关于拐点以及08年房产走势的几点看法

　　一、什么是拐点？

　　首先，我们很有必要对拐点做一个定义：

　　1、理论上的拐点：

　　拐点一词，是一个不折不扣的数学名词，就是函数的二阶导数为零的点,所表示的几何意义是函数的上升或下降的变化速率。

　　近期，“房地产拐点”之说纷纷扬扬，其焦点仍然是房价 ，似乎这一拐点就是说房价已经要从上涨变为下降了，房地产行业将要走下坡路了，开发商就要大量倒闭了，老百姓就等着买降价房吧。

　　其实这种说法是有问题的，按照经济学、数学上的术语，出现拐点，上升或下降的趋势并没有改变。因此说，如果真的要表达房市的趋势变化，用“拐点”这个词，显然是用错了。

　　2、老百姓心中的拐点

　　其实，在老百姓心目中，所谓的拐点就是说：商品房的价格要由迅速的上涨变为一路下跌了，开发商要降价卖房了，否则，就会把房子积压在手中，卖不出去了，就会破产。在这里，我们不必计较现实中的拐点和理论的拐点是否有错，只需要准确理解百姓心声就行了。

　　通过对拐点的分析理解，从市场学角度讲，就是说：供大于求了，所以，要由卖方市场变为买方市场了。

　　甚至有些房地产业内人士也在讲拐点到了。

　　二、拐点真的到了吗？

　　上面说到的，不论是老百姓讲的拐点，还是一些业内人士讲的拐点，显然是把价格由涨转为降的极值点说成“拐点”,我相信很多老百姓都是这样理解的。那么，房地产的极值或者说拐点真的到来了吗？冬天真的到来了吗？

　　看我国房地产行业的拐点是否到来，不能从一市一地的行业发展情况去判断，而应该从全国的行业发展形式去判断。

　　那么，我国的房地产发展总形势是个什么样子呢？

　　这需要从影响房价的因素去分析：

　　1、土地的供给制度

　　国家坚守18亿亩耕地红线，意味着土地的供给极度紧张，注定了土地的租金非常高，而且会越来越高，直到社会对土地的需求减低以后才可能有所缓解。但是，对土地的需求减低意味着社会经济发展的减速。当然，人口的减少也会造成对土地需求的减低。还有就是人类在地球之外发现了适宜人类生存的星球，并且已经开始进入星球移民阶段。

　　从上面影响土地需求的因素可知，主要是人口的增长情况在影响着土地的供求关系。

　　2、我国人口增长的拐点在哪里

　　那么我国的人口增长情况如何呢？就是说，人口增长的拐点在哪里？按照相关统计资料：目前我国的人口高峰尚未完毕。在人口规模方面，中国今天的总和生育率为1.8，即使维持这一生育水平，中国每年仍将有800万到1000万的净增人口，这意味着每两年将产生一个澳大利亚的人口，每6年产生一个英国的人口，毫无疑问，这将给本来就十分脆弱的生存环境带来极大的挑战。

　　河南是我国人口第一大省，尽管实施计划生育30多年来全省少生了3300万人，但由于人口基数大，以及受人口结构的影响，20世纪80年代第三次人口出生高峰期出生的孩子，从去年已陆续进入婚育期，育龄妇女人数猛增，形成第四次人口出生高峰，一直到2017年才会结束，历时12年。

　　让我们想象一下吧：新增加的人口需要住房吗？或许有朋友说：不需要，小孩子和家人一起住就行了。但是，小孩子也是要长大的呀。

　　那么，我们拿大学毕业生的增长情况，或许可以使人们折服：2001年，我国毕业大学生人数为115万人，2005年这一数字338万人，随着我国教育化程度的提高和人口数量的增加，这一数字还将持续增长下去。这一数字的增长拐点(极值)比人口增长极值的到来还要晚几十年，最少也要20年吧。所以，人口的“拐点”，几乎是一个目前不需要讨论的问题。

　　试问：新毕业的大学生们谁不想有一份工作？谁不想结婚？谁不想拥有自己的住房？

　　3、城市化进程

　　城市化进程是一个国家经济发展和进步过程中的必经阶段，根据人口学的纳瑟姆曲线，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。美国在1880-1960，日本在1930-1970 先后完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化。我国自1995 年达到30%的城市化拐点，预计高速城市化的进程可以持续到2030 年。

