2008年1月份郑房指数分析报告看中原房地产市场(2)

　　毫无疑问，目前高房价已经陷入民怨与调控政策的“四面楚歌”当中。河南财经学院工程管理系教授刘社说，3月5日即将召开全国“两会”，而关于房价过高的话题已经连续三年在全国“两会”上被提出。去年过快上涨的房价和物价，已经产生了明显的民怨，中央政府和各级地方政府必定会硬起手腕，遏制物价和房价的继续过快上涨，以消除民怨，构建和谐。此外，自2005年以来出台的各项宏观调控政策已经形成合力，尤其是去年“9·２7新政”及更加严格的金融和土地政策，对于过高过快上涨的房价，“压垮骆驼的最后一根稻草”已经出现。郑州市房地产市场近期的表现并不是个例，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价已经有明显的回落，正在带领全国的房地产市场“向理性回归”。

　　在全国房地产市场“向理性回归”的大背景下，各地加快住房保障体系的构建步伐，大量保障住房的上市，必然起到稳定

房价的作用，更进一步推动了房地产市场的健康发展。记者从郑州市房管局了解到，2007年，郑州市实现经济适用房新开工面积109.33万平方米，竣工面积76.08万平方米，完成投资10.85亿元，有676户新纳入廉租房保障范围，市区发放廉租住房补贴232.74万元。已编制完成的《郑州市2008年住房建设计划》显示，2008年郑州市普通商品住房建设总量为635万平方米，城中村改造项目中建设配套商品住房200万平方米，限价商品住房建设总量为50万平方米，保障性住房建设总量为165万平方米，确保新审批、新开工的住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房结构比例不低于70%。而根据《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008―2010年)》，2008~2010年，郑州市将建设廉租住房36万平方米7200套，建设经济适用住房248万平方米。规划期内市、区两级政府将安排廉租住房建设资金6.84亿元，廉租住房租赁住房补贴资金7800万元，并计划供应2100亩土地用于保障性住房建设。

　　多样化满足市场

　　“房地产市场的观望气氛将会在今年三四月份被打破。”河南省住宅产业商会秘书长赵进京如是断言。

　　打破观望气氛的着力点，还在于中原房地产市场的刚性需求。赵进京进一步分析说，郑州市房地产市场的刚性需求，很大一部分来自城市化进程。按照《郑州市城市总体规划(2006～2020年)》，到2010年，郑州市中心城区城市人口为400万左右，其中暂住人口80万人以上，城市建设用地规模控制在360平方公里以内；而截至2006年年底，郑州市中心城区建成区面积为282平方公里，人口354万。也就是说，从2007年到2010年四年间郑州市将新增人口46万，这不可避免地将产生一个庞大的住房需求。河南财经学院工程管理系教授刘社补充说，郑州市作为全国人口最多省份的省会，房地产市场所面对的是全省的有钱人，几年来的统计资料显示，郑州的房子一半以上都是被外地人购买。此外，近日有关部门“两年内不会征收物业税”的表态，也会进一步刺激起人们的购房欲望。那么，房地产市场的观望气氛为什么将在今年的三四月份被打破呢？自从去年“9·２7新政”之后，开发商开始感受到资金的压力，而随着贷款利率和贷款门槛的进一步提高，尤其是今年开始执行从紧的货币政策，开发商面临的资金压力越来越大。据河南王牌企划有限公司董事长上官同君介绍，根据他们公司调查掌握的资料，2007年12月31日前郑州市取得预售许可证的存量房，目前大约有1190万平方米，比郑州市去年一年的开发量还多。不久前某知名网站公布的全国十大房屋空置率城市，郑州与上海、青岛等城市联袂上榜。一方面是房地产市场观望气氛已成定局，一方面是越来越大的资金压力，前期那些背离价值跟风提价楼盘的开发商，在咬牙坚持了近半年之后(去年“9·２7”至今)，承受能力已经达到极限，不得不采取措施，压缩利润空间，谋求房子尽快脱手变现。而同时那些规模小、配套设施和小区环境一般的楼盘，也不得不放弃与高档楼盘的价格攀比，地王对周边楼盘价格的拉动作用明显减弱，楼盘的价格层次逐渐拉开，市场的不同需求将会得到满足。用河南顺驰地产总经理张楠的话说，2008年中原房地产市场将摒弃喧嚣与浮躁，以前七八个人、五六杆枪就能拿项目，盖的房还不愁卖，这样的情况不会再有了。房地产产品的档次拉开了，这不仅仅是一个价格的问题，主要是人们对楼盘的品质也有了一个更新的认识。

　　省住宅产业商会秘书长赵进京认为，2008年，在房价快速上涨的势头被遏制的同时，政府也已经在防止房价过快过猛下跌方面做好了准备。另外，房地产市场的自救行为，也会避免房价的暴跌。目前已有数量可观的来自南方和一线城市的资金，尝试通过商会在中原地区寻求合作，甚至意图直接收购资金薄弱的项目。“当然，由于市场操作层面的问题，也许会暂时出现烂尾楼，甚至出现个别楼盘崩盘，但是对整个中原房地产市场产生不了大的影响。”赵进京说。

　　品质鑫苑热销春节

　　春节假期，鑫苑各项目售楼部迎来了新一轮看房、咨询热潮。节前鑫苑·国际城市花园、鑫苑·都市公寓、鑫苑·国际广场三项目不仅为客户们准备了精美的新年礼物，更举行各类抽奖活动回馈新老业主，系列优惠活动、各类奖品让看房客户满载而归。

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