房贷新政研讨会现场实录 六

　　贾玉涛：刚才听任杰说到这一点，包括大家也说到商业住房这一个，前几天我看到一个项目，很多商业自己持有，这个政策里面有一个严格商业用房购房贷款管理，这样管理以后，是不是也会催生房地产商把商业部分自己持有一部分？这样的情况会加大一些。因为随着市场不断发展，开发商不断强大，他自己已经有能力持有了，前期可能开发商资金比较弱，不可能自己持有大的商业项目，现在我们发现很多持有大的商业项目的。

　　任杰：咱们贾总谈的这个问题，像我们二楼、三楼也是自己持有，我们从前期的销售，到招商，到转租。因为对于我们来讲，如果在两年前，计划当中，这个商业肯定出售出去，但是随着两年以后，这个商业目前我们卖也好，自己持有也好，都可以。我相信随着城市的发展，包括开发商实力的增强，加上我们目前各方面的增强，这方面可能会越来越多。但是作为一个项目营销的角度来讲，作为一个项目的营销、产销也好，自己持有也好，会有一定的比例的，多大商业的比例也未必是好事情，因为它有资金再运营的成本。这个就跟银行就有关系了，银行的利率，还有持续的增进，我的投资的利益，还有我的利润跟以前的利润有所区别。但是我相信目前的商业，对于房地产开发商可能会有一定的压力，但是随着现在基本上达到预售的条件，和我们现在建筑的周期和素质，其实相差在六个月到八个月的周期，这个时间如果开发商稍微调整一下，或者周转一下，影响不会太大。因为前期一般是纯商业的住宅一定有建筑的周期，可能会有一定的影响，但是随着住宅的销售、前期资金链的回笼，当你真正的商业对外走的时候，这个资金量应该会有所回收，或者说会有所变现。

　　而且我们真正后期的资金占大半，前期我通过预售，或者前期的资金储备，这样资金也可以周转。作为一个很有实力的开发商，这方面应该能够应付的。

　　主持人：刚才大家也讲到股市的问题，资本的两个重大流向一个是楼市，另外一个就是股市。新政出台之后，会不会对楼市是一个打压，而对股市是一个放任？

　　任杰：股市简单谈一点，因为从8号开盘以来，这一周整体的大盘趋势很好，可能银行这个政策对股市会有一些倾向。但是能否对房产起到打不到打压，但是对股市也是一种心理作用，因为中国是政策经济，政策非常强，无论大小政策及只要政策出来，股市都会有反应。所以国庆节以后，这一周的股市大盘走势非常好，目前的股市应该是非常乐观的，而且我虽然做营销，但是我依然认为中国的股市在08年奥运会，8月8号之前，就是08年五一之前到目前这一段，股市依然有很好的投资机会，大家也可以去考虑，但是过了08年五一之后股市不好界定了。所以希望08年五一以后大家股市可以调整一下。同时09年10年这两年股市肯定又有所下来。股市就是一种规律经济，能涨也能跌，跟房价不一样，房价毕竟是一种固定的产业。最近能源板块跟信息板块依然持好，所以你们可以去关注一下。

　　主持人：房产投资成本过高的情况下会不会降低？

　　任杰：应该不会。

　　主持人：但是首付提高了，利率也增加了。

　　任杰：今年股市、证监会有调控，有倾向。但是房价大家也很了解，政策再抑制的话，房价非常不太好抑制，但是股市很好调整。股市呢，只要稍微跺一下，股市绝对会颤一颤。所以股市我们国家今年是扶持，这是大家一个投资渠道的方面，再加上包括经济其他方面的一些看法，所以今年的股市跟以往的还是有所区别，所以我们要区别对待，不同的经济不同的把握。

　　主持人：那房地产股还有希望吗？回报率会更大吗？

　　刘俊锋：每次奥运会之前股市都会涨17%—200%，所有的举办国家股票都要涨，我们办奥运会，应该没有问题的。

　　任杰：奥运会申报之前，申奥板块走势非常好，申奥以后哗哗就下来了，长期的操盘者认为深奥以后深奥板块应该上来，但是提前该涨的都已经涨了，一旦深奥成功以后，第二天股市基本上很难出仓了。

　　贾玉涛：刚才白总说了，这个需要价值规律来衡量。市场经济的事情需要市场经济的手段解决，不能仅靠行政手段，我们需要计划，但是市场经济体制下我们必须尊重规律，尊重需求和供应的关系。

　　张国栋：市场的问题最好还是让市场来解决。

　　白伊剑：也不能说完全市场解决，如果政府不干预的话，任其发展，楼市肯定乱套了。需求这一块，现在为什么中央倡导实现和谐社会？其实做宏观调控，各种调控，最终根本的目的，还是让整个房地产市场健康发展，就好象一个树，完全不管它，随便长，肯定不行。政府调控的目的，肯定是善意的，为大多数人服务的，任何一个国家政府永远是为大多数人服务的。抑制房价也是为大多数人服务的。老百姓买房，首先满足你自住，你如果房价过高，真正有自住需求的人肯定买不起了按照。所以政策非常明确的指向投资，自住的没有任何影响。家里有两口，你买一套房还不够你住，有的银行两口买一套就算一套，有的银行是两口一个人买一套都按个人第一套解决，如果你再买一套，你敢吗？你说你敢吗。一套房子还不够你住啊！明显是投资！所以就卡在这儿，不让你买二房。国家就是控制投资的需求，保证整个房地产市场健康的发展，房价能够保持稳定。

　　刚才讲了，就房价来说，政府是不会让它下跌的，下跌了问题更多，上涨问题多，下跌了问题更多！只能说一个平稳的发展，就是稍微有波动可以，但是不能大起大落。

　　任杰：我接着白总接着谈点，因为本身提高40%，可能作为有剩余价值的家庭，打算再买一套房子，有30%的资金，这时候提高40%以后，他的资金流向不会阻碍他购买这一套房屋，他只能从其他的途径填补这10%的资金量，可能从股市抽出来，或者向朋友借一借，他依然会买。因为作为投资者来讲，如果作为真正的投资者来讲，也不会太影响他的投资决定，只要说他能够想到办法，或者能够通过调整，应该都一样把资金到位。所以一般投资，郑州这种发展形势，看好的更是后期投资，就是长期持有，中后期投资，跟你长期的价格的差价，这应该是更多的，要么你就买不起，买得起，我门槛再高一点，我依然可以做。要么就是我们业内做前期的讨论是一样的。

　　所以这次的政策可能对于我们下一步的门槛会有所提高，但是对于我们整体的房地产的发展趋势影响不会太大。

　　主持人：今天的论坛到这里也基本要结束了。我们今天下午分析了很多房贷新政的影响，还有对房地产市场、股票市场的一些联想，也听到很多很有见地的意见，我们希望房地产能够朝着更加理性的方向发展，能够使居者有其屋，也希望新浪的网友能够从今天的论坛里有所收获，为大家的置业提供理性的参考。

　　非常感谢大家的参与，今天的论坛到此结束！