为融资出让55％股权 顺驰破釜沉舟

　　9月5日，顺驰中国与香港路劲基建有限公司在港正式签约，出让55%股权，引资人民币12.8亿元。

　　在这宗交易中，顺驰集团董事长孙宏斌仍保留40%股份，但失去了大股东地位，不过他也借此保全了顺驰——从公司名号到管理团队、所有开发业务和土地储备，再到未来的发展潜力。公司总裁一职仍由汪浩担任。

　　起因

　　资金缺口10亿

　　9月7日上午，刚刚从香港赶回北京的汪浩，带着连日谈判的疲惫接受了媒体的采访。

　　“这项合作彻底解决了顺驰资金上的压力，我们从此可以步入正常、健康的发展轨道了。”汪浩表示，“无论对顺驰、对路劲基建，还是对有业务关系的银行、施工企业，乃至顺驰的员工和业主，这都是件好事。”

　　毫无疑问，过去一年来直至现在，顺驰最大的问题是资金问题。自2003年年底实施全国化战略以来，顺驰在16个城市拥有42个项目，土地储备700多万平方米。但与此同时，顺驰在应交地价款、应付银行贷款、施工款等方面，有10亿元左右的缺口。其中主要欠款项目是北京的领海项目和苏州两个项目。

　　“谁都知道，土地是顺驰最大的价值。”汪浩说。但如果没有新的资金注入，土地价值就无从实现。这就是孙宏斌今年3月“复出”顺驰以来，一直寻求外部资金支持的主要原因。

　　“这么一来，大家都踏实了。这12个亿基本上把顺驰的资金缺口都补上了，42个项目可以存续，700多万平方米储备土地都落袋为安。”他说。

　　另外，按照汪浩的说法，与路劲合作绝不仅仅是考虑堵住顺驰的资金缺口，而是着眼于今后的可持续发展。携手路劲后，作为香港上市公司的子公司，顺驰的融资渠道借势打通，土地储备以及滚动开发所需大笔资金也就不成问题。

　　影响

　　顺驰中国将分成三块

　　随着顺驰中国被正式收购，双方一些合作细节逐渐浮出水面。顺驰中国被分割成三块。

　　路劲基建发布公告称，路劲基建旗下秀御地产会同其控股股东惠记旗下贤富，共同以1港元获得顺驰中国部分资产和股份的期权，同时收购方将先后分两次给予顺驰中国短期贷款，总额为人民币5.7亿元。

　　根据协议，顺驰中国将分为顺驰A、顺驰B和凤凰城三块，顺驰A和顺驰B均为BVI(注册于英属维尔京群岛的公司)公司。在打包的所有顺驰中国项目中，情况比较简单的归予顺驰A，较复杂的则归予顺驰B。路劲基建入主顺驰中国既成事实，但同时也有不好的消息传来。根据公告，路劲基建不仅给出收购顺驰的时间表，在收购完成后，顺驰的债务也将一并被路劲基建收购。另有媒体报道，顺驰A公司目前债务约14亿元，顺驰B公司要到明年才可盈利。

　　据悉，港股评级机构穆迪投资担忧上述收购会增加其整体经营风险，令现金流变得波动。另外穆迪关注路劲在行使12.8亿元认购权时，将如何支付所需资金，因此考虑将路劲的债券降级。

　  争议

　　顺驰收购案被指贱卖

　　“卖得太便宜了。”一位不愿透露姓名的开发企业负责人略带惋惜地表示，顺驰目前在全国16个城市共有42个项目。目前12.8亿元未必能拿到一块地，却令路劲基建“轻而易举”地得到整个顺驰中国55%的控股权。要知道2004年年底顺驰仅拿大兴一号地就花了9.05亿元。

