郑州楼市9月“急刹车”

　　“金九银十”是楼市销售旺季，但郑房指数显示，9月郑州商品住宅成交量比8月下降了四成，而二手房成交量也有所下降。

　　核心提示：金九银十，本是楼市消费高峰期，但近日公布的郑房指数显示，9月郑州商品住宅成交量比8月下降了四成。与此同时，二手房成交量也有所下降。就在一个月前，业内人士还在为8月份郑州市商品房销售历史性突破万套大关惊呼“井喷”行情。然而，时隔仅一个月，郑州楼市便风云突变。是什么让“金九”黯然失色？郑州楼市成交量下滑是一种正常的回归还是一种反常的现象？随着“9·２7房贷新政”的实施，郑州楼市是否进入低速行驶期？

　　房价飙升曲高和寡

　　“房价涨得太快了，超过了普通工薪阶层的承受能力，调整在所难免。”10月12日，当记者征询对郑州楼市交易量下滑的看法时，姿华房地产公司副总经理付五明脱口说出这样的话。

　　对这样一个结果，付五明显然早有心理准备：“现在郑州新开楼盘，每平方米动辄四五千元，以普通郑州人的收入水平，怎么买得起房？不说别的，就说我们房地产从业人员吧，房地产行业算是高收入行业吧，但现在一般房地产从业人员要买一套房，没有一二十年积累恐怕也不行。”

　　“我讲这番话，不是站在开发商的立场，而是站在普通老百姓的立场。”付五明说。

　　让付五明耿耿于怀的是郑州房价上涨的速度，“从去年到今年，郑州房价每平方米普遍上涨了1000多元，价格水平已经很高了”。

　　以医学院立交桥附近某楼盘为例，去年五一前后开盘时，一期销售均价是3200元／平方米，当时好多人还嫌贵不买，等到今年9月二期开盘，均价已经涨到了4800元／平方米，而现在该楼盘销售均价已经涨到了5000元／平方米左右。

　　尽管郑州市房管局公布的数据显示，9月郑州商品住宅销售均价为3704元／平方米，但是，在郑州市区以这样一个价格买不到房子，却是多数购房者的感受。而同样是郑州市房管局公布的另外一组数据却值得关注，即9月份郑州市商品住宅预售价格金水区为4825元／平方米，中原区3919元／平方米，二七区为5010元／平方米，郑东新区为4959元／平方米，惠济区为2958元／平方米，管城区为4380元／平方米。相比前一个数据，后一组数据显得更接近现实。

　　“以往都说郑州房价比周边低，但现在说这话时，得好好掂量了。”付五明说。

　　在付五明眼里，“价高和寡”是再浅显不过的道理。“现在全国楼市已进入调整期，步国内广州、深圳等一线城市的后尘，郑州楼市也开始进入调整期。”付五明这样认为。

　　宏观调控雷霆万钧

　　单纯从房价分析，难以让人信服。9月份郑州商品房成交量下滑有着更深层次的原因。

　　对于9月份住宅成交量下降，郑州市房管局有关负责人分析，与9月份央行第五次加息、提高第二套首付比例以及郑州市成立公共住宅集团，加大经济适用房和廉租房供应力度等因素有关。特别是房贷成本上升，一定程度上抑制了购房需求，使市场出现了观望气氛。

　　被业界称为“温水煮青蛙”的央行加息，经过连续多次累积，其效应开始显现。特别是8月23日、9月15日，央行两次提高存贷款基准利率，其频率之快、密度之大，近年来从未有过。今年以来连续5次加息、2004年以来连续7次加息，使得房贷成本大幅上升。

　　而9月27日，《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》于十一长假之前“如约”出台，业内称“房贷新政”。其提高第二套以上购房首付比例和利率，加强对开发贷款和加按揭等信贷调控的核心内容，很大程度上改变了购房者的心理预期。从十一黄金周各地楼市的交易情况来看，房贷新政对购房者的心理预期有很大打击。

　　一位投资房产的业界人士告诉记者：“现在楼市风向难测，不敢贸然买房了。从目前的金融政策形势来看，贷款买房的投资风险不小。”

