马黎明 王朴 马水旺 张再兴做客新浪嘉宾聊天室

　　主持人：各位新浪网友大家好，欢迎光临本次的嘉宾聊天室。今天我们有幸请到了河南房地产一些主流开发商，请他们谈谈河南现在一些房地产的情况。

　　现在坐在我右手边的是河南元通纺织城有限公司策划经理马黎明先生，这边是河南正弘置业有限公司副总经理王朴先生,郑州市永威置业有限公司常务副总马水旺先生，这位是河南世纪金源置业有限公司副总经理张再兴先生。

　　2007年房地产政策频出，一方面加紧调整，一方面抓紧落实，请各位就河南房地产市场2007年的情况谈谈看法。

　　下面先请世纪金源置业的张总给我们谈一下吧！

　　张再兴：我觉得2007年郑州市房地产可以用四个字总结，一个是发展，另一个就是规范。随着全国房地产的发展，在一线城市，二线城市，从房地产发展规模，房地产发展整体上的操作水平，整体购买力，消费水平都相比较2004、2005年都有比较大的提升。在这个提升过程中，一方面是消费者逐渐的成熟，另一方面政府出台了一系列规范的措施，三是开发商，包括外地的开发商，包括本地的开发商，在产品、服务方面，下了更大的力气，然后付出了更大的精力。在产品的质量，包括整体服务的水平方面，得到了极大的提高。对城市的发展，包括对产品各方面的发展，都起了极大的促进作用。

　　第二方面，就是规范。无论从政府的政策层面上，通过一系列的，包括国家、市政府对整体的开发流程、销售各方面进行规范。另一方面，开发商从整体运作流程进行规范。让郑州整体的房地产开发水平，上了一个比较大的台阶。

　　主持人：谢谢张总。下面有请马总谈谈您的一些感受。

　　马水旺：郑州市房地产发展的情况进入2007年以来，一方面政策在不断的下发、调整，另一方面调整的效果也不是非常明显，产生这个问题是多方面、是综合性的。

　　首先，从老百姓这个层面上来讲，对政府的调控感觉到越调控房价越高，属于一种不正常的运行状态。但是，进入07年以来，我们从调控的实际情况来看，在落实国六条90平方面积占总建筑面积的70%的落实上，落实比较到位。还有一些按揭、限制草房，还有一些房地产秩序整顿方面都取得很大的效果，取得了很大的成绩。但是在房价控制方面没有控制住。这个问题的产生，一方面是我们郑州市在土地供应方面满足不了市场需求的环节，土地资源紧缺。目前来说，各个房地产商都在找地，但是找不着地，这样开发规模就要受到限制，但是市场需求量比较大，就造成了求大于供的局面。这种局面下，房子价格是随着市场的运行规律来运作的，所以它不是哪个领导或者政府说降就降的，它是一种市场运行规律。违背了这个规律是不可能的！

　　所以在开发规模满足不了需求的情况下，这个房价是上升的。

　　另一方面，产生房价上升的原因是因为物价在上升。我们郑州突出的问题是，一方面是钢材，还有水泥、建材都在大幅度的上升。这样的情况，就造成了在开发商的建筑成本方面大幅度的提高，这样就造成了由于建筑成本投入大，销售价格也随之提高。

　　更重要的问题是刚才我讲到的第一个问题，由于土地资源的紧缺，政府采取的土地拍卖政策还是价高可以竟得土地。这样很多房地产为了拿到地，在拍卖现场，不惜一切成本和代价要把地拿到。只有这样房地产才有出入，才能活跃下去。这种拿地的情况是盲目的拿地，由于地的成本高，也转嫁到房价当中。本来应该由开发商应该承担的东西，也相应的转移到老百姓身上，所以造成的房价高。

　　另一个产生房价高的很重要的原因，政府也看到了这一点，要采取廉租房、经济适用房、限价房来平抑房价。但是从郑州市的落实情况来看，微不足道。特别是经济适用房地难找，难落实，廉租房实际上也落实得不到位。根据这样的情况，一度造成了房价还在飞速的飙升。

　　从目前情况来看，要改变这种状态，必须从增加土地的供应量，增加经济适用房，增加廉租房，特别是郑州市要求要推出限价房。从国六条下发到现在一年多，一点限价房都没有推出，这些制度不落实，房价就很难平抑，所以说在2008年郑州市的房地产运行总的来看房地产价格不会下降，还会再保持平衡，或者若有上升。这个问题摆在我们面前的还是郑州市是省会城市，河南有一亿人口。一亿人口的省会城市，全省的富人要到郑州买房，还有在郑州市毕业的大学生，80%都不愿意回到农村去，要在郑州落户。从实际目前购房结构来看，外地人在郑州市买房的比例占55—56%，所以说有一半以上的人都要在郑州买房。

