郑州银行陆续推出直客式房贷 暂遇郑州式瓶颈

　　买房可以到银行申请全部房款，一次性付给开发商、轻松享受一次性付清的超值优惠，只需到贷款银行办理住房按揭贷款。房贷还可以如此美妙？

　　编者按：

　　房贷一直是商业银行最为优质的资产之一，也是各大银行争抢的业务焦点。四大国有商业银行以及民生、光大等银行都推出了种类繁多的个人贷款产品。从固定利率到结构性固定利率贷款，从住房按揭到直客式房贷，各种各样的房贷产品在让利消费者的同时，也逐渐深入到商品房销售领域。因此，本期特推出“市场催生房贷产品创新”专题，系列报道详见第13~14版。

　　秋高气爽，伴随着金融市场的竞争加剧，银行“傍上”开发商，在减轻消费者购房负担的同时，无形中也加入了帮开发商促销房子的行列。

　　银行变身促销卖房

　　“买房子不到开发商指定的银行，个人也可直接到银行申请住房按揭贷款？还可以享受银行免除许多费用的优惠？”面对光大银行郑州分行工作人员递过来的一份关于直客式房贷的宣传页，准备买房的郑州十一中的李老师一脸掩饰不住的惊喜。

　　这对于许多自有资金不多又渴望改善居住条件的消费者来说，的确是一个福音。

　　面对房贷新政的实施，国家银根的紧缩，还有不断传来的加息声，使很多消费者推迟了购房计划，而与此同时，各大商业银行的储蓄额居高不下，房贷渠道却不甚畅通。个人住房按揭贷款作为银行贷款中最优质的一种，自去年开始，各家银行纷纷把目光投向了这个市场。

　　在河南省会郑州，这种银行之间的争夺战也在升级。在减轻消费者购房成本方面，先是各大银行陆续对强制购买房贷险做出让步，继而陆续推出了“直客式房贷”业务。

　　据了解，所谓“直客式房贷”，就是客户不受房地产开发商指定银行贷款的限制而直接向银行申请贷款，一次性向房地产开发商付清购房款。与以往的“间客式房贷”不同，申请直客式房贷的购房者非但不需向开发商支付按揭保证金，还可以借此享受开发商所给予的一次性付款的优惠

　　今年3月，中行河南省分行推出了“理想之家”个人住房贷款服务，其最大的特点就在于直接向消费者提供住房贷款，使个人住房贷款营销服务模式由“间客式”向“直客式”转变。“理想之家”个人住房贷款服务为客户提供专业、一站式、星级房地产金融服务，以及多种增值服务，郑州市民可在中行网点内，完成选房、签合同、申请贷款等手续。免去了客户的奔波之苦，也为客户省下不少中介费用。

　　中行河南省分行个人房贷客户经理郑桐生告诉记者，中行河南省分行与建业住宅集团(中国)有限公司、郑州新世纪住宅建设有限公司两家知名房地产企业签署的个人住房贷款战略合作自运行以来相当顺利。所以今年7月，中行河南省分行又开始面对大众购房者力推“易居宝”一手房“直客式”贷款。

　　既有前车，就有后辙。

　　9月初，从各个银行又传来消息。光大银行、浦东发展银行、兴业银行等都纷纷开始力推直客式房贷。招商银行郑州分行也联合《经济视点报》推出了购房特惠卡，给予购房者很大程度上的办理房贷优惠，虽然不是名义上的直客式房贷，但也把争取购房者放在了首要地位。贷款购房变得如此简单，对楼市销售的影响显而易见。

　　业内人士认为：在中行与建业集团等房地产公司签署的协议中，除了中行将联合这些开发商给购房者开出律师见证、保险、公证等环节的一系列优惠，以及在个人房贷利率方面，承诺给予优质客户监管范围内的最优利率外，最吸引注意的是，中行将利用其VIP客户等资源为开发商“无偿”营销。

　　“事实上，在选择这种合作银行时，除了维持一种长期的合作关系外，通常最看中的就是其客户资源。”一位房地产公司的营销总监告诉记者。他同时表示，中行的此项动作对开发商来说，明显具有很强的诱惑力。中行此项目业务的内容中，不惜踏入“灰色地带”，利用中行的VIP客户资源优势，为开发商承担起“营销推广”的角色，此番举动也意味着金融机构将首次以中介的身份介入房地产销售环节。在实际操作过程中，可以明显保证开发商和银行双方的利益，购房者也可以省却前期保证金的交纳，市场运行良好将可以达到三方共赢。

　　优惠诱人有价无市

　　“直客式房贷业务刚开始不久，还处于宣传阶段，来咨询的人比较多，真正要办理的少，还处于比较尴尬的有价无市状态。”一位不愿透露身份的股份制银行负责人告诉记者。分析原因，他认为在于相对以往开发商提供的“房贷一条龙服务”，直客式房贷手续显得有点多，对购房者提供的资料审查也更严格，所以有“遇冷”的感觉。

　　“与开发商砍价，享受全款买房的优惠价格”，这是直客式房贷的宣传语。算算一套50万元的房子，如果一次性付款优惠3%，即可省下1.5万元钱，想不感兴趣都很难！直客式房贷一经推出，就赚足了市场的眼球。

　　蛋糕好吃，要能吃到才能当真。

　　实际操作中，直客式房贷远没有想像的那么美好。一方面原因是：通常开发商都有指定的合作银行，对非合作银行贷款不予合作，购房者自己办理房贷几乎是寸步难行。不仅如此，银行对客户和楼盘的要求本身也使直客式的可操作性大打折扣，两种因素使然，直客式房贷将很难操作。

