名门地产（河南）总经理孙中占平和是一种修为

　　●孙中占的笑

　　孙中占一向神情安静、恬淡，说话轻言慢语，但总有笑意在其间。如果让他说、没有打扰，话语就很少急转急停。在说话间，如果你猛然将视线从笔记本上移开，抬眼看他、对视，他脸上会立即加深一些笑意。

　　名门地产(河南)有限公司的总经理孙中占

　　这种笑意，让你觉得他离你很近，笑得像邻家的大哥；这种笑意，又常常让人觉得他离你很远，笑得似仙道缥缈。英雄来路，世事沧桑。尽管是“少帅”的年龄，孙中占却经历过许多不同角色的转换。因此孙中占的笑意，究竟包含着怎样的人生和职场乾坤，已不是文字可以尽数传达的。

　　孙中占说，房地产开发商的角色，就是一个协调员、组织者，是资源整合商。每天要做的事，就是吃透政策法规、跑职能部门、整合上下游资源。作为“资源整合商”，少不得求爹爹告奶奶地跑断腿。长此以往，有人长成了“苦瓜脸”，也有人修炼成了“弥勒佛”。个中滋味，甘苦自知。而孙中占，显然是得道成“佛”的一类。

　　“经历、阅历是一种财富。人的阅历、平台很重要。很多人情世故，只有亲身经历过了，才知道它完全是另一个概念。经历、阅历中，有沾光的、有受益的，也有吃亏的、上当的。其实，这些都是财富。”孙中占说到这些时，仍然在笑。此时孙中占的笑，流露着本真。显而易见，这种本真的流露本身，颇有笑傲江湖的悠远意味。

　　如果你单纯从面相上去揣测他的年龄，十有八九会被误导。事实上，孙中占是1973年生人。面相上，他持重、面善，但不是人们常言中的老成；他成熟，却不见世故中城府。因此在与他打交道之中，你无须心存芥蒂，去设防他哪句是真，哪句是假。“心态平和，就能既不伤人，也不伤己。”孙中占说这是他内心的、也是外化的人生真经。

　　如果你单纯从年龄上去揣测他的成就，十有八九会被误导。事实上，孙中占30岁左右就掌握着亿万资产。毫无疑问，他是同龄人中的佼佼者。

　　1998年，孙中占25岁时“非常偶然地”步入房地产业。地产江湖的生涯从此展开。5年之后，到2003年“而立之年”时，孙中占已是一个“携自有资金1.5亿入郑(州)，开始布局中原新征途”的逐鹿者。孙中占，是名门地产(河南)有限公司的总经理。

　　●躬耕于南阳

　　1992年，南阳人孙中占大学毕业后被分配到南阳地区副食品公司。其间，各行各业正经历着计划经济分崩离析的大潮。到1998年时，“破产”是经济社会里的热门词汇。而身处国有企业、尤其是流通领域的人们，无非是“苟全性命于乱世”。

　　不是每个“苟全性命于乱世”的人，都是“不求闻达于诸侯”的。流通领域的“乱世”，也造就着英雄的未来之路。“下海”，是最常见的通途。“当时有几个朋友，靠做南阳油田与新疆之间的生意，赚得了第一桶金。这是我们的原始起步资金”。

　　“其间，有个朋友手中正好有块四五十亩的地皮，想10万元一亩转手。当时我对房地产是什么都不知道，更谈不上研究国际、国内形势了。只是觉得这地儿适合盖住宅。就这样，非常偶然的机会，我步入了房地产业”。