　　另外，郑州市像我们这么大年龄的人，我们过去住的都是政府或者我们的企业给我们的房改房，房改房的面积也就是70—80平方米。像我们这个年龄段的房也在更新房，同时现在在七十年代出生的年轻人，都在处于结婚的状态，他们需要大量的婚房。由于这些因素的增加，造成了郑州市住房需求量还是大的。从目前来看，2006年，郑州市的开发量是600多万平方，今年的开发商是700多万平方。从这最近几年运行来看，这个开发量都是处于产销平衡，没有闲置房。所以要达到产销平衡，从郑州市的实际情况来看，必须突破800万平方，没有800万平方的开发量，很难实现产销平衡。在产销不平衡的情况下，如果是08年的开发量还维持在700多万平方，肯定房价是平抑不下来的。

　　所以说，郑州市从房地产的运行来看，在08年还是稳中有升，升的幅度可能在6%左右，今年可能要突破9%。

　　另外，郑州市要想平抑房价，使房地产健康发展，政府通过成立开发公司来平抑房价，这个从大多数的分析预测来看，郑州市这个省会城市需求量这么大，单靠政府成立一个开发公司，年开发量在15—20万平方的情况下，是不能落实的。所以08年对于房地产开发商来说，楼市还是票红的，对百姓来说房价还是在上升的。对于整个市场运行来看，还是健康、平稳比较有希望的，它毕竟还是我们国家的支柱产业，这个支柱产业更能体现出我国的国民经济正在处于良好的运行状态，谢谢大家！

　　主持人：谢谢马总。您从政府方面和整个房地产行业都跟我们说了房价的问题，还有老百姓一直关注的廉租房问题。我们都知道正弘置业房地产公司开发的正弘山是中国名盘之一，下面有请正弘置业有限公司的王总谈一下。

　　王朴：郑州市房地产市场应该是百花齐放的局面，国家对房地产的调控措施，对郑州市的房价没有形成很大的影响。这个和郑州市目前的城市发展水平，城市化进程的阶段，再一个就是郑州市二三线城市的定位，本身的投资比重不太大，消费者需求还是占绝大部分是有关系的。所以说对整个宏观调控在郑州表现出来不明显。

　　关于地产回归，和谐社会发展这方面的问题，我觉得关于政府的廉租房，平抑房价，这和我们的开发商实施的主体和受众、目标都是完全两个层面的问题。作为我们一个以市场化为主的开发商来说，首先，我们要遵守国家相关的政策要求，然后做好产品，塑造品牌，甚至建立行业标准，这可能是我们由主流开发商取得长期发展永远遵循的原则。

　　对于08年郑州市场，我也有一些不同的看法。我觉得08年可能价格波动会加大，整个市场竞争会加剧，应该说是在一个比较激烈的市场竞争当中是英雄本色显现的一年。谢谢！

　　主持人：谢谢王总，河南元通马总您有什么看法呢？同时也给我们谈一下关于你们项目的情况。

　　马黎明：刚才前面几位老总谈得非常好。这次到北京，我们也是想来学习一下北京这边行业内的操作方式。通过这两天的学习，我觉得收获非常大，而且我觉得这边的房地产开发的规模，包括它们的产品设计理念，还有它们的经营方式给了我们很大的学习空间。我们也深深感觉到，作为我们中原的房地产人有很大的责任，同时还需要更加激励鞭策自己向他们学习。

　　关于2007年的市场，我简单说两句。2007年对于我们房地产行业来说是一个政策和调整年。本年度出台的政策，是历年来最多，也是最频繁的。政府对这方面的政策频繁出台，就预示着这个行业在发展的过程当中，它已经达到了一定的高位，或者说是它已经需要有政府的宏观调控介入才能使这个行业更加良性的发展。

　　在政策落实过程当中，我觉得政府的落实还是非常到位的。从十月份、十一月份整个市场的发展来说，我觉得目前的房价得到了抑制，很多购买人群现在也得到了自己比较想要得到的价位。

　　主持人：已经慢慢趋于理性了。

　　马黎明：消费者逐步的趋于理性。我觉得08年的发展，对于我们这个行业来说，也是面临着很多的机遇和挑战，是机遇和挑战并存的一年。随着政府廉租房还有经济适用房的放量，按需分配的政策，包括控制投资性购房，我觉得未来的楼市应该是在这个价位徘徊的过程，肯定是在这个价位要有一个消化的过程，后续我觉得应该还是比较稳，我觉得降价的空间肯定是没有的。

