顺驰猜想 有地加有钱等于什么

　　9月11日下午4点，初秋的阳光无遮无拦地洒进北京融科资讯中心C座南16楼。

　　这里是顺驰中国控股有限公司(以下简称顺驰)总部所在地，公司100多号人在此进进出出，驾驭着顺驰这匹中国地产“黑马”奔跑的方向。

　　一宗发生在9月5日的合作让这家公司改作他姓——香港一家上市公司路劲基建有限公司(以下简称路劲基建)以12.8亿元的代价获得顺驰55%的股份。

　　过去两三年内，顺驰在全国疯狂拿地，目前手中握有700多万平方米的土地储备，但在“小马拉大车”的急速扩张中和国家一轮接一轮的宏观调控下，和多数地产企业一样，面临着资金问题。

　　如今，合作既成，顺驰将如何破解“有地＋有钱=？”这道题？今年恰逢顺驰本命年，俗话说，12年一轮回，新一轮回的顺驰，能否一路走好？

　　顺驰中国控股有限公司总裁汪浩、常务副总裁田爱军、河南顺驰地产有限公司总经理张楠等高管，在总部办公室里就这些问题接受了部分河南媒体的联合采访，这也是他们首次以这样的形式接待外省媒体的采访。

　　采访结束离开这幢大楼时，已是华灯闪烁的晚上8点。16楼窗下的9棵修竹，在斑驳光影中郁郁葱葱，无论是黑暗中抑或是阳光下，都呈现着倔强向上的拔节姿态。

　　顺驰贱卖？

　　一笔12.8亿元的款项，也就能在当今中国买块规模不大的地，但路劲基建却拿这笔钱买了顺驰55%的股份。

　　自从双方9月5日签署合作协议后，“顺驰贱卖”的议论就没有停止过。

　　“不论是卖便宜了还是卖贵了，对顺驰来说这都是件漂亮事。”顺驰中国控股有限公司总裁汪浩说。

　　“谈判过程中，老孙(顺驰老板孙宏斌)是一让再让三让，他想彻底解决3年高速发展积累的资金问题，释放经营上系统性的风险。”顺驰中国控股有限公司常务副总裁田爱军说。

　　在田爱军看来，这个价格现在对老孙来说不是特别合适，但从未来看一定是很合适的。

　　“短期内解决掉资金压力，同时，作为上市公司的子公司，顺驰打开了长期融资的通道，公司将步入更加稳健的发展轨道。”汪浩称，12.8亿元的现金加700多万平方米的土地储备，只会让顺驰价值更高，老孙分得的蛋糕只会更大。

　　他分析说，过去顺驰的发展模式是“小马拉大车”式的，此次路劲基建对顺驰增资扩股而非购买旧股，大幅扩大了股本金，让顺驰的财务结构更合理，公司更安全。

　　路劲基建是一家专注投资、发展、经营和管理内地收费路桥项目的公司，在内地8个省参与超过20个收费公路和桥梁项目，公路总里程约1100公里。在香港股市上以“业绩稳定，管理稳健”著称。

　　路劲基建董事局主席单伟豹，这位手中握有4家上市公司的实业领域和资本市场的60岁“老江湖”，在与顺驰做成这单生意后，想不笑都难——

　　他以如此合适的价格买到了自己想要的东西，路劲基建也在内地“一夜成名”，并从路桥建设领域成功跨入房地产领域，公司

股票也从双方刚开始谈判时的6元多一路飙升到10元以上。

　　据透露，双方此次佳缘终成，得益于一位既熟悉老孙又熟悉老单的人士的穿针引线。双方从“眉目传情”到“缘定终身”的时间，算起来只有两个月。

　　因为路劲基建上市公司的身份，合作变得更为复杂。为了尽快促成合作，合作协议也被分成了顺驰A和顺驰B，分期分批完成合作。

　　此前，老单在内地房地产市场“小打小闹”地弄了6个项目，总计160万平方米。而顺驰12年来累计开发房地产项目57个，销售面积近600万平方米，累计实现销售额近300亿元，并在2004年率先成为业内销售过百亿元的企业。

