报网联动--“把脉”小户型

　　随着 “90/70”政策的逐步落实，以小户型等为代表的投资型项目市场集中放量，面对诸多可供投资的小户型项目，开发商、营销机构、投资者，如何评价小户型？又该如何应对？

　　大河楼市和新浪网河南房产主办了“投资型小户型财富论坛”，邀请了郑州智源堂房地产咨询公司首席策划师高重恒，深圳泰辰置业总经理周心罡，河南思达置业营销总监李红征，河南物华实业营销总监张健，河南新田置业销售总监刘俊伟，河南美景置业策划部经理陆相华，郑州市江山房地产公司营销总监胡素芹，住邦联广负责人刘冰等业内人士，对投资型小户型现状、投资分析、物业保值、增值通路、投资型物业的产品组合等进行了研讨。

　　不仅仅是 “小”

　　记者：如何认识小户型？

　　高重恒：从现在来看，小户型分三个类型：居住型、办公型、酒店型。目前，郑州市场多是居住型。

　　我们在2002年做过小户型，经过五、六年的发展，我觉得发展空间尚可。国家政策是通过建小户型把房价压下来，结果房价还在攀升，为什么呢？一是小户型的成本高，门多、墙多、管子多；二是总价低，因此开发商就让单价上升，所以说小户型也是推动房价上升的一个因素。

　　目前市场小户型存在一些问题，比如，生活型的小户型有两个问题：卫生间和厨房没有天然气，很多是筒子楼形式。我曾经参观很多小户型，最佩服的是义乌农民盖的小户型，是出租型的小户型，但是我们做的出租型小户型没有做到 “农民的出租用途”。最近我们研究设计了57、58平方米的小户型，两房两厅，解决了人们居住生活问题，这是有版权的，专利也申请了。

　　现在80年代生人买小户型的多，很多人买小户型用来投资，到明年，郑州北区会有大量城中村改造项目，为年轻人居住提供了便利。小户型要面临的问题是如何解决出租率，另外是物业管理。

　　周心罡：前几天有媒体说 “老百姓为什么买不到3200元左右的小户型”？小户型有它形成的环境和地理背景，这个值得研究。 “小”是相对的，在广州一带，50、60、70平方米叫小户型，一般中户型是100-120平方米，如果从面积来给小户型做定义，郑州市场小户型面积要比其他区域大一些。

　　就像郑州饭馆，一个菜价二三十元，跟其他地方比这个价格也不便宜，等到服务员把菜端到桌子时我明白了，因为它量大，郑州市场房价是总价高，单价低。

　　张健：按过去的划分是100-130是中户型，按新政策，中户型应该是60-90平方米之间，小户型是65平方米以下。

　　陆相华：以前，80多平方米只能做一房一厅，现在80可以做两房、三房。

　　张健：70年代以前，100平方米是大房子了。

　　李红征：未来房地产是两极分化，小户型越来越小，大户型越来越大。

　　“多”是为平抑房价

　　记者：小户型价格会呈现什么走势？扎堆上市，投资前景是否依然看好？

　　李红征：30%-40%吧。国家 “双70%”调控有两个目的：调控套型面积，降低房子总价；调控房价。虽然说不关心单价，只关心总价，但单价还是至关重要的。最终国家调控房价就是每年的市场容量是稳定、增长。

　　举例说明，去年是110平方米套型的房子，今年如果变成90平方米，套数会增长50%，其实国家调控是增长供给量，增加市场的套数来调控房价。

　　周心罡：我跟三个朋友在郑州租了一个180平方米的房子，一月租金3300元，分到每一人身上是40多平方米有800多元钱，从租金市场的回报来说小户型似乎是好一点。

　　李红征：现在小户型的需求量很大，现在说股市和房市是此高彼长的，有一定道理但也不完全有道理，特别是今年初售楼部的人明显减少，每天是20多个人，但是去年下半年每天来访下午是二三十个人，对大房子的影响不大，但是对小房子的影响还是有的，随着国家对股市进行调控，房市会逐渐的转暖。

　　李红征：通过对股市的打压很多人会从股市把钱抽出来，投资房子。2004年5月，中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%，不到三年时间，准备金率提高50%，现在还有提高的趋势。这也会影响投资小户型。

　　张健：我们的小标间年轻人定的很少，30-40岁的人定得多，恰恰是这样的人绝对不会住这样的房子，那就是投资的。

　　周心罡：我有一个观念是---郑州缺少小资，小资是支撑房地产长足发展最原始的一个动力，郑州的小户型应该是从25-30岁之间的居住人群去购买，但是这种年龄段在郑州其收入相对偏低，这个深层次原因是跟郑州市产业结构有关的。

　　张健：郑州人购房跟中原的生活习惯和亲情有一定关系，最初我们设计小户型是想对准年轻人的，他们会有一个过渡性的想法，但现实恰恰不是这样，20多岁的年轻人，父母兑钱都要买70、80平方米的，一步到位。

　　李红征：为什么总是把股市和房市联合在一起，国际上来讲，房地产是一个金融行业，它和证券市场、保险业是同一个行业。

　　周心罡：现在什么都在涨价，小户型在涨，股票在涨，农副产品在涨，现在价格涨的原因实际上是通货膨胀的一个前因，是货币贬值。

　　待到“租赁市场”时

　　记者：作个现场随机调查，请各位介绍最近操盘的项目小户型价格是多少？

　　胡素芹：江南名居项目在西区边缘地带，价格是3500-3600元/平方米；江山商界项目价格还没有出来，大致会在6000元/平方米。

　　张健：我们是今年才搞小户型的，在沙口路小学隔壁叫明珠小城项目，正在建设，估计会在4千多。

　　陆相华：美景天城刚刚开盘的是小户型迷你house，有900多套房子，开盘当天均价是3700元/平方米。

　　刘俊伟：郑州国贸项目小户型公寓现在销售价格约是5000元/平方米左右，估计开盘后均价不会低于6千元/平方米。

　　刘冰：我们操作的是紫荆山南路一个小户型项目，均价是3900多元/平方米。

　　周心罡：名门盛世毛坯房价格是5000元/平方米左右。

　　记者：刚才每个人说了一个价格，一共说了七个价格，算了一下均价是4564元/平方米，这个价格和市场上的小户型价格差别大吗？

　　周心罡：用这个价格反映整个市场价格，是有一些偏差的，但是这个价格来推算郑州市场小户型价格有一定的代表性，市场上有4000-6000多元/平方米的小户型，分布在不同的区域。

