欲问何年经奠定 猛然遐想到德化---访宇通冯晓峰

　　11月3日上午，宇通不动产(河南)有限公司副总经理冯晓峰端坐在郑州市未来大厦17楼的办公室。“地产十年回顾，自有你们的道理，不必赘言。在我看来，对过去的经验教训进行总结，不管得与失，都是对这个产业未来的一种镜鉴。”

　　他调整了一下坐姿，用手在茶几上比划着。“如果把中原众多的地产商和楼盘用数学的观点集合起来看，这就好比是数学意义上的‘点’。有很多的点，只要这些点不是离散的，那么它就有一定的内在趋势，这种趋势可能就是规律。你们来盘点这种趋势，就能让业内外的人士，明白得更透彻。”这位理工科的硕士俨然就是一教授。

　　他说，宇通不动产是宇通企业集团扩张的必然。“企业无论是做‘加法’还是‘减法’，都是一种动态的调节，是一种常态中的活力。宇通不动产做‘百年德化’这个项目，并非刻意也无特别，完全是信手拈来、水到渠成。”

　　气蕴宇通 掷地有声的三个理由

　　他给出了宇通企业集团布局地产业的三个理由：从政策到规则的成熟，预示着整个产业步入了新的上升期，中原的特殊地理区位，赋予了中原地产业大发展的黄金季节已经到来；宇通企业集团是我国500强企业之一，1997年在上海证券交易所上市，拥有亚洲最大的客车生产基地，大、中型客车国内市场占有率超过20%，企业综合实力居国内同行业之首。因此，宇通不动产有能力做好地产；城市化进程和第一人口大省的宏观背景，是任何搞经济包括地产界人士，首先要看到且必须承认的机会和市场价值所在，良好的市场空间和潜力，让人充满想象力。

　　尽管冯晓峰没有再作进一步的解释，但谁都明白，宇通不动产是中原地产商中资本结构最丰富的一家。随着地产业的新一轮洗牌，资本是跻身新的中原地产“圆桌会议”的第一标杆。

　　很显然，宇通企业集团在股权融资、债权融资和融资经验上，都具有独特的优势。而在中原地产界，资本结构一直是个软肋，这也是中原地产业需要突破的一个“瓶颈”。

　　奠基德化 案名非寻常，有德自流芳

　　1905年德化街建成。与大同路、福寿街一起，成为郑州市最悠久的商业街。解放前，这条400多米长、10米宽的街道聚集着德茂祥酱菜园、同仁堂药铺、魁祥花铺、俊泰钱庄、五洲派报社、博济医院、鸿兴源第一分号、天一泉浴池、京都老蔡记馄饨馆等众多名店。鼎盛时期，这里“天天如赶会，日日似过年”。毛泽东、刘伯承、陈毅以及著名京剧大师梅兰芳，都曾光临过德化街的京都老蔡记馄饨馆，对该店的蒸饺、馄饨大加赞赏。

　　1948年10月，郑州解放后，政府对德化街多次大力整修，铺设柏油路面、更新店面，德化街的“经济中心”地位，在中原愈来愈高。

　　1987年起，德化街进行改造，这次德化街的改造，带出了一个新的商业巨头——亚细亚。随之而来，就是众所周知的二七商战，郑州的现代化商业格局也逐渐形成。

　　20世纪90年代中期以后，随着郑州商战的硝烟渐退，郑州商业向多元化发展。一些环境好、设施先进、经营灵活的商场备受青睐。由于基础设施落后等多方面的原因，百年老街已气喘吁吁，乱了步调；加上管理力度缺乏，经营者诚信意识下降，“假冒伪劣”开始蚕食德化街。

　　随着金博大、丹尼斯等大型综合商场的出现，德化街，这条百年老街开始藤枯叶凋、韶华尽失。

　　“要重拾旧势，德化街必须要有大商圈的视野，必须重构商德商道，必须重造信心。另外，要注入新的时代文化元素，让老街‘化蝶’。”冯晓峰说。

　　极端差异 首建零关税“CEPA”体验区

　　百年德化聘请的规划设计者，是景观设计世界排名第一的“美国泛亚易道设计事务所”。

　　在国际大师的手中，总建筑面积设计为7.1万平方米的德化街，被彻底“解剖、整容”。空间开畅，组合布局有机完美；谨遵城市文脉，以文化为背景，以历史为根基，布局出无限商机，牵引万千人流；把景观融入商业，再把商业情调化，强调实用性，开创全方位服务功能空间。据冯称，这是中原独一无二的“风情购物公园”。