　　另一方面，目前消费者购房需承担的费用主要有手续费、保险费、住房抵押登记费。直客式房贷却需要增加担保费，也就是说，直客式房贷的中间费用还要高于正常通过开发商办理房贷的费用。

　　购房者如果想通过直客式房贷降低购房成本，唯一途径就是争取一次性付款开发商给予的优惠，并且还要满足如下不等式：

　　折扣优惠款≥担保费＋住房抵押登记费＋评估费＋交通费＋误工费＋心力支出

　　还有一种情况就是，不找担保公司，自己找资金状况较好的亲戚朋友担保，或者用自有的其他固定财产做担保，可以省一部分担保费用。但是办理手续过于繁多，流程拉的太长，往往会把人弄得身心疲惫。

　　“在北京、深圳等地，直客式房贷早就做起来了，但是在郑州却很难开展。”一位业内人士向记者透露，直客式房贷在郑州遭遇“瓶颈”。

　　据介绍，直客式房贷的办理流程是：个人先看房，看中房子后，与开发商签好买卖契约，并约定一次性付款，同时，个人找到银行办理贷款。如果开发商同意为个人进行阶段性担保，那么银行提前放贷，开发商一次性收房款，个人享受一次性付款优惠。但现状是，目前大多数开发商不愿意为个人提供这份担保。那就要找一家担保公司进行担保，并且要在房产局办到预抵押登记。不少楼盘离完工交付还有一段时间，如果不办预抵押登记，银行将面临很大风险，但是，现在房产局预抵押登记一般只承认开发商担保，对于担保公司的担保很难办理。

　　不过，各家银行推出的“直客式”房贷并不完全相同。比如，浦发行郑州分行要求，购房人在没有旧房产抵押的情况下，需到该行指定的担保公司办理担保手续，担保费为贷款额的0.8%。光大银行郑州分行不需担保，但对购房人的要求比较“苛刻”，比如需是工作1年以上的公务员、教师等。中行河南省分行要求有符合担保条件的担保人或者固定财产做担保。

　　亟待突破的“瓶颈”

　　在记者走访的几个实力较强的银行时，关于推直客式房贷这个问题，却听到很多“目前时机还不成熟”的声音。

　　中国建设银行郑州直属支行(以下简称建行)的负责房地产开发贷款业务的白经理告诉记者：每个银行都会对自己的风险和收益情况做出估算之后才决定一项新业务是否开展，建行刚刚上市，在郑州的房贷市场起着主导的作用，而且业务量很大。如果房贷新产品出现风险，那么损失就是最大的。因此，建行每推出一项新产品都是经过严密求证的，就像一般的大企业，产品不会盲目打价格战，而是在质量和服务方面力争做得更好。一些股份制银行为了争夺房贷业务推出的直客式房贷，建行也曾经做过探索，在占领更大市场和积极稳妥控制风险之间，建行选择了后者。

　　另一位国有银行房贷科的负责人则认为，直客式房贷之所以不能成为房贷市场的主流，主要有以下几个方面：

　　第一，直客式房贷对楼盘有要求。比如近期北京建行推出的直客式房贷业务只与50家楼盘有合作，而那些所谓“不指定楼盘”的直客式房贷也要求必须是银行认定的优质楼盘，即那些开发商信誉度高，经营正常，项目资金已到位，取得土地、规划、建设、施工和预售证书(五证)，销售情况良好，无完工风险(现房)的楼盘。

　　第二，直客式房贷对贷款人要求高。这类贷款品种对客户设定了较为严格的审核条件。据悉，一般只有像国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等优质客户，才可以申请直客式住房贷款。

　　第三，直客式房贷手续繁琐，时间较长。直客式房贷虽然省了开发商的担保环节，但是确需要专业的担保公司做担保。担保公司考察购房者诚信度的过程较为繁琐，投资者需要耗费较多的时间和精力也难以估算。

　　第四，直客式房贷业务也有风险。如果购房人在和开发商约定的付款期限中没能顺利取得贷款，会视作违约，并承担相应的违约责任。并且，目标房产能够顺利办理抵押登记手续也需要房管部门的配合。

　　郑州新世纪集团的张经理认为：造成直客式房贷“有价无市”的一个关键原因，就是目前除个别房地产企业实力雄厚以外，绝大多数资金实力相对较弱，仍主要依靠银行的贷款进行房地产的开发、运作。因此，作为获得开发贷款的交换条件，开发商卖楼时必须指定放贷银行作为该楼盘按揭客户的“按揭银行”。而对一向被银行视为“肥肉”的个人房贷，拥有主动权的放贷银行自然不会轻易让予他人。

　　随着银行银根的紧缩和各种房地产调控政策的相续出台，郑州房地产企业在资金方面所面临的压力越来越大。凭借对贷款的有力控制，银行在“指定按揭”方面的话语权也是日益加强，与开发商的捆绑式关系也更加紧密。所以，即使一些中小银行为了进一步拓展市场空间和为购房者提供更具弹性的选择开发出该类产品，但房地产企业因与放贷银行的捆绑关系也不能自主决定。

　　在郑州楼市有超过60%的购房者选择贷款买房，直客式房贷能否突破“瓶颈”？将会拥有多大的市场比例？我们只能拭目以待，等待开发商或是银行都能更多地从消费者的角度出发，来推进这场变革。

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