　　尽管包括孙宏斌本人在内的很多人都认为，合作方路劲基建捡了个大便宜，但孙宏斌其实也没吃大亏。据悉，其中诀窍在于，孙宏斌此番是增资扩股而非出售旧股，其持有的40%股份绝对值并不低。所以汪浩一再强调，大家不必太关注交易价格和双方的持股比例，应该用长远眼光来看待这两个企业的合作。言下之意，就当前顺驰的内外环境而言，引资合作是最好的出路，尤其是找到了路劲基建这样的互补型企业。

　　顺驰中国的新闻发言人则表示：“此次入资不涉及旗下另一家从事房地产开发的融创集团和从事房地产中介的顺驰(中国)不动产网络集团。”

　  专家观点

　　“双刃剑”下顺驰被收购是必然

　　对于顺驰中国被收购，清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波解释说，顺驰高速扩张在宏观调控之前，其高速扩张的模式，也带来“双刃剑”般的效果，一方面知名度速度提高，规模变大；另一方面同时带来几个严重的问题，尤其是在全国高速扩张的模式下，使其处于五指分开的状态，资金、人员、管理，包括产品质量面临脱节现象，尤其是房地产企业资金来源渠道越来越窄，而顺驰原来采用贷款加预售回款滚动开发的模式，必然会受到极大的限制。

　　“不是万不得已，孙宏斌绝对不会出让股权。”朱凌波继续说道，收购从另一个侧面也反映出顺驰中国此前的处境十分艰难，已经到了最危险的时候。从此前万通被泰达收购的案例可以看出，万通仅是出让了股权和收益，泰达并不介入万通经营，开发企业这种模式比较容易接受。一旦控股权都不再持有，那一定是到了最危急的时刻，选择了这种方式，甚至于可以说是孙宏斌已经萌生了退意，并对未来房地产理想破灭的一种预兆。

　　业内支招

　　顺驰应根据宏观调控主动调整

　　万科董事长王石日前表示，宏观调控对顺驰其实是一个机会。他分析说，万科在1992年、1993年的时候也进行过大规模的扩张，从两三个城市一举扩展到14个城市，并且除住宅之外还涉足了酒店与写字楼市场，除房地产外也进行了多元化的投资。扩张给万科带来了很多问题，后来万科做了艰难的“减法”，调整到1994年，从14个城市收缩到4个城市，从住宅之外的其他领域撤出，开始专业化道路上的进程。

　　王石认为，由于万科本身是上市公司，所以在调整的时候还存在短期的盈利压力和回报率的要求，调整起来顾忌的东西很多。相比而言，孙宏斌领衔的顺驰并非上市公司，所以其调整的空间应该更大一些。当记者问他“可以给孙宏斌支什么招时”，王石回答说：“最主要的是，顺驰要根据宏观调控的形势和自身的实际，主动地、有力度地进行相关调整。主动调整比被动调整效果要好。当然，这个过程会很辛苦，万科对此有过切身的体会。”

　　相关链接

　　孙宏斌1994创建了房产代理公司；1996年开始开发房地产；2005年，孙宏斌名列胡润百富人气榜第95名。43岁的孙宏斌，已在商海几经沉浮。

　　顺驰中国

　　顺驰中国控股有限公司始于1994年，目前是中国规模最大的全国性房地产企业之一。

　　顺驰中国12年来累计开发房地产项目57个，销售面积近600万平方米，累计实现销售额近300亿元，2004年率先成为业内达到百亿年销售规模的企业。

　　顺驰中国在北京、上海、天津、武汉、苏州、洛阳等16个城市，拥有700多万平方米的土地储备。

　　路劲基建

　　路劲基建是一家专注投资发展和经营管理内地收费路桥的香港上市公司。路劲在中国8个省参与超过20个收费公路和桥梁项目，涉及公路总里程约1100公里。

　　2004年，路劲开始涉足中国房地产业务，目前在广州和常州拥有6个开发项目，房地产项目总建筑面积160万平方米。同时，自相关消息披露后，路劲基建

股票已经连续5个交易日上扬，从8.9港元到9.75港元，升幅近10%。

　　顺驰沉浮录

　　初露头角：一头撞进“地产梦之队”

