新政影响下郑州房地产开发商有人欢喜有人忧

　　9月27日，中国人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，人称“9·２7”新政。如今，距离新政发布已经一月有余，那么郑州市场状况如何呢，记者通过采访一些消费者、业内人士及专家发现，新政更多影响的是心理，因政策直指投资性需求，尤其投机性购房客以及一些有投资意向及依靠银行贷款购房的消费者都在持观望态度。而开发商由于品牌效应和营销策略等因素的差异，出现了项目销售“冰火两重天”的状况。

　　消费者心理波动

　　上周，郑州市民董先生总算退了房。

　　今年8月份，他在郑州某投资性写字楼相中一套70多平方米的户型，并缴了两万元定金。9月27日新政出台后，董先生购买的房子首付提高到50%，贷款期限是10年，贷款利率也提高到同期同档次利率的1.1倍。这让董先生产生了顾虑，本来这套房子建成后，租金到底是多少，他心中不是很有数，而首付提高需要多拿出四万多元，月供也增加了不少。如果明年再征收物业税的话，这套房子也许就成了资金不算充裕的董先生的一个负担。思来想去，他决定宁愿让开发商扣除10%的违约金，而放弃了投资房产。

　　作为第二次置业的消费者温先生，本来是想再投资一套房子，新政出台后，他算了一笔账，首付由原来的20%提高到40%，1.1倍的基准利率大概相当于七次加息，如果贷50万元的话，同样贷20年利息支出比新政策出台前多十三四万。这让他感到很不划算，于是他暂停投资计划。

　　这段时间以来，记者身边出现了几例因户型大总价高或者投资第二套小户型成本加大，而放弃或推迟购房的消费者。

　　据人行郑州中心支行消息，10月我省个人房贷骤降6.1亿元，创下7月份以来新低(7月10亿元，8月12.4亿元，9月17.1亿元，10月11亿元)。有业内人士分析，种种新政让不少购房者望而却步，当前房地产市场出现观望氛围，提前还贷者增加，有个别项目还出现了退房潮。

　　11月12日，郑州市房管局发布《2007年3季度郑州房地产市场情况分析报告》。数据显示，第三季

　　度商品房销售增长趋缓，9、10月份销售量锐减，9月降幅达40.1%，《报告》认为，9月销量大幅下降，是因为今年八九月出台的各项政策，特别是银行调息、加强房地产信贷管理等政策，对购房者心理预期影响较大。

　　《报告》还指出，7月、8月、9月商品住宅价格依次为3624元／平方米、3636元／平方米、3704元／平方米，虽然仍在上涨，但涨幅已趋缓。可以看出，在宏观调控的“组合拳”下，郑州住宅价格快速上涨的势头，已经得到了一定程度的遏制。

　　但实际上，一些消费者也发现，市场上一些项目仍然热销。

　　11月10日，郑州东经济技术开发区某项目开盘，销售部人头攒动，排队购房“涛声依旧”。据说，该项目在开盘前夕提价1000元／平方米，当天推出房源200多套，销售了80%。在现场，记者采访了一位韩女士，她说，她是为儿子结婚而购房，房价虽然涨了，但是因为儿子看中了这个小区的居住环境和房子品质，就决定房子涨价了也购买。她还认为，房价是随着宏观经济的起伏而涨跌。目前郑汴一体化将给沿路两边带来无限商机，房价应该还会大涨。当记者反问她，如果房价跌了呢？韩女士沉思了一会儿说，肯定不会。但真的跌了，应该也能承受，毕竟自己只是为了居住。

　　像韩女士这样，认为未来房价大幅上涨的消费者不在少数。

　　“从目前的情况看，当前政策的确对购房者产生了一定的影响，也使一部分炒房者收手；人们心理上对市场的预期，也是促使市场趋冷的一个主要因素。”对此，深圳星彦地产顾问公司市场研究部经理郭欣华认为。

　　他分析，如果政府在未来的几个月内再采取有力措施，调整市场供需对比，将可能会使房价稳定下来。如果市场没有其他政策、措施出台，参照以前的经验，这个影响期大概会在两到三个月的时间告一段落，毕竟市场的实际需求还是存在的。