　　老单相中顺驰，除了相中其全国布局、品牌影响、管理团队等因素之外，更重要的是相中了内地的房地产市场。

　　“中国房地产市场很分散，他认为在这一行很有希望做成行业老大。”田爱军介绍说，这和顺驰做“行业综合实力No.1”的企业愿景不谋而合。

　　利润目标：14%

　　合作以及合作价格，都已不再是新闻。公众关注的是：左手现金、右手土地的顺驰，下一步会如何发展？

　　“未来最重要的是把公司利润率水平提高，目标是14%左右。”汪浩说。

　　此前有媒体报道称，顺驰在给投行做的计划书中称公司利润率仅为3%到5%。汪浩回避了对这一数字的评价，但承认公司利润率低于行业平均水平，这是因为公司此前过于注重规模扩张所致。

　　据了解，中国房地产行业的平均利润率为10%到12%，顺驰的新目标是14%，高于行业平均水平。

　　“管理层对董事会有未来3年内利润方面的承诺。”田爱军透露。

　　但她不肯也不方便披露具体数字，只说这一承诺“比较合理”。她认为，利润方面的约定，也是对管理层的一种约束。“如果干不好，最简单的后果是换人。”田爱军说。

　　而在此前，如果出现决策失误造成损失，一切皆由老孙“兜底”。

　　要实现利润率的大幅跃升，突破点会在哪里？

　　“会调整销售价格。”田爱军说，每个项目调整的幅度不尽一致，比如苏州项目，每平方米上调500元到700元，郑州项目每平方米上调的幅度也许是100元到200元。

　　之所以敢这样做，是因为以前顺驰觉得自己因为日子难过，所卖的房子价格低于房子的实际价值。

　　但顺驰并未因此调整年度目标，其基调是：价涨但量不许跌。

　　其实，提升利润的诉求早在与摩根士丹利谈合作之前就定下来了——双方原本商定的签协议时间是2005年11月15日，10月底顺驰内部针对此次合作召开的会议提出的口号就是“利润，利润，还是利润”。只可惜，双方最终失之交臂。

　　此外，顺驰中国战略发展中心唐海坡认为，未来3年，顺驰将严格控制土地获取总量，发展模式由强调规模的增长转变成强调高质量的增长，在今后的土地获取上，必须坚持利润为核心的原则。

　　资金投向揭秘

　　9月5日到如今，顺驰的高管们在忙些什么？

　　“说简单了，这段时间就是围绕‘有钱了怎么花，为什么这么花’这些问题来工作。”田爱军称。

　　反思过往，顺驰认为自己最主要的问题是战线拉得太长，管理成本急剧增大。因为卖房子毕竟不是卖白菜，白菜卖完了就可以收摊，房子卖完了仍有很多后续管理。

　　正因为此，在经历了2003年启动全国战略、2004年快速扩张这一过程之后，过去的一年半内，顺驰一直在控制扩张节奏、收缩过长战线、调整管理架构。此次合作，不过是一年半来持续调整所写下的句号。

　　“拿到钱之后，我们首先会将现有入住项目做好，解决前期遗留问题。同时会在16个城市中根据发展基础、发展潜力锁定10个左右的重点城市，在资金和人才上予以倾斜，重点保证其发展。”汪浩称，到明年第一季度，也许会再去拿些地。

　　河南的郑州和洛阳两地，双双跻身10个重点城市之列，其中郑州更是被顺驰体系列为除北京等地之外的二类城市中最好的城市。

　　从某种程度上来说，河南堪称顺驰的“福地”。田爱军也正是从郑州公司首任总经理一职逐步升至集团常务副总裁高位的。

　　顺驰在郑州和洛阳各有三个项目——

　　在郑州经营两年多，顺驰连续两年闯入销售三甲之列。其第一个项目顺驰第一大街，9月10日整个销售工作刚刚完美收官，该项目创下郑东新区诸楼盘中最先动工、最先开盘、最先入住、最先售罄等多项第一；顺驰中央特区项目一期已近尾声，二期产品也将在月底现房发售；顺驰第一国际是顺驰写字楼“处女作”，将于10月份开盘……

　　据顺驰自己披露，顺驰在洛阳的三个项目洛阳第一大街、秀谷尚街和顺驰城，已经占据了当地房地产市场18%左右的份额。

　　“任何一个公司都无法漠视河南市场的聚焦和辐射功能！”熟稔河南市场的田爱军称。

　　不过，汪浩也表示，顺驰目前在河南暂时不会再进入其他城市，而是要在郑州和洛阳深耕，一旦有新的拿地机会，依然不会放过。

　　最快3年内上市

　　顺驰从未放弃上市融资的梦想，现在亦然。

　　“公司希望最快3年之内也就是2009年之前能够实现上市梦想。”田爱军称。

　　据了解，关于上市，该公司有两个计划：稍激进一点的是“3＋3计划”，也就是3年之内上市，3年之内成为行业内综合实力靠前的企业；更稳妥一点的是“5＋5计划”，也即5年之内上市，5年之内成为全国行业综合实力靠前的企业。