　　顺驰开始进入大众视野是在1999年。当时，万科、万通、建业、合生创展等地产巨头计划筹建一家由全国房地产领头企业所组成的联盟性组织，正好缺一家天津企业。

　　据介绍，当时年销售额只有两亿元的顺驰机缘巧合般地加入了这个由全国巨头组成的联盟。1999年8月的成都，中城房网第一次正式筹备会在锦江宾馆举行，12家成员的老板王石、冯仑、卢铿、胡葆森、孙宏斌、朱孟依、周庆治等悉数到场，孙宏斌也借此成为媒体“中国地产界的明星梦之队”中一员。

　　大跃进：现金滚动，疯狂圈地

　　2003年至2004年，正是房地产一片火热的时候，快速的现金流滚动之下，顺驰急剧扩张。

　　“孙宏斌的思维模式不是普通人可以判断的。”接触过孙宏斌的人这样说。

　　关于顺驰的发展，孙宏斌实际上有着清晰的战略，而顺驰战略比起其他公司来，确实大不相同。

　　拿地战略方面，大部分企业拿地会事先评估自己的支付能力，以及地块未来的发展潜力。而顺驰在评估地块时，并不会首先看地价贵不贵，而更加注意付款方式合不合适。正因为如此，顺驰在全国范围内的拿地在各大同行眼里属于极度“疯狂”之举。

　　大华集团曾经和顺驰同台拿地，在武汉某一挂牌地块的争夺中，大华报价5亿元时，顺驰突然间报出了7亿元的天价。

　　“通常，在拿地的第二天，顺驰就会开始跟当地政府就变更付款方式进行交涉。于是，顺驰往往只需要支付10%左右的首期款就可以获得地块运作权。”接触过孙宏斌的人透露。顺驰在项目操作上同样独树一帜。顺驰独创了“并联操作法”，这一做法使得一个地块的运作周期从普通公司的18个月左右缩短至半年。顺驰对于任何一块看中的土地，都在拿地之前就开始做项目方案。“所以顺驰能够在拿地的第二天报规划，半年之后就可以上市！”业内人士称。

　　空手道：一分未付“套”得760亩土地

　　极速行进过程中，顺驰扩张模式的隐患也在不断“滚”大。有业内人士评论，就算没有宏观调控，顺驰缺乏根基的人力资源以及紧绷的资金链也迟早会出问题。据透露，扩张所造成的人才缺口不断出现，顺驰也不断将甚至刚刚毕业的新生力量“提拔”至高位。更严重的是，“由于销售出现萎缩，顺驰资金链条很容易出现脱节；另一方面，上市的迟迟不成功也使得顺驰很难找到资金来填补这个空当”。

　　但即使在这个时候，孙宏斌依然上演了一场空手套白狼的好戏。

　　2005年，上海绿地集团和天津顺驰集团共同宣布：双方将携手开发无锡惠山新城1720亩的超级大盘。很多外界人士认为，这是顺驰为了求得资金而将土地出售，但外界不知的是，顺驰根本没有为这块土地付出过一分钱。

　　实际情况是，孙宏斌说服绿地借款，而顺驰用这笔资金取得了土地。继而，孙再将土地一部分转让给了绿地集团，也就是说，孙宏斌仅仅扮演了一个中间商的角色，就稳稳获得了760亩土地！

　　顺驰在河南

　　从2004年开始，顺驰先后在河南成立了河南顺驰地产有限公司、洛阳顺驰房地产开发有限公司、河南顺驰置业公司、河南顺驰物业管理有限公司等公司。

　　河南顺驰地产有限公司旗下已有郑州“顺驰第一大街”、“顺驰第一国际”和“顺驰中央特区”及洛阳“顺驰第一大街”、“SHOWGOOD”、“顺驰城”等多个项目。