　　接下来的数年里，孙中占一心一意“躬耕于南阳”。“这个经历也让我意识到，搞企业，办公司，你不能说把什么都准备好了再干。有时候，虑事过多，反而不是好事。”这是孙中占“悟道”式的回顾。“1998年南阳的房地产业还很不成型，商品房的需求市场也还不成熟。面对这种情况，公司就把市场的重心放在定向开发上。我们是南阳最早做定向开发的公司，也可以说是做得最成功的公司。到2003年，我们的南阳兴达房地产公司已是南阳最大的房地产公司，在5年的时间里，开发了5个楼盘，总面积超过了50万平方米。不仅达到了国家二级资质，而且连续进入河南房企的50强”。“在所开发的5个楼盘中，有2个是定向开发项目。定向开发项目虽然利润率低，没有暴利，但是风险小，非常有利于公司的稳健经营和成长。由于在定向开发方面富有管理经验和优势，2003年进入郑州以后，在郑州我们也成功地做了几个定向开发项目。比如名门东郡以及浦发国际金融中心，就深有定向开发的成功印记。实际上，定向开发虽然利润率低，却帮公司顺利完成了必需的原始积累。”孙中占这样总结公司成长之初的“独门利器”。当然，种瓜得瓜，稳健也成为孙中占所领导的企业的一种禀赋和气质。

　　●深度逐鹿者

　　孙中占说，虽然所处的产业可以获得暴利，但因为定向开发的经历，让他对暴利的追求欲望并不强烈。“文化嘉园是我在郑州的第一个项目，我定的售价只有 2700元每平方米，半年就卖完了。”而当时附近的项目，都卖到了3500元以上。“也就是说，按单位面积来算，文化嘉园的业主赚得比我这个开发商还要多。当然，这也是我高兴看到的结果”。

　　作为企业老总，孙中占很少说“战略、战术”一类“老总派”的流行词语，而常以“公司发展”、“公司需求”来表达相应的意思。看上去，无论个人还是公司，都没有咄咄逼人的野心，似乎很能随遇而安。奇怪的是，孙中占并没有做“有钱就是草头王”，偏安于南阳。而是把公司的中心转移到郑州，把项目也扩展到了洛阳、驻马店等地。

　　孙中占的解释是：“房地产业的发展很快，专业度的提升很快，知识更新的要求越来越高。从管理到人才，从信息到资金，从人才到理念，南阳都没法跟郑州相比。无论是企业管理还是产品设计，公司到郑州后的接触面，是完全不一样的。从南阳到郑州，这是公司发展中必须规避南阳地区差异和产业深度差异的需要。”

　　尽管孙中占的解释平实可信，不带一丁点儿花腔，但还是难掩其逐鹿者的面目。至少，在业界没有人敢轻视名门地产这个追赶者的姿态。在郑州，除了文化嘉园、名门世家、名门东郡这些住宅项目外，位于金水路与未来路交会处的浦发国际金融中心，以及在驻马店中心区、洛阳涧西区拿地，则表明孙中占要把产业领域推向商业地产。

　　而已经动工、位于农业路上的名门国际，虽然是小

户型住宅的产品，却是孙中占以投资价值为重心，把住宅引向纵深的平台。“名门国际基本上是一房、二房的小户型产品，但非常优化。过去和时下的小户型，说白了就是‘筒子楼’。但名门国际哪怕是一房一厅一厨一卫，也做到全明结构。我希望这个产品的市场是小众化的，因为设计师的理念和目的，就是要实现它的投资价值大于它的居住价值”。

　　孙中占在7月30日的采访中还透露，名门地产正着手参与郑州市的“城中村”改造。“如果顺利的话，公司在郑州的土地储备将达到2000多亩。公司正接触着两个项目，至少，其中一个项目是志在必得的。从资金到人才，从改造方案到项目认识，各方面的准备都很充分。”出于商业机密的考虑，孙中占没有提及更多的项目细节。

　　●商业地产说

　　孙中占对商业地产的兴趣越来越大，但并不完全是因为商业地产的利润率高。孙中占说做住宅太累，技术含量不高。言外之意，当然也似乎包含着名门地产在住宅产品中，已经游刃有余。“郑州商业地产的未来，是明晰的。”孙中占说，“无论是从郑州在全国的区位优势，还是类比北京、上海、广州等一线城市的发展轨迹，以写字楼为代表的商业地产，郑州还有很大的上升空间。”“但商业地产的玩法，郑州不但不能说成熟，而且差距还很大。商业地产要做活做好，手法其实很平常，就是大量自持物业。之所以郑州时下并不成熟，还是缘于开发商的实力所限。如果开发商不得不以‘售’代‘持’，回收资金，必然存在后遗症”。“我们做浦发国际金融中心，最多只售40%，余下的会长期自己持有。今后的商业项目，自持率会在90%以上。因为经过多年的发展和积累，现在名门地产有1亿元的现金流，这个资金流足够我们保持一种优势”。