　　房贷紧缩政策使炒房资金选择主动撤离。在郑州市经三路与黄河路交叉口21世纪不动产新世界加盟店，记者看到，在挂牌出售的35套重点推荐房源中，有30套是2002年以后的次新房。根据21世纪不动产郑州区域分部8月份统计，该分部8月份成交的二手房，37%为2002年以后的次新房。21世纪不动产美林加盟店店长黄笙告诉记者，他们店登记的在售二手房房源，次新房的比例在70%左右。一项网络调查显示，超过六成受访者认为，在房贷新政下，炒房成本上升，将最终影响房价。

　　除了房贷紧缩政策的影响，今年以来打击捂盘惜售、囤积房源的整顿市场秩序行动也在客观上起到了增加楼市供应的作用。数据显示，今年1月至9月，郑州市批准预售的商品房面积为828.33万平方米，实际销售面积为703.81万平方米，供略大于求，供需总体平衡。特别是今年6月份以来，郑州楼市商品房批准预售面积每月都在100万平方米左右，这在很大程度上缓解了供需紧张的矛盾。而整顿市场秩序行动并没有结束，从今年10月1日起开始实施的《郑州市商品房认购管理办法》，会促使商品房认购过程中的信息更加透明，这无疑会“挤”出一定数量的房源。

　　市场人士指出，房价飞涨的一大原因就在于供求失衡、供给短缺，而打击捂盘、逼出供应的实质在于实现房地产交易信息的公开透明，这样开发商也就不会以对信息的优先性来误导购房者，造成购房者恐慌性购房。

　　楼市泡沫已经显现

　　市场层面也在悄悄发生变化。

　　随着国家宏观调控政策的深入，投机、投资炒房行为得到了一定遏制。在评价9月27日房贷新政的影响时，省会一家开发商负责人表示，它将影响30%左右的客户，造成楼市短期需求明显下降。

　　房屋租售比是检验房产投资价值的一块试金石。据河南省财经学院建筑系教授刘社介绍，“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比的合理范围是根据资金的长期收益率来确定的。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。1∶300~1∶200的租售比，折算成长期的投资年收益率是4%~6%。而商业银行的年利息目前在4%以下。如果租售比低于1∶300，则意味着收益率低于银行存款收益。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

　　根据郑州市房管局公布的数字，9月份郑州市商品住宅的销售均价为3704元／平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考均价为8.8~9元／平方米，租售比为1∶411~1∶420。

　　这就是说，从出租角度出发，投资房产的收益率低于银行存款收益。

　　尽管有不少业内人士辩称，房屋租售比适合比较成熟的市场，不适合快速发展的楼市，尽管有开发商指出，现在投资客投资房产，博的是未来房价上涨而不是靠收取租金获益，但郑州楼市租售比偏低却是不争的事实，它说明郑州楼市房产泡沫已经显现。

　　9月楼市格局初变

　　市场销售热点的变化也应该引起开发商足够的重视。河南盛世金典广告公司总经理赵彬告诉记者，现在的郑州楼市呈现这样几个特点：一是热销的

户型越来越小。50平方米左右的小户型竟成为热销的绝对主力；以前最热销的90~130平方米左右的户型却难卖了；150平方米以上的大户型更加难销。二是看房的人很多，认购排号的人很多，但落定的少了，成交率低了。三是楼盘售楼现场的人气开始明显下降。

　　赵彬认为，这些现象折射出在政府强势调控的重压之下市场的变化：一是税务金融政策，让投机者开始离场；二是房价在相当长的时间内高位运行，房价过高成了人们的共识，这导致一部分投资者消极看待楼市，购买能力并不强的第一次置业者开始成为市场主力；三是置业者风险意识增强。在综合力量的作用下，楼市调控的阶段性成果开始显现。

　　一位业内人士指出，9月郑州楼市销售量下滑是一个信号，它是市场变局的开始。在宏观调控造成的市场观望气氛中，未来郑州楼市销售将变得更加困难，一部分楼盘将出现滞销的局面。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（曾邦华）