　　因为刚才几位老总说了，从材料到拿地，包括我们的营销推广成本都在增加，所以它降价的空间是没有的，只能是保持在这个价位良性的去发展。政府也是在落实各层次的需求。

　　比方说高端的需求，或者是高中端的需求由我们开发商来做，中低端的这种需求，政府来保障的话，这个就不存在社会矛盾，就跟我们目前国家的方针政策是完全能够达到统一的，就是和谐发展。

　　我们公司是中西部最大的纺织城，一期已经结束，开发了17万平方米，我们二期大概在明年的五月份要投入市场，现在我们主要是一期的经营和维护这方面的工作。二期我们在一期的基础上，在业态上，在产品的结构上，又有很大的丰富。我们一期的业态主要是那种批发的业态，我们二期要给它融入一些零售的、百货的、流行的购物业态形式。我们二期还要开发一些住宅。我们现在正在努力申请，想做一些经济适用房，也是为咱们的市民解决一些住房问题，同时也要响应国家的政策，帮国家分担一部分压力。

　　我昨天听了专家做的一些论坛，我觉得2008年的发展，将对这个行业来说面临类似于重组、重新洗牌这样的，对于很多中小型房地产公司是一个极大的挑战。我也相信很多我们的同行都已经做好了充分迎接挑战的准备，它们都是久经沙场的老手，我对这个行业的发展是非常有信心的。

　　主持人：谢谢马总的精彩演讲。我们知道2007年全国地产行业都掀起了关于和谐、关于责任的思辨和行为。现在也想请各位开发商，张总给我们谈一下关于和谐责任这个话题，作为主流开发商您是怎么做。

　　张再兴：作为郑州的主流开发商，我想随着整体经济的发展，以后房地产业，特别是做房地产开发商，要想长期存在这个市场，并且在这个市场中占有一定的影响力，我觉得在目前状况下应该做到四点。现在房地产业，一个企业想持续的发展，应该做到四和。天和、地和、人和、己和。河南目前整体发展趋势，连续五到十年之间，年GDP增长应该在10—12%，整体的经济发展肯定是没有问题的。作为郑州，河南，我觉得作为一个中部崛起的中心城市，无论从它的人口面积包括在全国经济中的发展水平来说，现在整体房地产发展形式，与它在全国中整体的经济地位，包括中心城市的影响力不是太契合的。在房地产整体发展上，我觉得还有很大的空间。不管从价格还是整体开发面积、整体开发质量方面都有很大提升的空间。

　　地和方面，我觉得郑州作为河南，作为中西部人口大省，经济发展强省，郑州它的整体城市发展的潜力和聚合力也需要很大的提高。我们作为主流开发商，在这么好的经济形势，包括郑州这么好的交通位置方面是大有可为的。

　　作为人和方面，我觉得随着整体农村的城市进程，刚才马总也说了，整体大学生留城，包括新的城市中原聚居度的提高，包括大家整体素质、观念的提高，肯定需要好房子，需要高品位的房子，提出了更高的要求。作为主流开发商，我们自己要符合这个市场和形式，符合整体的要求，只有这样顺应趋势，我们才能够在整个趋势中做大做强，作为世纪金源房地产开发有限公司，我们觉得应该在以下两个方面着重提高自己。

　　一、我们看好河南，看好郑州，看好西部，我们会在这个区域投入更大的精力、财力、物力，争取在开发面积方面，整体开发水平方面得到更大的提高。

　　二、在品质方面做到精益求精，做到最好的规划、最好的房形，特别是主流消费者需要的房产。

　　另一方面在服务方面，在物业水平方面，整体和谐地产方面，甚至在政府要求方面，包括以后做限价房，经济适用房甚至廉租房，如果有合适的机会，我们要尽自己最大的努力，向这方面争取占有一席之地，为整个城市，包括城市品位的提高，整个区域的发展，包括整体消费者住房水平的提高做出自己的贡献。

　　主持人：谢谢，看来张总社会责任感比较强，时时刻刻关心老百姓。马总从这方面给我们谈一下和谐责任的话题吧！

　　马：我们在经营方面，在设计理念上，我们始终坚持的是生态、绿色、人文，体现和谐责任这方面的要点。在产品定位上，我们从价位上，从配套上，都要体现为老百姓建房，为工薪阶层建房。我们公司在发展上，立足于郑州，扶持河南七大城市。我们郑州新区翰林项目正在建设当中，我们计划在春节后推入市场。我们这个项目功能上合理，在设计方面更能体现人性化。我们在其他方面楼盘的设计上，都要体现出当前流行的结合性的住宅。

