蓝筹地产评论：房贷新政初显威力

　　广受市场关注的“9-27”房贷新政颁布已数月，记者日前走访了一些房开公司和二手中介公司，发现成交量与前几个月相比明显萎缩，北京各楼盘销售明显放缓。业内人士认为：在高房价下，房贷新政无疑正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力，从而增加楼市的观望气氛。

　　销售速度放慢

　　“五环以内的项目或多或少都有一些退房现象，其中一些以投资客为主的小户型项目退房的多一些，大多数项目退的数量还在开发商能接受的范围之内，不足以影响楼市的整体供需比例和房价上涨的走势。”日前，一位开发商在记者介绍“第二套房首付增至四成”政策对楼市的影响时说。

　　对“贷款首付增至四成”对楼市的影响，记者通过采访在售项目开发商，大部分开发商承认有退房现象，并承认销售速度放慢。一位公寓项目的销售经理向记者介绍情况时表示，这种情况和贷款首付增至四成的政策、房价涨得比较快有关。”

　　由于以往房贷新政出台后，各银行在实际执行中均放宽范围和程度，因此记者在采访中发现，央行二套房贷政策出台之初，开发商和购房者都存在一定的侥幸心理，并没有立刻对新政做出反应。“10月8日后，各商业银行开始公布执行细则，执行难度都在提高，购房者和开发商这才开始对新政做出反应。”中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)华北区域一名负责人这样告诉记者。据其了解，二套房贷新政出台后的前期市场并没有立刻出现反应，除了投资者有所行动之外，其他购买者和开发商还基本处于一个观望的状态。

　　某权威网站调查显示：对“第二套房贷首付利率提高是否会影响你的购房计划？”先不考虑买第二套的占36.52%，表示不影响继续买的，占32.58%。 购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均不同程度地出现退房退款现象。据中国指数研究院统计的资料显示，北京近期因第二套房贷款受阻而引发的退单率达8%，退单情况主要集中在中高档物业。对此，业内人士认为，中高档楼盘有很好的投资升值价值，很多已购房的人也开始二次置业，为自己寻找较为理想、舒适的第二居所，亦或是作为投资，而这两种方式往往都需要借助银行贷款，因此，在新政策实施之际，中高档楼盘成了“受伤”较重的区域。

　　多个中高档住宅开发商接受记者采访时却不认可这一数据，某开发商二套房贷新政对其项目产生了一定的影响，已经销售出去但未签订银行贷款合同的项目出现了个别退房人群。但由于目前房价上涨速度太快，大部分二套房以上购买者综合考量后，通过和朋友借款或其他方式筹集到首付房款后仍旧选择购买，市场上并没有出现之前媒体预测的“将出现大面积的退房潮”的局面。一位开发商表示，房贷利率的增加远不及房价的上涨，因此多数购房者还是选择购买。

　　记者在调查中还发现，为了应对房贷新政，多数开发商正在制定自己的“新政”。个别开发商选择了统一提高首付比例的做法，一次性付款比按揭贷款更容易买到房。“开发商这么做的主要原因是，他们从二套房贷新政看出，将来有可能出现更为严格的房贷政策，为避免因此出现新的不利冲击，开发商开始在购买款上做文章，因为全款购买是最安全的。”有专家这样指出。

　　价照涨？

　　虽然，开发商都有表示楼市有“遇冷”现象，但这并不影响开发商涨价的步伐。

　　一系列的调控措施让持续“高烧”的房地产市场，出现了少有的沉寂。开发商、购房者不约而同进入了观望状态。中国指数研究院称，北京市今年“金九银十”两个月的住宅交易总量，和去年同期相比减少1650套，下降幅度约为5%。 从单月来看，9月份交易量同比略有下降，10月则同比小幅增长，未出现大的波动。整体看来，“金九银十”表现平稳。

