【主持人】 [2008-6-3 9:56:00]

　　尊敬的各位领导、各位嘉宾、各界媒体朋友：大家上午好！我是今天的主持人金燕。非常高兴在这个美好的日子里能与现场的各界朋友一同参与由中国房地产主流媒体联盟、郑州晚报、郑州亿国金顺房地产开发有限公司共同主办的《中国郑州CBD私级酒店投资高峰论坛——暨景峰国际项目专家研讨会》。

　　【主持人】 [2008-6-3 9:56:00]

　　下面我荣幸地向在座的各界朋友介绍今天出席本次高峰论坛的各位嘉宾，他们是： 郑州市郑东新区管委会陈哲先生； 河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京先生； 河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰教授； 河南省商业行业协会副会长何宏剑先生； 郑州晚报房产部主任禹志超先生； 国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋先生； 北京万通东方策略总经理刘莉娟女士； 郑州亿国金顺房地产有限公司总经理管营先生。 同时对莅临本次论坛的新闻界朋友以及景峰国际的准业主们表示热烈的欢迎。 我们本次论坛得到了郑州亿国金顺房地产开发有限公司的鼎立支持，首先我要代表在座的各位向景峰国际表示诚挚的感谢。下面，让我们以热烈的掌声请出郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营先生为论坛致辞，有请。

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 10:11:00]

　　尊敬的各位领导、各位来宾，朋友们，大家上午好！ 今天，“中国郑州CBD私级酒店投资高峰论坛—暨景峰私级酒店公寓项目项目专家研讨会”在这里隆重召开。首先我代表本次论坛组委会和郑州亿国金顺房地产开发有限公司向各位领导、各位来宾和新闻界的朋友们的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢。 郑州有着悠久的人文和历史。郑东新区的建设为郑州的发展带来了崭新的生机和活力。CBD的发展，我们有目共睹，在座的各位都是经历和见证者，可以说，CBD为中原大地打开了一扇国际化的窗口。郑州亿国金顺房地产开发有限公司在郑东新区CBD外环的核心区域所倾力打造的景峰国际项目，在开发的过程中，秉承了公司“引领生活模式、引导市场消费”的开发理念。景峰国际由具有专业化和国际化背景的团队联袂来打造。景峰国际集五星级的酒店和私级酒店公寓为一体，功能完备，设施先进。作为CBD最后入世的综合性的酒店类产品，景峰国际按照国际化的标准来建造，同时，在整个项目产品的设计过程中，始终贯彻了对人性化的关怀。

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 10:11:00]

　　我想景峰国际项目将进一步的推动和促进整个CBD功能和整体配套的完善，同时，我们会把先进的理念和好的产品呈现给市场和客户。今天，我们大家相距一堂，对郑州的发展、私级酒店投资和景峰国际私级公寓项目进行专业和深入的探讨，我提议，让我们共同携手，以诚信的精神对待社会，以科学的精神提供专业的产品和服务，同时，以人文的精神关怀我们的客户，以智慧的思考进行前瞻的探索，共同来打造郑州房产投资的平台，为推动中原地产的发展做出我们的贡献。 最后我再一次感谢各位领导和各位嘉宾，还有朋友们的到来。谢谢大家。同时我预祝本次论坛取得圆满成功。

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　　【主持人】 [2008-6-3 10:12:00]

　　谢谢管总，我相信大家听了管总的介绍之后，应该对亿国金顺有一个深入的了解，同时对于景峰国际也有了很深入的兴趣。景峰国际究竟长什么样，它又在什么样的位置，究竟它具有什么样的价值，什么样的人购买最为合适呢？下面我们请出北京万通东方策略有限公司总经理刘莉娟女士为我们做详细的介绍，有请。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:12:00]