　　4、国家政策

　　国家政策对于行业的供求关系也是十分密切的。房地产行业是一个倍受国家关注的行业，它的产生来源于国家政策的调整，我国取消了福利分房制度以后，房地产行业便自然而然产生和发展起来。但是，这个行业的发展始终伴随着政策的调控，从1993年的海南岛，到国8条、国6条系列调控，直到2007年的24号文、9.27新政、39号令等。国家的一系列文件政策法规剑锋所指，大部分还是房价增长过快。不过，国家政策的调控也是从不成熟到成熟，直至2007年切中时弊的产生良好的调控效果。可以说，所谓拐点，只不过是对国家政策调控切实起到作用的一种感觉罢了。那么，国家政策调控的目的是什么？是要房价由上涨变为下跌吗？绝不是的。国家政策的目的是要遏止房价的过快上涨，是要调整行业发展的不平衡，是要防止出现泡沫经济和金融危机。正如国家对于人民币的币值管理方法一样，也是缓慢谨慎的调整。

　　综上所述，消费者需要房地产行业，城市化进程需要房地产行业，国家的经济发展需要房地产行业，开发商们也需要房地产行业来发挥自己的智慧和才能，贡献社会。只不过，大家需要的是一个健康发展的房地产行业，需要房价慢慢的合理的涨而不是暴涨，期盼的是“房价慢慢涨，楼市年年旺”的行业景象。

　　因此从各个角度来看，房地产行业的拐点都没有来到！

　　三、房价的拐点是否来到？

　　虽然我们说房地产的行业拐点没有来到，但是房价的拐点是不是来到了呢？

　　这是另一个需要认真分析的问题，也是更切合民心的问题。对于这样的问题，从大的方向方面，我不想过多再讲，也不需要讲了，上面已有论述。

　　但是，确实存在个别地方房价下降的问题。我认为，这种下降只是个别的、局部的、阶段性的，这种下降不会造成大面积的、持续的下降。这种下降对于当时当地的情况，也应该是合理的。

　　我们不能把一时一地的情况去套整个行业的情况，正如同我们看天气预报，不能把广州的天气预报用到北京，也不能把海南岛的天气预报当作黑龙江。即使是在黑龙江，也不能把夏天的天气预报用到冬天。

　　我们对河南省的一些地市做了一些调查：很多城市的房地产行业几乎还没有发展起来，地价房价都还很低，正如同行业发展正处于含苞待放的阶段，你能够说它就应该进入凋零期了么？春天还没有到来呢，怎么就把将要到来的春天当作了秋？

　　四、08年房产走势与楼市走向分析

　　2008年应该是行业的一个战略调整年。面对更加成熟的行业环境，如果没有针对性的战略调整，那么“很多开发商将面临倒闭”的说法也不是不可能。物竞天择，适者生存是自然界不变的生存法则。

　　从今年起，房市的供应结构将发生明显变化。经济适用房将面向中产阶级，廉租房也将由最低收入家庭扩大到低收入家庭。特别需要注意的是温总理在出访新加坡时强调要学习新加坡的组屋制度，而新加坡的组屋占到了住宅的85%，那么，我国的经济适用房将占到整体楼市结构的百分之多少？这不能不是一个严峻的问题。这应该是最值得开发商关注的一个问题。

　　其次，08年还需要注意的是，土地的供应将更加紧张。但是并不是就无处觅地了，还有很多可供选择的方式。一是有大量的存地尚未开发，可供选择。二是城中村改造项目、城市改造项目中还有很多很多的土地资源可供开发。最后，在各地市由于还没有进入或正在进入开发高潮阶段，所以也能够得到很多的土地资源。但是总的来讲土地资源还是越来越紧张了，这种紧张带来的是行业开发行为的转变。

　　房价，仍然要上涨，但是，不应该上涨过快，应该是缓慢上涨。越来越多的消费者将会考虑廉租房和经济适用房。一方面，需求会有所降低形成降价因素，一方面，供应也会受到遏制。受到遏制的供给有以下因素：一是土地供应不足；二是银根紧缩造成开发企业资金困难，融资成本提高甚至一些企业因为资金链条问题而退出行业；三是行业门槛继续抬高造成业内开发商数量增加困难，退出容易。这就造成了可供形成的供给力量减弱、制造成本加大，形成涨价因素。

　　应该说，房价如果有所下降，也是正常的，短暂的。经过调整，还是要保持上涨趋势。我们所在的郑州地区，由于发展比较滞后，因此房价也比较低，所以涨价的趋势就更明显。但是，由于07年郑州已经进入了全国涨价速度的前列，这种状况也是会受到改善的。

　　国家的宏观调控，一方面将继续坚持落实既定政策并逐步使之发挥更加明显的作用，一方面可能会在税收调整、金融杠杆的作用下继续实施调控，以强化07年的调控成果。

　　战略调整的几点建议：

　　1、横向联合

　　2、走向地市

　　3、开发城中村

　　4、开发代建项目

　　5、全面提高企业素质

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