房贷新政研讨会现场实录 二

河南大唐置业有限公司张国栋

河南城开集团刘俊锋

　　要说新政新到哪里？我认为新政主要新在政府对这次调控非常有针对性，不再像以前一样，整个是一刀切，没有特别强的针对性。这次的新政更有针对性，这把刀直接砍到应该砍的地方，非常明确：就是要保护消费、抑制投资，保护消费者购买自住的房屋，而去抑制投资性的购买需求。同时，它有非常关键的一点，就是新在它是为了保护整个银行系统、金融体系的安全，这也是最终的一个出发点。

　　对于调整房价，我的看法是，这次并不是为了稳定房价出台的新政，我看后面有一个问题讨论说会不会引起房价下跌？我认为虽然这次不是主要针对房价的新政，但是有可能收到一个无心插柳的效果。这样的政策规定，会把投资需求，或者会把有些可有可无的买房需求抑制一些。因为价格是由供求关系决定的，在你的供应量一定时，需求减少了，长期来看，或者价格可能有所下调，当然这个还需要时间检验。

　　另外一个新的方面就是关于商业用房的购买。商业购房贷款管理这个也和以前一个比较大的区别，就是对办公用房和商业用房、商铺贷款基本上不好走通了，因为办公用房和商铺竣工以后才能办理贷款，哪个开发商能受得了？这样把贷款的门槛提的非常高。这两个我个人认为，它可能是为了根据办公用房和商铺的特性，为了防范银行的金融风险。

　　张晓琳：我个人认为新政虽然有新的内容，但是没有使市场有大的新趋向。首先对消费者心态的影响比较小，真正的消费者不会相信房价会下跌，因为本身新政是针对投资者而言的，投资者一般是有积蓄的，只是积蓄多少的问题。中国目前很多的投资者会把眼光放在房产和

股票上，因为房产和股票投资回报比较高。积蓄多的可能会投资房产，积蓄小的可能会投资股票，这个对消费者心态的影响不是太大，投资只是从经济杠杆上限制，又不犯法的。其次是对房价的影响不大，特别是对综合性价比高的楼盘没有太大的影响，目前郑东新区的楼盘，基本上是开多少就消化完毕。目前中国的经济比较稳定，发生金融危机的情况比较小，因此新政的影响并不是要房价下跌，而是追求稳定，防止过热。

　　张国栋： 新政的出台，它有区别于往年的宏观调控，最终体现在细节上。这一次新政的具体内容，更有可操作性，而且可操作性很强，从开发商、到消费者，以及对银行等等方面都有很强的可操作性。历届新的政策出台，往往对开发商和消费者影响不是很大，而且历来几次的宏观调控都是如此。这一次在短期内，尤其在十一国庆假期当中，从各个媒体反馈的信息可以感觉到是立竿见影，这一次的调控是很实际的。

　　对新政策引起的预期效果我的感觉是：在短期内炒房者大部分会退出市场，当然这是暂时的，住房需求估计也会下降20%—30%。中期来看，房价仍然还会继续再涨，投资者仍然还会再进入到这个市场。从长远来看，这次宏观调控有利于降低金融业的风险，同时对我们的开发商也是个利好，这次调整要求开发商至少在短期内苦练内功，而不是鱼龙混杂。 第二、我想着重讲一下在近期内，郑州市的房地产市场行情可能有几个变化，这几个变化具体表现在：

　　1、郑州市房地产市场，短期内会受到很大的冲击，项目销售速度可能会明显减缓，写字楼短期内无人问及。

　　2、价格短期内可能会维持在10%--15%的涨副，小型开发商资金捉襟见肘，运行受到影响。

　　3、这次调控短期内是震动很大，但长远来说，它的影响并不是很大，从几个方面来分析：

　　1)对于投资者来说，只要有利可图，即使首付提高，热情也会仍然不减，因为羊毛出在羊身上，到最后升高的成本他们会转嫁到下家身上；对于自住需求家庭来说，在决定购房时大多都会有资金准备。

　　2)这次新的政策规定了第二套房首付款是40%，而且贷款利率是正常利率的1.1倍。在这种情况下，第二套住房如何界定，这是一个更大的问题。我昨天在网上看到一个青岛对消费者政策的细节规定已经出台，第二套明确为“以个人为单位，而不是以“家庭为单位”，也就是说如果已经以丈夫的名义贷款买房，那麽以妻子或子女再次申请购房，在银行征信体系里只要没有他们的名字，是可以不受限制的，真正影响大的是住房需求中的以小换大的购房者。

　　2)中期来看影响不大的第二个因素是炒房者一般是很在乎政策的出台，在政策没出台之前，他已经意识到这一点，他如果真炒房，他已经在政策没有出台之前就出手了。这样对炒房人影响不是很大，损失也不是很大，真正影响大的是住房需求很大的第一套住房的。

　　3)调控的成效金融上是一方面，最重要的是市场的需求旺盛。也就是说市场需求旺盛，它仍然影响不了市场购买力，只要住房紧缺，只要需求旺盛，就会出现“楼王，只要出现楼王，相应的也就会出现“地王”。所以新政策出台在短期内会有立竿见影的效果，但是长期来看，它仍然是可持续的强劲的发展态势。

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