个人合作建房否适应郑州水土

　　10月10日，郑州个人合作建房首次成立专业的房地产开发公司——郑州中基房地产开发有限公司(简称“中基地产”)。

　　10月19日，其总经理王华说：“几天内，将和银行签订资金托管协议。下一步就是委托其他开发商通过招拍挂拿地，计划半年内拿到地。”

　　中基地产将收取建房总成本3%的管理费，业内人士认为这是一笔不菲的商业利润。而王华则表示，购房者最看重的是房价成本下降30%。

　　只要拿到地，郑州个人合作建房就成功了90%

　　记者先后于10月的16日、17日、19日三次来到中基地产，王华一直不停地接打电话。他说，媒体报道后，咨询的人很多，截至10月19日，已经有700多人预报名(正式报名还未开始)。

　　王华认为，成立中基地产，郑州个人合作建房已经进入实质性的操作阶段。目前面临最大的压力就是拿地，“只要拿到地，就成功了90%。和银行签过合同之后，只要郑州有招拍挂土地，就委托其他开发商拿地。计划半年内拿到地”。

　　中基地产的注册资金为100万元，郑州市房管局开发办人士告诉记者，郑州的房地产开发公司要想拿到资质证，最低的注册资金为800万元。

　　据了解，中基地产共有5名股东，第一大股东为郑州中资源网络科技有限公司，占96%的股份。而王华则是郑州中资源网络科技有限公司(注册资金50万元)的法人代表，占50%的股份。

　　中基地产作为一个运营平台，如果合作建房成功，将收取建房成本3%的管理费。前期可能每个会员入会要交纳300元~500元的会费。

　　一些业内人士认为，随便一个项目运作下来，也得要几个亿的资金，3%提成下来，就是上千万元，“运作这个项目，其背后的商业利润目的显而易见”。

　　已经选定银行，很快就会签资金托管协议

　　王华认为，郑州个人合作建房应该主要解决的是“郑漂族”的住房问题。对参与者限定为没有房子的人，“主要靠他们的承诺，如果发现参与者有房子，会把他们清除出去”。

　　按估算，购房者买一套中小户型的房子，首笔投入的资金为5万～10万元，总房款为10万～20万元。

　　王华说，原本计划在10月18日下午和一家银行签资金托管协议，但由于一些具体细节还要进一步协商，所以推迟了，估计这一星期将签协议，“我们已经选定了银行，很快就会签协议”。

　　在王华看来，前几次郑州的个人合作建房失败的重要原因就是，没有建立一个具备法人资质的平台；资金监管方面存在问题，他们也成立了专门的账户，“虽然也有银行监管，但存到了个人名义下，心里不踏实”。

　　这次是成立专门的账户，由银行托管，如果拿地成功，这些钱会直接从银行转到国土资源局的账户上，如果拿地失败，这些钱会退回银行账户，会员也可以随时把钱取走，“钱不会经我们的手”。

　　10月19日，看到本报之前的报道后，济源的李先生专程赶到郑州，了解个人合作建房的运作模式。李先生认为，开发商的资金可以自由支配，但个人合作建房的资金是千家万户的，这个是最难的问题。

　　与温州的合作

　　东方财经：中基地产和其他房地产开发公司有什么区别？

　　王华：中基地产自己不开发，主要是提供一个运作的平台。如果没有法人资质，和银行连协议都没法签。

　　东方财经：有人说，个人合作建房实际上就是变相的团购。

　　王华：不同意这个说法，团购也不会有这么低的价格。我们预算的房价将比同等地段的同等房子便宜30%左右。

　　东方财经：非专业人士运作房地产项目，如何控制成本？

　　王华：几个股东中，有3个是从房地产公司过来的。我们现在正在招聘一些专业人士。

　　我们会借鉴温州的模式。另外，温州个人合作建房的发起者、温州市市场营销协会秘书长赵智强也将作为顾问指导我们的运作。

　　东方财经：温州个人合作建房虽然拿地成功，但风险仍然存在。

　　赵智强 (温州个人合作建房的发起者、温州市市场营销协会秘书长)：政府的态度非常重要。因为没有相应的政策法规，有些手续，当地政府部门可以给你办，也可以不给你办。他卡你，就没办法了。

　　东方财经：很多个人合作建房组织都因为拿不到地而以失败告终。

　　王华：我们会委托其他开发商通过招拍挂拿地。害怕房地产开发商挤压，不会以中基地产的名义拿地。目前，我们也正在和一些开发商洽谈，在看北郊的几块地。

　　我们开发一个项目也不过几万平方米，不会对房地产开发商造成冲击。但是如果大规模搞了，对开发商(的影响)将是致命的。

　　东方财经：以目前的地价，拿地资金也不是个小数目。

　　王华：地块基本上在10亩到30亩。我们也会引进合作伙伴，比如温州资金可能就会进入。还可以与其他开发商联合拿地，进行产权分割。

　　赵智强：引进资金，当然要支付一些利润回报。中基地产和温州方面进行合作，温州方面提供资金，中基地产把商铺给温州的出资方。

　　温州这个项目的商铺还没有卖出去，这一点郑州先行了一步。

　　商业利润

　　东方财经：3%的管理费，很多人认为是一笔不菲的商业利润。

　　王华：前期租办公室、看地等，都需要钱。比如，聘请一个专业的总经理，年薪就要在10万元到15万元。

　　关键看结果，比如温州个人合作建房的房价是5300元/平方米，而周边的房价为8000元 ~10000元 /平方米。与收取3%的管理费比较，哪个更划算？

　　别说降低30%的房价，就是降低20%，对广大购房者仍然有极大的诱惑。

　　魏仁昌(中基地产法人代表)：土地成本、建筑成本等都会公开。若管理得好，管理费会有一定的结余，这一块儿是公司的。但才3%，会有多少结余？

　　东方财经：中基地产有一个占96%股份的大股东，会不会影响其公益性？

　　王华：这是当时注册公司的需要，没有多大意义。关键是能和银行签合同，保证广大购房者的利益。

　　赵智强：运作的开支很大，公司也垫不起。管理费是不方便公开的，有些灰色支出，总不能报出来讨论吧。

　　北京的于凌罡搞合作建房，什么都要公开，结果为他配一个900块钱的小灵通，讨论了一星期。

　　房地产也是很透明的，土地成本、建筑成本和契税等都是公开的。3%的管理费与房地产开发商的巨额利润相比，是微不足道的。再说，搞成了，我们拿高一点儿的工资也是可以理解的，购房者也愿意参加。

　　中基地产的股东构成不重要，重要的是规范操作，承诺拿多少就拿多少。

　　东方财经：如果拿不到资质证，怎么办？

　　王华：我们委托其他开发商开发，给他们2%的利润回报。

　　东方财经：其他开发商与你合作，会不会被行业抛弃？

　　王华：郑州有700家开发商，有很多中小开发商手中没钱，为了生存，他们会考虑的。

　　东方财经：将来如何卖房？卖房也需要商品房预售许可证。

　　魏仁昌：我们是把房分给参与者。当然，各种手续我们都会办理。如果需要的话，我们也会融资增加注册资金，这是后话。现在增加注册资金，会加大运营的成本。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（王世峰）