房贷新政研讨会现场实录 三

　　主持人：刚才有四位嘉宾给大家说到房产新政的具体的问题。大家都讲到它的针对性很强，就是针对个人住房的第二套住房按揭的利率的问题。再一个就是说体现在执行的上面。还有就是对中长期的影响。针对房贷新政，我们有一个通知的全文，有六条，前四条就是严格开发贷款的管理，还有一个土地储备金贷款的管理，还有住房消费，还有商业用房消费具体的管理办法。第五、第六主要针对的是加强房地产的中心系统的管理，还有对风险防范的管理。在这个层面上来说，中国银行的政策也体现在它最大的目的，其实是在针对金融系统的的风险防范上。9月27日出台到现在正好经过一个黄金周，我们也想了解一下，对郑州楼市的影响？或者大家有没有什么针对性的措施？我知道郭经理的楼盘正在热销，请郭经理给大家分享一下。

　　郭海芹：郭海芹：我们的楼盘(SOHO广场)是在十一前，9月28号那天，已经签完了，影响不是很大。有一些是第一次贷款，有的是第二次贷款，节后销售情况比较稳定，因为都是小房子，比较少，首付提高也不是很大。影响不是很大。首付如果是40%，也没有多少钱，其次总房款也不多，所以新政对我们这样的小户型几乎没有什么影响。相对而言，因为部分投资客受新政和自身资金的限制，而被大户型挤出购房队伍，反而会转投小户型。这也是一种利好，对小户型而言。

　　刘俊锋：我那边现在房子不是很多，所以主要精力没有放在销售上，但是新政会有别的影响，这几天主要忙的是客户改名的问题。因为我们售的房子是偏大的，一套房子基本上在60万—100万之间，所以二次购房是大幅的上升，所以新政正好卡在我们这儿。前面住房能签的已经签了，能放的已经放了，所以现在他们一直在和公司协调更名，用弟弟、老婆或妹妹，其他的倒没有什么大的问题。

　　刘俊伟：去年国六条以后到今年，市场上主流产品(90平米一下)总价比较低，增加首付10%，影响不明显。而且我想这个影响跟各个楼盘的销售周期有很大的关系，对于旺销后期的楼盘影响应该比较小。提高首付和按揭比例这个事情，我们最早是在8月15号前后做市场的分析已经明确了，那时候我们已经开始跟客户发短信，进行各种各样的沟通，所以到目前这个阶段对于我们来讲，影响很小。但是这个东西绝对不能说没有影响，对08年上半年郑州市场应该会有相对比较深远的影响的。

　　如何判断第二套是这个政策的要点，客户购买第二套房大致有四种情况，一般第一套是贷款，第二套还是贷款，这是一种情况；第一套是贷款，第二套是全款，也是一种情况；第一套是全款，第二套是贷款；第一套是全款，第二套还是全款；真正有影响的是第一种情况，第一套是贷款，第二套还是贷款。如果第一套是贷款，第二套是全款不用按揭，没有关系，如果第一套是全款第二套是全款，更没有关系。所以市场的需求面应该说没有受到根本的影响。所以房价不太可能降低，可能它的涨幅会稳住，不会像前三季度的幅度那么大，走势不会那么凌厉。

　　对于国贸中心这个项目，主力产品的总价不高，跟清华园的产品类型大致是一样的，是20、40，十几万的房子，增加一成也就是八千块钱，有的客户还喜欢呢！在加息的背景下，因为他们少贷款就可以少付利息。