　　主持人：谢谢。我们期待着马总你们的翰林居精品楼盘的推出。王总我想问一下，我们知道正弘置业是比较低调的，但是我也知道你们做了不少慈善的事情。可以说和谐责任感对社会是很不错的，能谈一下吗？

　　王朴：正弘置业从公司建立之初，我们的董事长就定下公司的发展原则是酿造精品、回报社会。我们在本行业方面，包括我们做这几个项目，应该说项目不多，体量也不是太大，这几个项目从规划设计包括整个品质上，在整个郑州市场上都留下了种种的一笔。这是我们整个企业做精品、做高端地产的追求和我们企业发展的原则。

　　最近，我们做了正弘山项目，主要采用了跟现代风格相结合的格局，从整个小区的规划，还有一些建筑色彩和元素力量，一期推出之后在市场反映非常好，而且也受到了整个社会和同行的很大关注。我想这正是我们这个企业发展原则的一种表现。在回报社会这方面，我们对整个慈善事业也是在不断的关注，我们的企业虽然不是一个势力非常强，规模非常大的企业，但是我们也是在默默的随着企业的发展，每年我们都有自己的慈善计划。

　　像现在的希望小学第二所马上竣工了，每年可能会以两所这样的速度实实在在在做慈善事业。而且我们不想把这个作为企业的宣传点。因为我们每年都是这样，要实实在在来做，这样到最后，就是要表达我们这个企业真正酿造精品回报社会的理念。

　　主持人：谢谢王总。我们请马总谈一下和谐责任这个话题。

　　马总：对于和谐这个话题，我觉得我们是这样的。作为我们公司开发的商品品质和服务人群来说，我们主要是服务商业。因为我们项目定位是一个商业的业态定位。主要立足于我们的商品服务还有在流通行业更多的服务来使更多的消费者能够得到更多实惠的又质量保证的商品。

　　我们二期开发的产品还在做，我们也在积极申请想做一些经济适用房。根据政府的要求，我们在极力的帮助更多的人群解决一些住房问题。

　　主持人：对于2008年河南房地产的发展，您会有一些什么样的看法？

　　马总：我觉得2008年的有可能会出现这样的情况。随着目前政策的调整还有市场逐步接受和消化的过程，可能2008年上半年会比较艰苦一些，包括政府的一些实施性的做法还不是特别明确，包括现在很多消费者也都是在持观望态度，所以说现在市场观望的氛围非常的浓厚。下半年，有可能对我们整个行业影响会非常大。因为观望氛围积累时间长了以后，下半年如果说政策走向还有市场走向趋于敏感的话，下半年很有可能就是一个集中爆发的过程。

　　我觉得从价格上来说，今后一段时间内的价格可能会趋于平缓，而且这个价格上升度会减弱。涨价的空间还是有的，但是会放缓。我觉得降价对于房地产目前的走势和未来走势我觉得能扩展。只能是通过政府的干预，经济适用房和廉租房不断推出可以平抑房价，但是行业的运营成本在增加过程当中，价格再下降的话，我觉得这个空间是非常小的。

　　刚才马总也说了，这是一个需求量非常大的，又是不可复制的行业，国家对土地的调控又非常紧。所以说，我觉得降价的空间非常小，基本上不会降价。我觉得还是奉劝现在的消费者，遇到自己合适的楼盘、项目早买还是早合算。

　　主持人：谢谢。2008年张总有什么看法，还有咱们公司有什么具体的措施做法吗？

　　张再兴：2008年房地产的价格做到稳中有涨，涨幅有限，特别是今年国家加大了整体的调控力度，并且调控力度针对性，包括准确性都是非常到位的。一方面，从廉租房、经济适用房整体的供应方面，加大供应链，另一方面从金融政策，包括土地政策方面，特别是金融方面，收紧需求。一方面增加房子的供给，另一方面从减少需求入手，对整体价格的平抑作用会比较明显，特别是我感觉08年上半年，对房地产整体开发商来说，不管从整体资金回落的速度，特别是在资金方面的压力会是比较大的。这样对整体房地产的开发，整体规模的扩大，包括整体开发水平，包括开发进度、速度都会有一定的作用。

　　主持人：王总有什么看法，对2008年河南房地产以及咱们公司有什么做法？

　　王朴：08年可能在上半年会体现一种加大提升的情况，在下半年逐步的回落。对于我们整个非曲直公司开发项目来说，从开发阶段和销售阶段来讲，我们会选择尽量的加快销售进度，同时降低开发风险，会照这个原则来做。

　　主持人：我们知道，2008年马上就要到来，奥运会给房地产业带来很大的机遇。我们也更期待着老百姓、开发商各个方面更趋于理性一些。我们也非常感谢本期的几位开发商的朋友，谢谢你们！

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