　　先生们、女士们，大家上午好。非常荣幸能在此为大家介绍景峰国际这个项目。要介绍景峰国际我得先从CBD开始讲起。 CBD，在此我给大家简单介绍一下其他国家的CBD。CBD的英文翻译过来是“商业会聚之处”的意思，现在比较流行的定义是在一个大城市里集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，剧变具备完善、便捷的交通和基础设施，便于开展大规模的商务活动，而相对比较核心的中心区域。 这个是巴黎的拉德方斯CBD。 这个是东京新宿，占地6.6万平方公里，58年开始规划建设。 这是上海浦东，占地1.7万平方公里，400多万平方米。 这是北京CBD，占地3.99平方公里，93年开始规划筹建，建设面积300多万平方公里。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:12:00]

　　从这些CBD的情况来看，CBD不仅成为了各个城市的一些中心，甚至都可以作为一种旅游景点。第二，CBD聚集了大量的人群，他们高素质、高效的完成了世界各国和各城市之间的贸易和金融。 CBD对市政、交通、停车、商业设施等都有很高的要求。 郑州CBD已经实现了三年出规模、五年出形象的发展计划。会展中心和艺术中心目前都已经投入使用。目前CBD还没有酒店配套，而景峰国际正是酒店配套之一。 这个是郑州CBD的形象。它占地3.45平方公里，03年开始规划筹建，建筑面积240万平方米。 这里简单介绍一下河南。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:13:00]

　　现在进入景峰国际，中国时尚、前沿、国际化的商务休闲场所。 景峰国际名字的由来是取自英文，“最美的风景”。位置它位于郑州郑东CBD外环，比邻郑州国际会展中心，以及未来的一号线地铁等等。这是我们酒店将来的大堂的出入口。旁边就是步行街。 景峰国际的产品设计是经历了长达两年的产品考量和规划设计，最终选用的是美国公司的方案。 它的组成是1—7层是自营酒店。 8—11层是行政商务。 12—34层为私级酒店公寓。 35层是层高5.2米的观景台。 它的建筑风格是现代简约式的风格，色彩以暖色调为主。层与层之间以金属腰线连接，精致和优雅。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:13:00]

　　这个酒店的功能配套都是： 首层为西餐厅、大堂吧、咖啡厅、酒吧、商务中心以及一个独立的私级酒店公寓的出入口。 二层正层为中餐厅。 三层为多功能厅、会议厅和健身房。 四—七层为客房，是酒店的客房。环形围绕着一个挑高13米的阳光四季厅。 我们私级酒店公寓的产品是Home—Hotel，又是家，也是酒店。

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　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:13:00]

　　这里我把服务式公寓向大家简单介绍一下。 这一点是因为中国郑州随着会展经济和旅游经济的发展，短期的需求得到了急速的释放。在CBD还没有投入使用的酒店，从政府的规划来讲，CBD的整个规划是3个酒店，我们是其中之一，另外两个酒店在去年已经投入市场，也就是说，我们是最后一家酒店投入市场。 在这里，我们和服务式公寓的区别在于，服务型公寓的户型面积，相对酒店的标准建设面积要大，我们设计的面积是在40—98厘米之间，但是区别是我们可以做成一个，或者是两个，或者是三间房合并的套间。面积可以以40为基数成倍的增长。 私级酒店服务式公寓的主要特征是什么？ 位置一般都位于城市的中央商务区，满足的是商务人士、频繁往来出差居住要求有短期居住要求。他的平均居住期10%为短期居住，30%为中期居住，60%为长期居住。 面向的是高端市场。 保洁提供的是标准服务。 运营商一般由开发商或者是酒店的运营商经营。 这里是郑州五星级的酒店的价格情况。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:14:00]

　　目前在郑州的五星级酒店有5家，我按照它的协议价格，它们的年租金的收入是15—38万之间。 我们的定位： 个人和企业用户。 个人用户购买景峰国际可以作为自用，也可以是家庭理财的很有效的方法。 自用属于一种享用性的消费，同时也是一种身份的彰显。 企业型的户我们把它分成两种： 一、在CBD当中的中小型公司； 二、成熟型的企业。每年有大量的外事接待工作。 经营模式： 1.完全自用型； 2.部分自用型； 3.全部托管型或者是投资型。 下面我介绍一下景峰国际精装修部分。这是电梯配套部分。芬兰通力的电梯。 这是标准层的公共通道部分。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 10:27:00]

