受郑州市规划布局的影响 写字楼市场也北移东扩

　　受郑州市“东扩北移”规划布局的影响，新建写字楼的布局呈现出更明显的区域性，具有新的市场动向:写字楼市场的竞争将日趋激烈，楼盘销售将面临更大市场压力，楼盘定位，品牌意识将强化；客户的定位将更有针对性；广告媒介的选择将更加多样化。

　　细分在建和刚清盘写字楼的区位，可以看出“东扩北移”政策对写字楼布局的影响，大都沿文化路、经三路、花园路往北发展，沿黄河路、纬五路、金水路朝东布局。以销售为主的纯写字楼如信息大厦、注协大厦、联盟国际商务大厦、金城国际广场、清华国际、财富广场的布局体现了这种趋势。尤其是郑东新区商业前景的看好，以农业路、东明路、郑汴路区域内，纯写字楼性的新盘将相继涌现，坐拥抢占郑东新区商机的地利，该区域内写字楼市场的竞争将日趋激烈，毕竟，现在售的高档写字楼楼盘有限，仅有联盟国际商务大厦和清华国际两个楼盘。加上低位入市，其160平方米以下的单元售量居高不下。但本区域内除未来大厦商务群外，没有别的商圈，还没形成成熟的商务区，这是区域内两楼盘在大单销售上落伍国际企业中心的市场动因，而楼层面积的局限(少于1000平方米)也致使部分客户流失。相邻的金国大厦、豫博城市经典，区位占先的信息大厦、战国纷争的经三路写字楼群、异军突起的清华国际和联盟国际商务大厦，写字楼市场定位都局限于本地，实用性购买和投资性购买的市场总量基本上是固定的，而区域外的市场容量具有无限可拓展性。写字楼市场的趋势正从本地客户的争夺转向吸纳外地客户的楼盘定位，从简单的被动等待式销售向综合性的主动推销发展；从楼盘的面积、价位、交通等市场考量转向楼盘的功能、配套服务、楼盘的整体形象。楼盘定位、楼盘品牌化的态势明显。

　　经三路写字楼带和东明路写字楼带两大写字楼群的期盘、现盘的存在，楼市的竞争将使销售面临巨大的压力，楼盘定位，品牌销售给写字楼市场注入了活力，也给开发商带来了无限商机。国际企业中心“总部经济”战略的成功就是最好的明证。

　　信息大厦销售部杨经理笑谈他的楼盘之所以能在短期内清盘，在于其客户明确，行业业态准确，区域诉求到位。教育培训机构、影视传播公司、代理中介机构、广告公司、各大市场的代理商是信息大厦的主要客户，实用购买多，投资性购买少。国际企业中心侧重公司总部、区域总部或分部、办事处等的进驻，投资性购买比率很小。联盟国际商务大厦则没有明确的业态，其区域内最具优势的商务资源是医疗卫生，但清华国际的存在分流了部分客户，而看好郑东开发的预期投资性购买占有相当比例。均价5000元/平方米的广汇国贸大厦，其客户定位就极其混乱，租售并举的定位降低了市场的可接受度，流失了部分客户。也就是说，未来写字楼销售对客户细分定位的苛求日趋重要，这是市场发展的必然。