　　另外还有一种情况，比如说他是在2000年和2003年买的房子，已经供了几年了，现在想买第二套房子，他现在把第一套还完了，再买第二套，所以买房贷款的方式比较多。

　　主持人：影响面来说，第一套和第二套贷款和交全款，这四重组合，第一种组合就是直接影响，后三种是没有直接影响的，它所占的会有什么样的比率？或者是大概的什么关系？

　　刘俊伟：因为房产需求层面不一样，第一种是温饱，第二种是改善，第三才是投资性的需求。针对这三种需求，市场的产品结构也是不一样，有的便宜，大一点，有价格在4千左右的，位置相对好一点，当然有一种投资性比较好的，在核心交通结点的、城市中心的。中高端的房子和一般的普通商品房是不一样的。一般来讲第一套房自住型的需求占的比例比较大，投资型的呢？现在又是供应不足的状况，所以从市场看，好象每个开发商的房子都不愁卖，市场整体来讲就是这样的。从这个意义上讲，大约有25%的市场需求会受到影响。

　　主持人：刚才张国栋也讲到房价的问题，还有中长期市场影响的问题，我想请大家探讨一下，郑州的房价因为这个房贷新政会不会下调，或者走势过缓？大家有没有具体的政策和措施防范这个新政对房地产市场的影响？

　　任杰：通过目前新政的政策的出台，我觉得对于整体的房贷来讲，拿咱们河南来说，应该不会有太大的影响。但是可能对上涨的策略会有所调整，从整体郑州的目前住房量，还有投资价值角度来讲，它的出台可能对我们的购房市场，更大的加强这方面的规范。同时投资者的价值取向与考虑的角度和方式，但是可能不会阻止销量，因为咱们今天有很多政策出来，但是目前对于郑州购房的人气指数和方向，整体来说还是不错的。为什么有这个趋势？因为郑州属于发展中的城市，发展中的城市目前的投资量也好，需求量也好，还有人口因素，有这个指标在这儿，所以对于我们目前发展中城市的房价，是不太好抑制住的，所谓抑制房价是有泡沫成份，或者价值悬殊太大在里面。作为发展中的城市，它是属于良性的发展过程，所以我一致认为，郑州的一个基准平均价是要高于目前的房价的，所以现在的政策只能对我们有推动作用。投资也好、炒房也好，要么在前期，要么在后期，作为我们第二次置业，或者中间的首付款，这个是正常置业，或者后期持有物业和后期投资的一种表现，但是如果真正前期投资和炒房，这个政策不太好限制。这有一个策略的问题。

　　通过这些政策的出台，更加有利于规范房地产市场正常的投资方向，但是对于我们房价的价格趋势，还有我们价格趋势和经济趋势，影响不是太大。随着2008年北京奥运会的举办，加上我们中国近20年经历一个持续发展的势态，我相信09年和10年中国经济有所调整，如果按调整来讲，应该横盘，但是不会有所下调。因为中国的经济这20年长势还是非常快的，通过中国经济的再一次的调整，可能有所稳定，下一步应该有新的能源，或者新的产业出台。对于我们地产这是一个利好的消息。随着目前房地产投放量的增大，相信目前郑州肯定有一个饱和和平衡点，但是今年和明年这两年应该不是平衡点的点，这个点还是在下悬浮。这个平衡点达到以后，相当于保持这个平衡点，预计这个价格在七千—八千左右，作为郑州一个中等发达的城市应该是一个中等的价位。

　　我一直认为我们郑州房地产价格的增长也好，还是目前我们的购房力度，是很正常的事情，同时我一直认为这样的发展趋势对于我们作为地产商也是推动我们的价格。

　　郭海芹：郭海芹：这个新政出来，消费者可能暂时有一个心理预期，但是对于国家的调控政策，消费者也习以为常了，而更加注重本地市场实际情况。随着土地价格的上涨，同时需求非常旺盛，所以房价肯定不会降，就是涨幅快慢的问题。过了这段时间大家该买还买，该炒还炒。中国只有房产和股票两个投资渠道，没有特别好的投资产品，所以这个对市场的影响不是很大。

