借鉴我国港台经验　理性对待房贷新政

　　关于“9·27房贷新政”对房地产市场产生的影响，很多业内人士进行了种种猜测，但究竟该如何对待新政的影响，很多人还难以说清。但在经济发达的我国香港、台湾地区，在房地产开发热潮时期，也曾有过类似的调控措施，日前记者采访了我国香港、台湾两位亲身经历“调控”的地产过来人，请他们以港台房贷调控经验，提醒内地房产界理性对待房贷新政。

　　香港路劲集团董事局主席在接受记者采访时首先介绍了香港房地产市场情况，他说，香港房地产不同于内地，香港是世界上最著名的自由港，基本不存在调控。唯一一次是董建华特首上台后，曾提出每年增加8.5万个公屋单位，此举导致香港房价下跌。其他大部分时间，香港房价都由市场决定。

　　对于内地房地产市场的调控，他以一个经历过香港数十年经济增长的亲历人的身份，谈到了经济增长与楼市的关系。他认为，随着经济发展，楼市向上的趋势是一定的，从中长期来看，调控都是暂时的，因为决定市场景气的根本因素是供求，只要是市场经济环境，价格总是由供求决定。

　　他分析说，今年国内GDP增长肯定超过10%，以他的经验，经济增长一定会带来人们收入的增长。人均收入增长还会带来人均可支配收入的大幅上涨，他解释说，因为基本生活消费所需花费的资金是一定的，收入增长一定会带来基本生活花费之外可支配收入的大幅增加。那么花在购房上的钱就会大幅增加。

　　此外，国家提出城市化，未来若干年内城市人口将增加2亿~3亿，农民工进城后买进二手房，原二手房业主转去买新房，这样一层层递推上去，新增住房需求还会是非常巨大的。因此，他认为，未来5~10年，内地房地产中长期向上的趋势不会改变。政府的调控也会让这个向上的趋势出现波动，但趋势难以改变。

　　而曾经在台湾有过20多年房地产从业经历的，北京盛联阳房地产经纪有限公司董事、总经理林祈财先生，对调控给予房地产市场的影响有着亲身体会。他告诉记者，以他的经验，调控的影响只是一时，他也认为内地房地产长期向好的趋势很难改变。

　　他告诉记者，台湾楼市从上个世纪70年代开始起步，到1980年前后已经非常热，政府对当地楼市的调控先后进行了三四次，1980年、1991年、1997年都有。一般调控的手段，不外乎加息、提高首付。首付比例从40%到50%，甚至高达70%，最严厉的时候，直接取消按揭贷款，房贷利率最高的调到13.5%。

　　这些调控在当时确实对市场产生了震撼性的影响，严重的时候楼市甚至出现停滞。当时的台湾楼市，已经成为经济火车头，楼市停滞影响经济发展。因此，当局出于经济全局考虑，又对调控松绑。到楼市低迷的1997年时，甚至出台10%首付，房贷利率2%的扶持政策。

　　所以，林祈财认为，政府调控楼市总要从大局出发，有抑就有扬。当然，就调控对楼市造成的影响看，

房价自始至终都没有大幅度下跌，最严重的时候，也只是出现停顿。而每次调控过后，松绑时，市场都会强烈反弹。如今那里的房价早已远高于最初时数倍。

　　对于内地调控楼市，特别是此次房贷新政，林祈财认为，提高首付和利率限制购买第二套房，会对市场产生一定冷却作用，如果效果不好，不排除有更严厉的政策。但以他的经验，两三年后一旦银行头寸增加，政策松绑就会到来，因此长期来看，房地产向上的趋势还是难改变。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（程泽运）