　　但上市的资产会是哪些部分，目前还没有也不可能有定案——是顺驰的项目和路劲基建原有的地产项目组合？还是另有其他组合方式？此外，上市资产究竟会有多大盘子与上市时间的早晚也将密切相关。

　　始终不放弃上市梦想，是因为顺驰一路走来，“找钱”的过程实在太过辛苦。此前，顺驰自有资金的主要来源是其自身的销售收入。

　　它的“找钱”之路堪为中国房地产企业“找钱”的标本——在银根紧缩、银行惜贷之后，曾尝试拿单个项目同别人合作，如此价格上很合算，但长此以往公司未来的发展会被肢解；也曾尝试和私募基金合作，也曾试图到资本市场融资，但因为种种原因却未能如愿……

　　“未来房地产企业的融资渠道会更多元化：银行贷款、私募基金、信托等，但最主要的渠道一是项目稳健经营带来的利润，一是到资本市场融资。”田爱军这样认为。

　　“顺驰运气太差，如果有一年没有宏观调控，可能会是另外一种情境。”田爱军援引了外界对顺驰的评论。

　　可运气差的并不止顺驰一家。中国的房地产老板难受着的多着呢。能在这一轮又一轮的宏观调控中“剩”下来，能在资金链断裂等各种“流言”中倔强地活下来，已是胜利。显然，顺驰即是胜利者之一。

　　奔向“成熟”

　　记者在顺驰总部采访期间，并没有见到顺驰的“精神领袖”孙宏斌。

　　忙完与路劲基建的合作之后，他迅速撤回天津，把工作重心转移到旗下同样从事房地产开发的融创集团身上。此次路劲基建增资扩股，并不涉及该公司，亦不涉及从事房地产中介的顺驰(中国)不动产网络集团。

　　在媒体的印象中，老孙是一个“偏执得四处跟人叫板的地产狂人”。老孙并不老，不过43岁而已，但已尽尝大荣大辱、大起大落、大悲大喜的复杂滋味——从锋芒毕露的联想“少帅”到身陷囹圄而后风云再起，支撑他一路前行的是似乎用不完的激情。

　　实事求是地说，若没有老孙的偏执、张狂，顺驰到今天也许只是一家“赚了点钱的天津房地产公司”，而非如今的“中国规模最大的全国性房地产企业之一”。

　　但老孙以及他所领导的企业身上的“草莽”气息也是显而易见。但如果过往的经验和教训能变成未来公司的价值，也就足够了。

　　这个公司最可宝贵的财富应该是成功操作了那么多项目、又经受了宏观调控严峻考验的管理团队。路劲基建与顺驰在9月5日所签的框架性协议中有约定：三四年内必须保持现有管理团队的稳定。

　　总裁汪浩也在总部办公大楼里以及公司网站上张贴《汪浩致顺驰中国全体员工的信》，称“这次合作是基于不改变公司现行品牌、团队、管理架构和管理模式的前提下进行的，对公司的正常工作以及正常经营均不会有任何影响”。

　　对老孙个人来说，以后的决策也不是他一拍桌子就能决定了。据了解，新公司董事会成员数量已经确定，路劲基建5人，顺驰4人，老孙肯定在这9人之内，但现代企业制度决策体系对他的权力制衡也是显而易见。

　　“精神领袖”可以白手起家将一家企业带入第一个本命年，支撑其走得更远的却一定是更为规范更为成熟的管理。

　　“当行业越来越规范，土地获取、产品以及销售方式等越来越透明化，利润空间趋于理性，企业之间的竞争也将转移到优秀的团队和综合管理能力等方面。”孙宏斌今年夏天在新员工座谈会上强调，企业发展需要我们更加成熟，再往前走，企业要不断自我完善，更加成熟，每个人也是如此。

　　也许，顺驰“有地＋有钱=？”这道题的答案，就隐藏在这份心智与能力一起成熟的精神气质之中——继续奔跑，而且是更有智慧地继续奔跑。

　　□首席记者王鲁峰