　　主持人：你刚才也说到，有观望期的问题，在这个观望期来说，你们会不会出现一个最近的政策，比如给一个什么样的优惠？

　　郭海芹：因为我们目前都是小户型，基本上就是三四十平方，这个本身影响不是很大，而且从另一角度来说，我们小户型有了更多的机会。同时，消费者会自己也会想办法去应对政策，像你说的存在换名字，或者以前是全款，或者公积金贷款，公积金贷款是比较多的。好象有一个调整，90平方以上的是40%。

　　主持人：这是针对公积金的具体的措施？

　　刘俊伟：公积金得排队。

　　刘俊锋：我看上面两点，一个是涨价，一个是优惠措施。首先从大的趋势上看，不可能落价，涨价是必然的。首先是市区这个框架结构拉大，这是必然的，大家看到了，郑州这两年的发展规模，市区框架拉大，必然形成大的需求。前几次各方面政策调整的时候，每次调整之后都面临下一次更大幅度的市场涨价，基本上让市场的客户对政策处于半麻木状态，或者是恐慌的状态。这是客户方面的原因。

　　其他还有物价上涨，还有整个社会经济稳定发展居民收入增加，造成改善型购房的客户居多，真正市场的价格靠什么支撑？靠大盘，小盘跟着走，靠大盘支撑着整个市场的平均价格。大盘是不可能降价的，短期内一个政策的调整不可能引起整个大盘市场的降价。

　　下面简单谈一下优惠措施这个问题。我个人认为优惠措施还会产生的，因为大盘虽然说资金雄厚，开发时间拉得比较长从而抗风险能力也较强，各方面对政策的影响比较小一些，但是这个政策必然对市场造成影响，所以客户在短期内会出现观望状态。这种情况下，大开发商会推出一定的优惠措施来保证阶段性的现金流，而小开发商资金量小，资金肯定更紧张，为保证充足的现金流，肯定也会推出优惠措施保证自项目的顺利进展。

　　张晓琳：我觉得下调的可能性不大。因为现在都是买涨不买跌，这次新政跟以前不一样，第一次新政影响是很大的，那时候消费者观望态度的心里很重，房产商担忧市场不仅是房价下跌那么简单，更怕资金链受影响。但是相继出台两三个之后，大家心态都出现一种疲态。每次报纸上的土地新闻都在传递一个信息：土地希缺，地价越来越高。加上建材、人工成本都在增加，所以很多消费者都认为房价会再上涨。本身房价遏制是比较难的，特别是高档房产的降价是伤害品牌的。需求还是这么旺盛，供应量不足，大部分消费者认为有上涨的空间，所以发现一些房源，他们会尽快投资。

　　主持人：如果说价格增长过慢，或者对开发商来说回报率过低，会不会有什么优惠措施？

　　白伊剑：优惠措施可以，我先讲房价吧！刚才不是主要讨论郑州市的房价，这个我还是想谈一下经济学的价值规律分析这个问题。首先价格是由供应和需求决定的，我们可以把当前的新政剖析一下，房价这个问题比较复杂，绝对不是说出台一个政策，抑制投资需求就怎么样了。因为价格是比较系统的，各种因素都会有影响。首先就郑州市来讲，供应这一块应该是影响价格的最重要的原因，土地供应这一块，你要考虑走势，首先供应量怎么样？土地供应量就意味着房产的供应，不管是商业还是自住。供应量基本上和以前持续稳定的增长的前提下，新政就是对投资需求的一种抑制。需求首先分为刚性需求和柔性需求，刚性需求就是自住的需求，所以新政策对第一套房子政策还是比较宽松的，所以对刚性需求不是有影响。柔性需求就是投资方面的，投资方面的会有影响，刚才各位也谈到了，影响不是太大。这个我的看法和各位基本相同，我认为提高首付，利率提高一些，影响不会太大，但是肯定有影响。需求相抵，供应量能够保持一致的话，理论上来讲，不能说房价不下调，郑州市这几个月房价一直在涨，房价可能涨幅会趋缓。但是实际上会不会趋缓？这个要结合各种因素，比如土地供应量、房产面市量，这个是很多因素决定的。