通胀与房价上涨并无直接联系 房地产该如何投资

　　连续八个月CPI涨幅超过3%，市民对于CPI的关注程度甚至超过了银行利率。与此同时，房地产价格连年大幅上涨，这两个关系民生和国家经济的因素之间是否存在着必然的联系？是否互为因果，我们所处的通胀时期还将持续多久？房地产在这个时期将扮演怎样的角色？这一系列问题的答案将直接影响民众和政府的未来决策，对此，我们通过以下的分析来对未来的房地产投资提供一些建议。

　　通胀与房价上涨并无直接联系

　　首先来探寻一下两者之间的关系。从居民直观的感受来看，先是前几年从一线城市开始并随后蔓延全国的房价大幅上涨，随后股市复苏并屡创新高，至2007年3月开始进入通胀上升通道。那么是否房价和股价的上涨最终导致了物价的全面上涨和通货膨胀呢？这个并不尽然。此轮房价的上涨主要有两部分原因，第一是当时经济增长和城市化进程伴随而来的住房刚性需求增长，同时房贷的兴起和宽松的货币政策进一步刺激了自住和投资需求；第二是人民币的升值预期导致大量外资的流入。从2002年到2005年初，美元相对欧元贬值了约40%，大量的国际投资人将人民币资产作为避风港，房地产是其不二选择。

　　在多数人只把房产作为必需品的时期，如果人们预期

房价将上涨，就会减少对于其他商品的消费支出，这也就是在房价最初上涨的阶段，我国CPI始终低位运行的原因之一，尤其在我国，房价并未计入CPI篮子中。而随着房地产投资的不断增长，通过上下游产业链的关系，推高了原材料和部分服务业的价格，才使得CPI面临上涨压力。但此轮的CPI上涨，有着国际原材料价格上涨、农产品供应下降导致价格上涨以及房地产、股市产生的财富效应，再加上外资对国内流动性的推波助澜等一系列的复杂因素。但随着通货膨胀的预期逐渐形成，房地产、黄金等实物资产又成为资金追逐的对象，价格继续上涨。

　　因此，房价的长期大幅上涨，可能是CPI上升的一个因素，但CPI的上升是国际国内等一系列因素共同造成的。

　　房地产产品是对抗通胀的良药

　　虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是许多的实践和研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险，尤其是在高通胀时期，而其他一些工具如证券等却不是有效的对抗通胀工具。

　　加拿大在上世纪70年代处于严重的高通胀时期，年均通胀指数增幅约12%，而此时房地产的年均收益率为20%左右，并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托也长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。

　　只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集，又进一步推高房价，美国、加拿大等一些国家的历史已经印证了这一点，而在我国，也有一些研究表明，中国的房地产投资能够有效对抗通胀。

　　现阶段不同类型物业

　　投资价值评估

　　如果房地产行业整体具有抗通胀性，那么再进一步细分，不同的物业类型是否对于通胀的抵御能力也会有差异呢？住宅、写字楼、商业、工业地产，究竟哪个是最佳的通胀抵御工具？对此，可以参考一些国际情况。

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