张进才: 土地价格抬升因谁而起

　　商业存量合不合理？

　　中国改革开放以来，随着开放的速度的加快，随着思想的进步，我们国家的发展也很快。但是发展的过程中不论是城市商业的发展，还是商业地产的发展，都是在评判中发展的，我们身处其中的人都会找出很多问题来。

　　拿郑州来讲，从商业的角度说，郑州作为区域性中心城市，我们商业中心的地位是毋庸置疑的。比如说我们过去说二七商圈，现在的布局越来越区域化，这显然是和格局是有关联的。在发展的过程中，我们确实有很多非理性的发展问题。比如说商业存量，现在郑州的商业存量是100万平方米、200万平方米还是300万或者400万平方米，究竟郑州的商业存量是不是合理？这个量我认为偏多。

　　再一点我认为需要高度关注的是地产商受利益所驱使的地产运作中的一些负面的东西。

　　还有一个是产权。这种分割销售的方式是赌博，李教授刚才说是公理，我认为不是公理，它无非是几种可能性，靠租金可以获得很多的收益；第二是保障。进行这种投资不是理性健康发展。大家都知道，这种商业的毛利率非常低，我实在想不到有什么解决的方法，来把地产的价格解决掉。在社会快速发展的过程中，解决这个问题时一定要理性，不把责任转嫁给社会。

　　商业地产拉动土地价格？

　　我想说几种观点：第一个是土地的价格，我为什么说商业地产是拉动土地价格的主要因素，因为土地价格的不断抬生，依靠两个来问题解决，一个是提高融资率，一个是提高高附加值维持，我想说的第二个问题是无非用这个办法来解决这个问题，第三种办法是我们根本想象不出来的。

　　第二个观点我想说的是我们商业究竟有能力承载的租金是多少？在座的都清楚，世纪联华的是每平方米30元钱左右，我觉得这个信息是可以公开化的，现在能够承担高成本的就是百货业态的，而他们的毛利率不到20%，而且能够承担高成本，也就是极个别的，比如说丹尼斯和金博大。

　　第三个问题我想说如果说按8年到10年收回成本，我还没有考虑到各种税费，各种税费几乎占20%，这种承诺就是按8年到10年收回，我们的地产的法这几年之所以发展这么快，就是民间的支持，在这种情况下，我们相信未来地产商们应该会理解这个问题。商业和商业地产如何承担责任？

　　不论是商业还是商业地产都属于一个高门槛的行业，进入一个恶性竞争的又是一个非常高门槛的行业，无论是投资者还是消费者都应该持慎之又慎的态度。从郑州的商业来看，只要有固定的人口锁定，基本上都能生存，因为现在的百货业态，真正做得好的也就是那么几家，如果进入到这种业态不管你有多少钱，可能都有赌博的成分。

　　再有一点是社会进步、社会发展到这一种状态的时候，无论是做商业还是做地产开发实际上都承担着一种社会责任，无论是商业还是地产开发，都存在一个过度开发和过度经营的问题，为什么我们要讲社会责任的问题？我们要有一种自负盈亏的能力，不要对社会形成危害。商业的运作像高速公路上运行的车一样，提供的东西是适应社会需求的可能会比较好，如果不适应需求，可能会有一个两败俱伤的局面出现。河南省商业经济研究所副所长 张进才

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