然居高不下，这就形成了一个怪圈：地价越高，房价也就越高，最后到消费者手里，可能就更高。要解决这一根本问题，还是需要政府和开发商之间有一个很好的平衡点，然后通过市场来表现。还有一个不可忽视的问题就是，房地产行业目前供小于求，这应该是房价节节攀升一个最实质的核心，如果这个问题不解决，那么土地市场依旧会“怪状”不断。好的是现在政府已经出台了不少关于解决民生的实效方案，这就在一定程度上缓解了供需双方的矛盾，当房地产行业渐渐成熟和理性起来，探索期的种种怪现状也就自然会消失。

　　经济视点报：继鑫苑成功上市后，中部大观也在新加坡上市成功，目前仍有许多房地产企业奔走在上市路上。资金运作是房地产企业的核心，您怎样看待房地产企业的融资问题，除上市外还有哪些有效途径？

　　张栋涛:央行从紧的货币政策，加大了中小房企的直接融资难度。现在开发商融资渠道也不少，可以通过股权置换，发行公司债券，强强联合组建经济投资联合体，发行房地产投资信托基金、REITS等，开发商应结合自己企业的情况，积极寻求合适的融资渠道。

　　韩其官：房地产融资过去主要依托银行贷款、上市、海外融资、企业债券、股权融资、房地产信托等多种途径，这在一定程度上体现了房地产融资的多样性和多元化。我曾经在网上看到这样一种说法：我国房地产开发资金有60%以上来源于银行信贷，随着新经济的发展，目前信托是当前房地产市场表现最活跃的融资方式，也是最值得关注的亮点。信托具有多种平台优化组合优势，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，从目前融资形势来看，这种融资方式有望成为房地产融资的主流样板，它的多重优势为房地产融资开辟了一条新的道路。

　　人才失血破题

　　经济视点报：“住房保障体系”与“中等收入家庭”被列入《政府工作报告》，一个更大保障范围的民生地产框架已然清晰。开发商该如何探寻民生地产路径，在市场与保障双重考量下，建立有郑州特色的住房保障体系？

　　张栋涛:廉租房及经适房是福利性保障住房，作为开发商的我们一直关注也积极参与政府民生住房的公益事业,希望能通过政府相关制度参与进去.在市场与保障双重考量下，建立有特色的住房保障体系，落实廉租房保障制度，增加中小户型的套数、加强市场监控来完善民生住房体系。

　　韩其官：现在政府已经把关注民生问题提到了议事日程上，并以此制定了许多保障性的法规政策，这说明了政府的决心和信心。作为有责任的开发商，一方面是要响应政府的号召为民生多做点实事：诸如70/90，以及社区开发中商品房所占的比例；另一方面开发商可以联动起来，共同探讨并联合组建一些具有郑州特色的住房保障体系，一是联合起来能加大力度，聚少成多，二是可以形成一股强势的力量，形成品牌性效应，真正为民生做点有意义的事情。

　　经济视点报：广东、上海等地的地产出现了拐点，这是一部分人今天的肯定说法，您是否认同？您认为中原地产今年会有怎样的发展？拐点论之后，房价会如何走？

　　张栋涛:房地产具有很强的地域性，应该区别对待。在一些投资相对过热的城市，比如广东、上海等地出现价格回落，实则是挤掉一些泡沫，是产品价值的理性回归，这对区域房产的发展是有利的。

　　如果就几个城市的现象来判断国内房地产市场是否出现拐点还为时尚早，虽然一线城市的房地产价格涨势出现放缓，交易量也在缩小，但二、三线城市市场依然火热。我仍然很看好郑州房地产市场的发展，政府对大郑州的城市规划以及地铁等基础设施的投入建设，对郑州房地产市场有相当多利好因素。

　　韩其官：我个人觉得拐点是针对一线城市来说的，国家政策的影响对二、三线城市不如一线城市那么明显，目前还没有出现什么拐点，但是在大环境的影响下，会有一些持币观望的现象发生，但是，总体来说，二、三线城市的房地产还是朝着一个健康稳步的方向朝前发展，其中就包括郑州。

　　现在房地产行业发展的越来越规范和成熟，伴随着国家出台的一系列保障民生的法规政策，房价不可能再像前几年那样疯涨，而是渐趋理性，今年的房价应该是稳中有升，小幅上扬，发展方向将日趋健康理性。

　　经济视点报：两会期间，胡葆森提出“恢复房地产经营管理专业”的议案，让行业人才失血的状况第一次呈现在公众面前。您如何看待房地产企业人才缺失的问题，如何解救地产行业的人才危机？

　　张栋涛:这个议案提得非常好，房地产行业需要多方面的人才，人才素质的提高对房地产企业的战略发展发挥着重要的作用。一个优秀的地产经营管理人才需要多方的知识与丰富的实践经验，以前的高级地产经营管理者都是在不同的领域摸爬滚打出来的。高校恢复房地产经营管理专业，有利于地产行业高端人才的培养，使地产人才不至于失血。

　　对于一个企业来说，要健全良好的人才引进及人才培养机制，做好企业文化，形成良好的工作氛围，提供给职业经理人有利的发展空间，从而使房地产行业持续健康发展。

　　韩其官：现在房地产行业确实缺少资深的专业人才，对于如何解救这个问题，我认为首先要充分认识人力资源的重要性，合理的人力资源整合将成为公司发展的核心重点，培养自有员工专业素养，提供学习深造平台和多渠道吸纳人才是优化企业团队的方法途径；其次，要规范企业的各项管理制度，完善内部管理机制，处理好集权与授权的关系，对企业的稳定、持续发展也非常重要；当然从长远来看，加强公司的管理制度、工作流程、岗位职责、激励机制的建设，是解决人员流失的根本出路。

　　不过，房地产企业的管理者必须接受这样的事实，最终决定员工流动的是市场而不是管理者，人力资源管理的早期目标——使全体员工的流动率最小化——应该被新的目标所替代：使重要员工的流动率最小化。

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