　　小户型热度会有一定的回升，如果三级市场的租金不能支撑的话，会在这个达到临界点时会有一个回落。现在市场上能数得到的小户型加起来面积超过100万平方米，等这些小户型到三级市场、租赁市场时，会影响整个小户型投资率。

　　回报率“笑”？

　　陆相华：说起投资，中国人在骨子里面有一个占有的欲望，尤其是对房产。像以前的地主阶级，并不是非常挥霍，也是非常节俭，有钱了再买地。房产具有比股市所无法享受的保值、增值，或者说是稳定，所以说，只有是社会经济正常发展，投资房地产肯定是增长的。

　　李红征：从投资角度讲，投资房地产会起到保值作用，投资大户型回报率低，投资小户型回报率相对来说较高。

　　未来房地产的发展趋势，是实现证券化，不管投资写字楼或者是商业，其实都是跟投资证券一样的，比如说你买一个商铺，不是买多少平方米，而是买了多少份。

　　胡素芹：20-30多岁人为什么不去买小户型，这跟人们消费心理有关，在这个城市里要有一个地方住，然后再去投资，40-50岁的人财富比较集中的时候才去投资，目前市场上投资渠道太少。

　　胡素芹：现在我们再看欧洲国家，其实他们的房价都很高，土地越来越少，房价上涨是一个必然趋势。房地产是否证券化根本改变不了根基，我觉得不让房价出现泡沫，涨幅趋于平稳，让老百姓对这个行业不反感，涨得跟市场发展趋于平稳就行了。

　　张健：拉大城市框架，人口增加，另外，城中村改造，村民住到哪儿？首先得解决住的问题，又没有钱买房，就只有租，因此，小户型在一段时间内还是有好的市场。

　　周心罡：从土地角度来讲，小户型是市场土地价值的最大表现。从价格角度来说，小户型的房价是跟城镇居民收入的增加成增幅反差的，房价增速是快过居民收入的。现在开发商基本上都做小户型，130、150平方米户型不再受市场青睐，开发商自然转入小户型，小户型除了居住功能外还具有投资功能。从功能角度讲，小户型是社会财富保值、增值最佳载体，现在股市刺激消费，这种财富利润最终很大一部分会沉淀在房地产市场。

　　从政策角度讲，小户型是和谐社会生活资料的一个分配渠道，郑州市在一段时间内总面积的开发还是趋于一个上升阶段，在总开发面积上升情况下，单户面积下降，会使套数增加，使更多消费者居者有其屋。

　　从这几个角度来讲，我认为，小户型是非常有市场前景的。

　　小户型也需 “俏”

　　陆相华：我认为，市场在近两三年或者三五年之内，前景非常广阔，城中村改造，高校每年毕业的大学生们，这部分人要么去买、要么去租小房子。

　　小户型的发展趋势，是产品的创新，如果还是像筒子楼、宾馆一样，一个卫生间加一个阳台。未来小户型是高品质的，包括它的物业管理、配套、会所齐全。

　　周心罡：前期小户型投资功能，大于实用功能，慢慢会回归到实用功能上。

　　陆相华：不管是居住还是投资，最终都是让人来住的。

　　张健：最基本的要素是使用功能。

　　胡素芹：任何房地产产品最终要回归到居住本身，最终得让他住得舒适，投资回报率才会高。

　　周心罡：郑州小户型的设计主要是受采光限制，50、60平方米两房和80平方米三房在技术上完全没有问题，关键是采光问题。

　　李红征：未来都是高层，高层除了对阳光的苛求，只要是符合规划局的日照分析，应该没有问题的。

　　周心罡：郑州主要是市区的容积率要放开，现在平均是2.5的容积率，如果放不开，房价肯定不可能下来。

　　记者：小户型放量增大后，如何要适合居住还不影响投资？

　　周心罡：投资和居住不是一个直接的关系，应该是做好长线投资的心理准备。

　　陆相华：长期是考虑回报率的问题，短期是依靠市场价格的提升。

　　周心罡：房地产流通性不强，再加上郑州二手房交易服务并不是很到位，缺少润滑剂，这种情况下要快速投资回报并不好。

　　刘俊伟：投资利润需求是市场很正常的一个需求，从郑州国贸项目看，现在房子是供不应求的。

　　李红征：我们给客户做了一个简单统计，25-35岁是一个高峰，然后30-50岁是高峰，30-50岁之间主要集中在45岁，他们购买20、30平方米的小房子作为投资。

　　陆相华：30岁左右买两房是为了以后居住的，40岁以后的买两房是为了投资的。

　　高重恒：小户型将来前景应该是很大的，因为大量的农村人口进入城市。

　　小户型关键还是对产品的追求，不是广告的忽悠。小户型营销模式走到今天应该结束了，模式一定要改，要使开发的费用大大降低，使楼盘切入市场更准确一点，因为人们买房，价格还是第一位的。目前市面上卖的小户型有很多欠缺，如果有新型小户型诞生，对现有的小户型会造成冲击。