沪穗深楼市进入观望期 专家警戒市场报复性反弹

　　央行、银监会9月底决定提高首付比例和房贷利率以来，上海、深圳、广州房地产市场已出现较明显的观望态势，北京二手房市场交易量也大幅萎缩。不少业内人士认为明年初楼市将出现反弹。有专家对此提出警示，必须防止楼市报复性反弹。

　　据21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)监测的数据，今年10月以来，上海二手房交易量在不同区域呈现不同程度的下降，与9月相比，交易量下滑幅度普遍达15%-20%，高者达30%。与去年同期相比，降幅更为明显。而据上海市官方“网上房地产”的数据，10月份上海住宅成交量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降了约25%。21世纪不动产中国区总裁Bill先生说，从市场数据来看，很显然，房贷新政对上海市场产生直接而有效的影响。

　　房价涨幅最猛的深圳，早在房贷新政出台之前就已率先进行调整。多家商业银行也先于359号文件之前就提高了首付比例，甚至暂停了二手房按揭贷款业务，意在防范投机性炒房行为的蔓延。359号文件加深了深圳楼市的调整幅度，10月份，其成交量和房价涨幅均继续下滑。

　　近日，广州少数楼盘居然打出了送礼让利甚至给予较大折扣的促销手段，这也是自去年广州房价加速上涨以来所没有的。该市一二手商品房交易量比9月份均有所下降。

　　与以上几个城市不同的是，受强劲的需求拉动，北京10月份一手商品房成交量未受房贷新政影响。据媒体报道，北京10月份住宅期房总成交量为12530套，日均签约量达404套，超过9月份住宅期房成交总量11730套、日均签约量391套的数字。

　　但北京二手房交易量大幅下滑。据21世纪不动产的监测数据，黄金周及节后数周京城存量房市场的交易量环比9月总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域交易量下降幅度超过30%。购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。21世纪不动产分析师孟奇说，从交易氛围看，北京二手房市场已被较浓的观望情绪影响。

　　孟奇认为，各商业银行对359号文件第二套住房标准理解的不一致，直接影响了该政策的执行力，这实际上也在一定程度上化解了新一轮宏观调控的力度。2006年下半年以来，以深圳为代表的房价大幅上涨，投资投机性需求是重要的拉动力量。而359号文件的政策指向重点，就是抑制投资投机性购房需求。上海、深圳、广州的整个房地产市场以及北京二手房市场最近出现的观望态度，表明359号文件对于抑制投资性需求，起了一定的作用。

　　值得注意的是，北京、上海、广州等城市的许多开发商和研究人员，都乐观地认为这些城市在观望期过后，楼市仍会反弹，这种反弹现象最迟会在明年春节过后出现。观望过后楼市即出现反弹，这种现象曾在2005年、2006年的几大城市出现。2007年新一轮宏观调控是否也将重现这一效果？

　　21世纪不动产的专家认为，对楼市观望期过后出现反弹的期望，这一心态值得重视。这种期望或者说心态的形成均是基于前期以抑制需求为调控主体的政策效果，因此调控政策如能改抑制需求为引导需求，并通过增加存量房持有环节的税收，同时减少存量房市场流通环节的税收，盘活存量房市场，增加房源的有效供给来满足市场中的旺盛需求或许会是另一条有效的解决途径。（来源：21世纪不动产）