新东方房地产杜宏图“家族”是一种精神

　　一位在郑州工作生活多年的台湾房地产界资深人士蒋先生说：“如果郑州有一个别墅具备‘龙族气质’的话，那它就是大河龙城。”的确，作为2007年郑州市场上稀有的纯别墅项目，大河龙城三期华亭溪谷甫一面市，即成为关注的焦点。大河龙城傍依邙山之首、黄河之滨的神秘“三所”--这里湿地滋养，树木繁盛，鹤鸟云集，一直被视作天赐福地。在这里拥有一套传世家宅是很多有身份的郑州人莫大的居住梦想。十多年前，杜宏图就选择为这一梦想而工作，不过幸运的是，十几年过去了，杜的身份变成了郑州最成功的别墅开发商之一。

　　“家族”是一种精神

　　黄振涛(以下简称黄)：大河龙城3期华亭溪谷推出后，市场反应很好，而且得到业内人士的普遍认可，有人认为主要是地块的稀缺性在起作用。

　　杜宏图(以下简称杜)：对于大河龙城今天的成功，我始终怀着一颗感恩的心，要知道在极稀缺的“宝地”上，为河南顶尖的精英建别墅，需要背负更大的压力，今天大河龙城的成功来之不易。

　　的确，大河龙城的业主可以说百分之百都是冲着这片土地来的。这里自然生态环境优美，紧临“三所”，龙族福地，是郑州人公认最适合居住的地方。另一方面，随着国家宏观调控政策的收紧，别墅用地从限批到停批，大河龙城3期华亭溪谷是今年郑州市场惟一的纯别墅项目。所以，从这一点来说，土地和稀缺确实是大河龙城成功的重要因素。我曾说过，土地及其先天的自然环境资源是做高档别墅的先决条件，但反过来，一个能传世的别墅仅靠先天优势也是远远不够的。

　　黄：大河龙城3期华亭溪谷曾获得“一墅足可传世”的业内佳评，请问除了土地的稀缺性外，还有哪些支撑？

　　杜：打造一个可以传世的别墅是这块土地的基本要求，也一直是我的理想。我觉得一栋高级别墅其实就是一种生活方式，是个人人生甚至家族兴旺的缩影，所以，它理应在物理形态和文化形态上具有传承性，要能经得起时间的检验。我一直认为，做高档别墅与做普通住宅完全是两个概念：做高档别墅就是做稀缺，做规划、做品质、做细节、做文化和做服务。也有人将其概括为产品力、营销力、品牌力三个方面，这一点我们在做大河龙城3期华亭溪谷时体会最深。大河龙城3期华亭溪谷基于一、二期的成功开发经验，在产品形态、产品类别、产品品质以及园林景观方面都有一个根本性的飞跃，比如说我们的叠拼别墅就被业内专家称为经典产品；华亭溪谷在景观营造方面也下了很大的功夫，均好性很强的“丰”字型水系创造了“林中有墅，墅边有溪”的人居境界，仅此景观一项投资就超过千万。突显的产品力应该说是华亭溪谷取得成功的基础。营销力方面，华亭溪谷我们开始有效地整合了各种专业资源力量，在产品设计、园林景观、物业服务、综合配套、整合推广等方面，大大提升了产品的附加价值。比如我们与“三所”结成一种深度资源共享的协作关系，我们的业主可以以贵宾的身份享受“三所”的所有开放设施，使其在实质上充当大河龙城会所的功能。在品牌传播方面，我比较看重我们提出的“育龙之地，家族别墅”的概念和“天下之大，一家而已”的价值主张，有优秀的产品和服务，有良好的客户忠诚度和口碑效应，有独特的价值主张，就是品牌力，这和知名度和名气是两码事。所以说，大河龙城的知名度或许并不高，但在别墅市场的品牌影响力是有目共睹的。

　　黄：“家族”是一个很好的概念，为什么要提这个，你如何理解“家族”？

　　杜：在中国的传统文化里面，中国社会精英的人生其实是围绕两个“庭”字展开的：“家庭”和“朝庭”：既关注“小家”(家族)兴盛，又关注“大家”(国家)命运。从今天的盛世大背景来看，关注 “小家”或许更具现实意义，而家族的和谐兴盛则恰恰是一个社会和谐殷实的标志之一。

　　家族是一个人奋斗的起点，又是一个人事业成功后需要精心培育的焦点。但遗憾的是，今天浮躁的世风使很多人并没有家族延续的意识，所以我们提“家族”，首先是倡导一种精神，家族精神的核心是：传承、责任、进取、荣誉。从这个角度讲，我们说“天下之大，一家而已”是很有意义的。