　　几家欢喜几家忧

　　对于开发商来说，“9·２7”新政无疑不是一个利好，但是各项目产品的不同，以及采取措施的不同，使得项目销售出现不同状况。

　　最近，一家房地产营销代理商很是苦恼，因为在新政出台前几个月，房子每月能销售四五十套，但政策出台后，上个月只销售了十几套。

　　这位代理商说，这次新政非常有针对性，就是要保护消费、抑制投资。而他代理的项目客户群，正是投资了一两套房，手里还有些钱，但并不太多，新政打击的就是这部分可有可无的买房需求群。

　　他还说，他们会进一步观察市场，也会采取必要的手段，包括购房优惠措施。因为房价是由供求关系决定的，在供应量一定时，需求减少了，就需要变相优惠。当然下一步楼市究竟是何走势，需要时间检验。

　　11月12日，记者还采访到一位刚刚辞职的营销总监，这位营销总监抱怨说，老板总是嫌房子卖

　　得慢，但近期销售量下滑是有原因的，有政策的原因，也有项目的原因，高层、户型还很大，现在的消费者都很理性，如果拿一百多万元购买这样的房子，还不如买套花园洋房呢。

　　因此，最近郑州地产界盛传“寒冬说”，这与过去房地产界曾盛行的“泡沫论”、“崩盘说”、“出局观”不同，当然也有持反方观点的。

　　银基房地产公司负责人张晓征认为，本次新政对高端市场影响不大，对真正有实力的消费者影响也不大；另外，一些股份制银行对于购买第二套房子的认定，多是个体为单位，因此对一些客户没有什么实质的影响。但对于小户型影响较大。

　　针对目前楼市一些楼盘仍然出现热销，郑州未来远大置业有限公司营销总监王洁认为，现在销售得好的楼盘多是品质较高者，也有对项目品牌追捧的，还有客户很看重产品附加值，也就是项目的配套(包括教育、会所等)、景观、物业、规模等等。

　　王洁还分析，比如市区内的楼盘、个别高端楼盘和一些远郊大盘在新政下还热销，就与产品本身有关，大盘、规划合理、景观宜人、双气、户型阳光、学校医院齐全，人们选择在此生活会很方便。但是市场还是有新变化的，比如，房贷政策出台后，选择“一步到位”式购房的自住型消费者比例上升了近两成，而且其中大部分购买的是120平方米以上的大户型，这部分就是自住型客户。

　　有业内人士分析，目前市场受政策影响，成交量下滑，但是房价却并没有下跌，反而有向上再走高的态势。这主要是因为市场需求是多元化的，自住型的购房者为数不少。

　　在新政面前，不少业内人士认为，埋头专心做产品，性价比合适的房子，在什么时候都会受到消费者青睐。

　　今冬楼市大势渐凉

　　对于“9·２7”新政，多数业内人士认为，影响较大的是人们的心理预期，如购房计划延期，购房速度趋缓，甚至退房。

　　“另外，近期的一系列房产金融政策中，关于二手房的交易限制和贷款限制，可能会对房地产市场产生较大的影响。”业内人士郭欣华认为。

　　记者在采访中了解到，面对新政，去年冬天消费者也出现了观望的情绪，但今年更有甚于去年冬天。如果接下来还有新政出台，或者预计明年还将出台调控政策，那么今冬楼市还真有些冷。

　　而目前政策还在不断出台，上周郑州市政府出台《关于完善住房保障体系稳定住房价格若干意见》，该政策调整住房供应结构，会对郑州楼市产生深远影响。

　　“今后大量建设普通商品住房、经适房、周转房和廉租房等保障性住房，将会对商品房市场产生影响，最起码会对房价下降有一定拉动，如果保障房今年如期建设，作用将会很快在明后两年显现。”郑州市房管局市场管理处负责人认为。

　　目前，郑州楼市已有寒意，究竟下一步会是什么态势？对于观望两三年现在还没有下定决心买房的消费者来说，就不妨再等两三个月，看看市场动向再作决定。

　　“现在市场上房价是涨还是跌，还处在博弈中。”对此，河南省住宅产业商会秘书长赵进京说。“现在中小开发商拿不到土地了，供应量减少，就会放慢开发速度，精耕细作把房子建得更好，房价就会顺势再涨些也不是没有可能。”

　　有业内人士认为，明年房价上涨也是有可能的，但这多是成本提高下的涨价，而不是开发商利润的上涨。

　　对此，赵进京建议，对于确实有购房自住需求的消费者，该买房的就买，而投资性购房的消费者需要谨慎出手。

                                                                   (王爽)