　　从1905年的德茂祥酱菜园，到今天的风情购物公园。德化街终于经历百年化蝶，而怀着“传承百年商史，德润百年未来”的新德化街，会激起多少诗意的遐想？

　　冯介绍说，德化街的第一个差异化源于开发商的综合资源优势。百年德化项目，将利用新鸿基和香港启胜丰富的商业资源和品牌优势，引进和建设中原首座“CEPA港澳城”。

　　与香港启胜合作建设“CEPA港澳城”，这是“百年德化”走向国际化的第一步。百年德化“CEPA港澳城”是一座真正由“港人招商，港人经营，港人管理”的休闲风情购物公园，人们将在此感受到原汁原味的香港产品与服务。

　　第二个差异化源于顶级的环境和服务。冯说：“我称之为‘体验之都’。‘体验经济’的概念，超越了普通的商业范畴，经营一种新兴的、高级的、世界领先的产业，创造一种完善的创富机制。在经营定位上，包容和涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务、观光、地产、金融等功能，是优势资源的全面汇聚。汹涌的商机，为未来‘大郑州中央商业区’的崛起，奠定了坚实的基础。”

　　第三个差异是宇通商业地产的开发理念。我们抓住了商业地产的核心：为商家开发出一种机会。它既是地产元素的，又是商业元素的。

　　商业地产 羡慕到流鼻血

　　10月17日百年德化开盘，这是中原“商业地产”具有里程碑意义的一天。当日，“百年德化”一期的定购额突破两个亿。首先是“宁波帮”捧场，接着是120人的“温州、台州购房团”闻风而动。他们被百年德化的独特魅力所折服，而很多没有抢到铺位的，只好把希望寄托于百年德化的二期上。

　　中原本土的投资者也不甘落后，唯恐自己看中的铺位被别人抢走，天天“扎堆”在百年德化。开盘当天，5套铺位经过一番竞价后全部“名花有主”。其中“铺王”以54500元每平方米的天价落拍。

　　接踵而至的，是世界最大品牌折扣店美国F2U的入驻，美国F2U将租用风情购物公园三楼的D区，共4500平方米的商业营业面积，要在此建立郑州第一大知名品牌折扣店。

　　无论是从开盘的盛况、购房团一掷千金的气势，还是从宇通不动产开发商业地产的独特角度去看，宇通不动产创造的业绩，我们不必说那是创造了“神话”，那太虚。但看看人家买楼的和卖楼的，只有那场面才真的可以让人羡慕到流鼻血。

　　也许在未来，当宇通不动产如日中天之时，有人要回顾宇通不动产的历史，“欲问何年经奠定？”就自然会想到今日之德化是如何风行中原的了。

　　得陇望蜀 厚积薄发的力量

　　在谈到宇通不动产的总经理冯树森时，冯晓峰说：“他是我人生的老师。他有很多可圈可点的事业智慧，但他从不张扬。为人温文尔雅，非常善良。”看着“小冯”一脸对“老冯”的敬重，谁说“慈不带兵，义不聚财”？

　　冯晓峰介绍说，宇通不动产除了百年德化外，在濮阳市和郑州市西郊都将有项目启动。他强调说，百年德化是宇通不动产的第一个地产项目，并非像人们盛传的那样：宇通不动产只做商业地产。冯的话，透露出宇通不动产在中原地产这块场子中的“得陇望蜀”之意。

　　冯说，商业地产以经营和效益为核心，它要“建筑”的是机会，而住宅与店铺有很大的区别，它以空间为核心，因为要求不同，所以做起来就不会一样。开发商是一个组织者，是个采购商。“采购”最好的建筑商、“采购”最好的物业、“采购”最好的设计与规划等等。冯承认，宇通企业集团入地产界，“这是一种厚积薄发的力量。”

　　冯说：“过去的十年，市场就是‘筛子’，各种直径的筛子。通过‘筛分’振动，大小颗粒在动荡中分类，成熟的与幼稚的在分类。过去十年的功劳，是把真正的房地产企业留下来了，把伪房地产企业筛出去了。原来中原号称有500多家房地产企业，你现在看看，到底还有多少在做？实力决定资格，理念决定楼盘。开发商的服务水平是更高层面上这些真正房地产企业未来‘比武招亲’的核心。宇通不动产一定是这个行业中的厚积薄发者，譬如积薪，后来者会居上。”宇通企业集团对地产的理解和布局，对外界来说，深不可测。

　　唯因深不可测，所以倾倒众生。百年德化，带走了多少光阴的故事？我只知道，管它几多辛酸也未曾放手。每一串汗水换每一个成就，只需你“从来得失都参透”。

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