投资客：写字楼是黑马品种（1）

　　首席记者谭世平

　　●早起的鸟儿有虫吃

　　从住宅到商铺，从商铺到商住两用，再从商住两用到纯写字楼，房地产成为投资性产品，近年来不断被投资客追捧。种种迹象表明，郑州的写字楼正在成为投资客的新宠，写字楼的“黑马”本色，将越来越在市场中得到体现。实际上，一些资深的投资客，已经在写字楼的投资中获得了丰厚的回报。“自2005年年初以来，随着政策力度的加大，住宅产品的投资风险日益明显，而且其获利空间也被收窄。相当一部分原来投资住宅的投资客，日渐看空住宅产品的投资。除非具备长期持有和保值的需要，真正的投资者一般不再碰住宅产品。”朱先生日前接受采访时说。

　　朱先生是在郑州进行房地产产品投资的资深人士。早在1993年，建业集团推出“金水花园十年还本”销售时，朱先生就靠借贷和按揭模式，正式步入了他的房地产产品的投资生涯。

　　朱先生说，“而真正的房地产产品的投资者，他们在‘炒房炒成房东’的政策逼空威胁下，试图寻找新的投资机会。所以在2005年和2006年这两年间，商铺投资曾经是郑州房地产产品的投资热潮。其中，包括很多‘散户’也被卷进了商铺投资的大潮中。”

　　由于行业规范不够，‘萝卜快了不洗泥’，商铺投资的风险很快就显现出来了。朱先生算是从中抽身得较早的一批人，但在商铺投资中，他也赚到了钱。

　　朱先生说，“严格来说，从1993年到2002年，住宅投资是一波行情；从2003年到2006年，商铺、包括商住两用产品的投资，又是一波行情；而纯写字楼的投资，则是新的一波市场行情。”

　　朱先生认为，住宅投资尽管获利空间被收窄，因为保值的理由还很充分，所以风险还不算高。

　　问题是，住宅产品投资已经不能‘狠’赚钱了。但商铺投资的风险就很厉害，最严重的不仅血本无归，还会欠一屁股债。尤其是对这个行业不甚了解的‘散户’们，极可能成为‘追高被套’、接过‘最后一棒’的人。

　　朱先生说，“每一次投资浪潮的到来，会成就一批投资者，也会‘放倒’一批投资者。”

　　在朱先生看来，进行房地产投资，自可以按揭以来，就一直是持续性的大行情。“问题是，作为投资者，在大行情中，你不能赚钱就是失败。如果你不但没赚到钱，还承接了风险，那么真是‘命苦不能怪政府’。要么是你不适合做这一行，要么是水平真的欠缺得太多。”

　　朱先生认为炒房比炒股更能赚钱，即使在股市的大牛市中，他也未曾想过要进入股市。而他之所以坚持不入股市，更重要的是因为他不了解股市。“不熟悉的东西，我不碰。因为不熟悉的话，你就很难弄清你是赶早了还是赶晚了。”朱先生说，“我的投资秘诀，就是坚信市场是有节奏的，相信‘早起的鸟儿有虫吃’。现在回过头去看，无论是住宅、商铺、商住两用，还是纯写字楼的投资，我基本上都是随着郑州房地产市场的大潮在‘起舞’。”

　　朱先生说，每一次，我都能在潮头，而不是浪尾，就是因为我已熟悉和了解了这个产业的节奏。”

　　●弱水三千，我只取一瓢饮

　　关于郑州纯写字楼市场的前景，朱先生认为前不久任志强的一句话颇为经典。任志强9月15日出席“2007中国(郑州)商务地产高峰论坛”时，曾这样总结、展望郑州纯写字楼的前景：生得晚不一定长得矮。

　　从价格方面来说，郑州时下最好的写字楼价格，也只与一般住宅持平。写字楼卖不过住宅的价格，不同的角度有不同的解读。

　　但朱先生认为，这说明郑州高档纯写字楼的市场空间还很大。事实上，郑州目前最好的写字楼价格，每平方米只卖到8000元左右，而住宅在这个价格之上的并不鲜见。朱先生说，“我的判断是，郑州纯写字楼市场刚刚取得突破性的上攻基础，未来各方的加速力量和空间都很充足。”

　　朱先生看好郑州写字楼市场前景，也缘于开发商的进步。“从技术与设计方面来说，郑州一些专注于写字楼开发的开发商，对写字楼的认识开始变得全面而系统。其中，专业和人性化满足这两个方面做得越来越好。尽管和北京、上海等一线城市的甲级写字楼相比还有差距，但性价比相较，却合乎市场发展的梯度理论。”

　　喜欢“赶早”的朱先生，在写字楼投资方面，也是较早的一批投资者。裕达国贸、国际企业中心、信息大厦、顺驰第一国际等，朱先生都持有他们的物业。

　　业内人士都清楚，现在投资住宅的回报率是普遍下降的，投资商铺的风险又很高，而投资写字楼却在不断稳定地增长。朱先生持有的这些物业，每平方米每天的租金收入都在1.2元以上。”

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