　　21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)的分析师认为，虽然高房价下出现如此交易量已属不易。但是已经可以看出，在一系列宏观调控政策不断出台之际，未来房地产市场以及金融资本市场走势的不明朗，已经成为了购房者高价购房的最大障碍。同样，对于开发商而言，限制越发严格，资金运转日趋困难，拿地、开发的难度都将加大。由此看来，无论是市场供应还是需求热情都有所减小，未来出现交易量大幅提升的可能性微乎其微。“金九银十”集中销售后的寒冬时节，市场将进入一定程度上的平缓阶段。但业内专家分析认为，虽然今年的“金九银十”和去年基本持平，但不可忽视的一个问题是，去年的房价与今年不可同日而语，在高房价的环境下，仍有这样的交易量，再次说明了市场存在较大的需求。专家还分析，从交易结果看，期房销售中，普通住宅销售套数增加的同时，销售面积已经明显在降低，成交住房的户型面积越来越小。更多人在选择购房时更加偏重于小户型，除梯级消费观念已经形成，购房人更加趋于理性。另外，目前的高房价也对市场产生了重要影响，未来房地产包括整个金融市场的不明走势都让大家在高价下购房的信心大减，加上银行对家庭二次购房贷款政策对消费者与投资者的双重影响，再次出现销售大幅增加局面的可能性是微乎其微的，预计经历过“金九银十”的集中销售后，市场将出现一定的平缓期。

　　分析师认为，尽管这样，因为刚性需求仍然是市场交易的主体。因此在不增加房源供给的情况下，仅通过抑制购房需求来调控房价，不但无法达到预期效果，还可能引起价格的报复性上涨。据了解，多数近期准备开新楼盘的项目都有提价的打算。如近期准备开新楼盘的中广宜景湾、华彩国际、格林莱雅 (论坛 像册 户型)等。此外，一些近期开盘新盘的价格也高于预期。据劲松桥东的禧福汇销售员介绍，他们以前定的开盘销售均价是每平方米14000元，现在均价准备卖到每平方米17000元了。

　　针对高企的房价，北京翰宏基业房地产开发公司总裁李威认为新政的主要目的是“稳定价格”，并不是要把过高的房价水平拉下来，而是要使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内；无论如何调控，房价必将稳步上涨，只不过是涨幅小一点而已。

　　北京依莲轩 (论坛 户型)房地产公司董事总经理刘博则认为：新政兼顾公平，投机炒做之风将受到抑制，市场、房价将回归理性，“我宁愿看到房价下跌,也不愿看到房价反弹。”

　　政策影响消费心态

　　房贷新政出台在各地引发了楼市震荡。面对在调控政策接连出台背景下仍不断飞涨的房价，许多购房者深陷于进退两难的矛盾中——是坚决追涨，还是持币待购？此次房贷新政是否影响了购房者的消费心态？

　　赵同是一家房产中介公司的经理，这段时间，他明显地感觉到业务越来越少了。赵同说：“以前业务多的时候好几个业务员都忙不过来，每天电话接访量可以达到几十个，现在只有十多个。”赵同告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。

　　记者在北京的几处新楼盘和顺驰、中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在中大恒基小西天店，市场专员尹小姐告诉记者，新政出台后，他们的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减。

　　近期，本打算购买第二套房的朱先生放弃了这个计划。“现在，二套房提高首付款也提高利率，这个时候再买房子怎么算怎么不划算。”朱先生的观点或许代表了很多准备买第二套房的购房者的心声。

　　据北京市房地产交易管理网统计，10月份北京新建商品房的销量比9月份下降了20%左右，二手房的成交量与9月份基本持平，但与往年同期交易量10%以上的增长相比，交易量其实是在下降。新政实施后的影响并不限于北京。在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。

　　业内人士认为，国家提高第二套住房贷款的首付比例，增加了消费者对房地产投资风险的预期，也将在一定程度上遏制房地产市场的投机行为。

　　　更多精彩内容请点击：地产圈　地产人物主页　地产直播间　嘉宾聊天　

　　　点击进入本刊更多内容：（《蓝筹地产评论》）