　　大河龙城由于“龙族福地”的先天资源，是名门旺族的首选生息地，所以有“育龙之地”一说，将家族与别墅嫁接在一起，是我们赋予整个项目的精神气质和品牌主张，令人欣慰的是，它得到了精英阶层的普遍认可。

　　一所别墅足可传世

　　黄：作为唯一的“家族别墅”，由于业主的纯正性，整个社区必然会呈现一个好的社会生态环境，这是不是我们通常所说的富人区“贵族血统”的一部分？

　　杜：在美国社会，穷人区和富人区分的很清楚，看一个人居住的片区就可以很清楚的推断出这个人在美国社会处于哪个阶级，穷富分区其实是社会资源优化配置的必然结果。而在中国，这个话题有时会显得很“敏感”，大家耳熟能详听得最多的就是所谓的“圈子文化”。大河龙城产品定位是“家族别墅”，这里的业主是郑州最有身份的一批社会精英，正所谓“谈笑有鸿儒，往来无白丁”，我们不仅致力于打造一个高品质，高品位，高舒适度的人居环境，还致力于给选择这里的所有业主们提供一个文明，格调，优雅的上流高素质“圈子”，这或许就是你说的所谓“贵族血统”。

　　事实上，找到一个好邻居对于下一代孩子的影响和受益是远远不能用金钱来衡量的，所以，古有“孟母三迁”的感人故事。“一所别墅足可以传世”，是我们的目标，我们一直在努力！

　　专注一件事情

　　黄：你曾说过，做别墅就是和自己较劲，作为成功的别墅开发商，你的幸福感是来自赚钱，还是其它？

　　杜：作为商人，赚钱当然是多多益善。但幸福感其实跟赚钱并没有太多的直接关系。我这个人虽然追求完美，事事力求做到最好，但心态和性格还是比较平淡的。我曾给我的业主朋友讲，我的幸福感主要来源于专注于做一件事情，有一所好房子，有一帮好邻居，如此而已。你看，大河龙城就象是我的作品，专注于自己的“作品”，不断提升它的品质和文化，并得到这么多优秀社会精英的认可，这是最充实和幸福的事情。

　　黄：作为一名企业家，你如何做到专注做一件事？

　　杜：在制造业极其发达的德国，专注是被作为每一个德国公民必须具备的基本能力和素质被写入教科书和培训章程。而在中国你会发现，凡是在社会上取得一定成功的企业家身上都具备这种素质。所以，对企业家来说，专注是一种素质和修行。当然作为老板，“专注”首先要传导给我的团队，使我的团队中的每一位成员都专注于大河龙城的产品品质和服务，形成一种文化自觉，这很重要。另外，为了打造一个可以传承的“家族别墅”，从企业层面来说，我们会整合一切资源，专注于大河龙城这个项目，我想这是保证。

　　冷眼火热楼市

　　黄：郑州这两年的地价与房价确实让很多人跌破眼晴，前段时间拍出去的土地价格据说楼面地价都已突破3000元／平方米，作为郑州仅有的别墅开发商，这对你意味着什么？

　　杜：这当然给我们提供了最好的一面镜子！过去郑州房价普遍偏低，别墅产品相对显得价格很高。一般来说，别墅产品的市场价格应是市区普通住宅价格的2倍以上才是比较合理。像大河龙城这样的别墅项目则应该更高，因为是惟一和稀缺产品，而且“三所”地脉资源是不可再生的，这一点了解郑州的人都知道。而这两年新推出的土地，根据政府规定的用地条件，我们测算建普通多层和高层住宅其综合成本有的已突破5000元／平方米，照这样发展，明年郑州市区的高密度普通住宅均价会突破6000元／平方米以上，相对应之下，我们大河龙城目前的价格不过7000-8000元／平方米，显然是偏低的--这也是很多业内人士甚至是业主的普遍看法。

　　我们前段时间进行了阶段性的小幅调价，但并没到位，还会有节奏的上调我们的价格，直至其体现应有的价值。我想强调的一点是，涨价并不是目的，我们并不将追求利润最大化作为目标，相反，我们更关注的是不断提升品质和服务，让业主享有一个足够保值升值空间，我想这才是最长远的。

　　黄：大河龙城3期华亭溪谷销售结束后，紧接着应该是最后一期，以对目前市场的预期来看，这最后一曲“戏”你准备如何上演？

　　杜：中国历来有“压轴”之说，这最后一出戏一定是最精彩的，值得期待。大河龙城3期华亭溪谷市场反应很好，销售很成功，剩余房源已很有限。现在主要是考虑最后一期的开发，不过我想提前透露一点的是，最后一期的价格会是目前华亭溪谷售价的2倍以上，因为最后一期我们没有销售速度的压力，那时郑州整体房价的水平也会更高。

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