　　孙中占算了一笔账：浦发国际金融中心相邻的未来大厦，每平方米每天的租金在2至2.5元之间，一年就是730元。浦发国际金融中心的自持部分，以后每年可以给公司带来上千万元的收入。至于销售部分，“以8%的回报计，理论上浦发国际金融中心的售价，每平方米可以达到8000元。但实际上，我们只定在 6000元左右，对业主来说，也是很合算的物业”。“就使用者来说，商业地产有一个很重要的成败因素，就是车位。停车位，是一幢写字楼或商业物业升值的基础和必要条件。浦发国际金融中心至少有800个以上的车位，足以满足需求。正是各种基础条件具备了，浦发国际金融中心才吸引了领航性企业的入驻。如上海浦东发展银行郑州分行总部就设于此，而奥瑞特也将在浦发国际金融中心设旗舰店，还有几家大型餐饮也将进驻”。

　　孙中占认为，房地产业受益于国家经济社会的发展，现在是老百姓用自己的劳动成果来买房，这与国家大的经济环境相适应。而做商业地产，名门地产的整合之道，就是“名门搭台，客户唱戏”。

　　●平和见修为

　　孙中占认为自己最大的优点，就是心态平和，常换位思考。“心态平和，能交好多朋友。心态平和，可以忍受别人对不起我，但我不做对不起他人的事。心态平和，既不伤人，也不伤己。事实上，你看看王石，你看看李嘉诚，做企业的终极，就是返璞归真。”孙中占认为，从这些大企业家的身上，能见到他们心态平和，换位思考的修为。

　　“很多人在六十岁之前，拼命赚钱，而六十岁以后，则要拿钱养病。从中我就想，你在赚钱的时候，钱也在赚你。”孙中占说，“所以在决定参与‘城中村’改造时，我就抱着定向开发的心态，搞‘城中村’改造，我不一定要赚多少钱。因此，我认为一个开发商的心态，决定着这些‘城中村’改造项目的成败。”

　　尽管是同龄人中的佼佼者，但孙中占并不愿意用“成功”来定义他的过去。在孙中占看来：“从所领导的公司方面来说，自己的公司还没有在一个时段、一个区域形成真正强大的品牌，其影响力也还不够，所以还不能认为是成功。从个人方面来说，地产业里面需要协调的事情太多，双休也只能尽可能保存一天的时间，这种状态还需要调整和转移。所以也难说是成功，起码是还不够潇洒。”

　　孙中占想要看到的公司状态是，离了老板照样正常运转。“名门地产虽然有5个股东，但大部分股东都不参与经营，让最有能力的人来做。对于公司来说，股东当甩手掌柜是最佳状态。从公司治理的角度来说，名门地产的这种架构，是一个佳境”。

　　“每个人的能力都是有限的。我现在也正在转移到一种状态上来，就是一星期只上一天班处理事务，余下的时间用于思考。事实上，只有管理者在公司显得不太重要时，公司才称得上成功。而就个人之于公司来说，什么时间可以‘自由化’、可以不透支，心态更平和，就是成功”。

　　如果说心态平和是孙中占的一种修为，那么在其公司的行为上也能找到与之有关的中庸、太极调和。孙中占说，开发名门世家时，他想了很久，最后还是平和的心态帮了他。“市面上流行说小高层比高层好卖，但我最后决定12、18、25层的各上一部分。2005年5月至国庆节，在调控期间，每月我们都能卖上10套左右。开始我们以为这个业绩很差，一调研才知道这是相当不错的业绩了。那段时间，郑东新区一月里有5组客户去看就很不错了。所以我坚信，修为决定成败，而心态，决定修为”。

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