　　这是标准层的公共通道部分。(看幻灯片) 这是卫生间部分。利用了浅色进口大理石卫生间墙面。我们目前采用了郑州洗手间独立于淋浴室，它是把洗手盆作为装饰安排的。由于是酒店公寓，我们也安排了厨房设施，可以生活，商务气氛不浓。 这里有单独的木质门，使用的时候隔开，不使用的时候合上。 这是我们独有的观景台。这个是98平米，它把圆弧部分，传统意义上的圆弧部分作为私人卧室，我们把它定位为起居厅。 这是厨房。冰箱和洗衣机都隐藏在整体橱柜内。 这是我们售楼处的现场。(看幻灯片) 6月5号以后，我们即将投入使用，到时候欢迎在座的各位去景峰国际参观。谢谢。

　　【主持人】 [2008-6-3 10:27:00]

　　好的，谢谢刘总的精彩介绍。我相信，一个企业要想成功，要想取得自己的理想，它离不开各界政府领导的关怀和支持，今天，我们还把郑东新区管委会副主任陈哲先生请到了我们的论坛现场，下面有请他为我们本次论坛做致辞。有请。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:28:00]

　　女士们、先生们，朋友们，大家上午好。 非常高兴应这次论坛的邀请，来参加这次活动。首先我代表郑东新区管委会对参加今天论坛的各位专家对郑东新区的宣传报道，对大力支持的媒体界的朋友们，还有今天邀请的很多嘉宾，一并向大家表示感谢。 郑东新区的发展，在朋友们的大力关心和支持下，已经取得了很大的进展，今天，我们讨论的眼光是关注郑东新区的CBD，我今天就有关CBD的问题和朋友们交流一些情况，交流一些看法。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:28:00]

　　郑东新区的建设是河南省委省政府、郑州市委市政府面向新的世纪，为了更好的发展河南的经济，发展郑州的经济，在2000年提出要在郑州的东部建设一个新的郑州。整个郑东新区的规划经过01、02年两年的面向全世界的方案征集，有6个国家，十多个国际知名的城市规划设计机构参与竞标，最后2002年确定了郑东新区的规划。这个规划应该说是国际一流的规划，在2002年10月份，在德国举行的世界建筑师大会上，黑川先生因为郑东新区的规划，而获得了杰出奖。应该说郑东新区的规划放在世界建筑师的眼光下来看也是一流的。 这个一流的规划，从2003年到现在，经过5年的建设，已经初具规模了。到2007年底完成了1700万平方米的房屋建筑的开发量。各种道路完成200多评理。河道治理也基本上到位了，郑东新区的水是清的，其他的各项配套设施也基本到位。完成投资500多亿元，应该说，郑东新区已经初具规模、初具形象，在郑州城市建设史上作为一个新星，作为一个广泛受关注、好评的区域展现在我们的面前。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:28:00]

　　郑东新区最核心的区域就是中央商务区CBD，大家知道，一个城市在现代经济发展过程中，都要培育自己的中央商务区，无论是你叫不叫CBD，实际上任何一个城市，都要有一个集中的，展示自己形象、提供最一流的商务金融发展平台，来提升整个城市的经济运行速度、运行效率。这都是必须的。郑东新区的CBD就是河南省郑州市要打造的中原区域性金融中心的核心区，或者叫“中原区域性金融中心的聚集区”。从它的定位上来说，实际上它是要引领整个郑州市现代第三产业发展的制高点。从目前运行发展的情况来看，我们这个目标基本上得到实现。目前确定入驻或者已经入驻郑东新区的单位也是按照我们规划的设想在一步步的推进。 这里我给大家介绍一下已经入驻或者确定入驻的单位。从金融领域来说，从银行来说，河南省农业银行、河南省人民银行、中国银行河南省分行、中国民生银行河南分行、广发银行河南分行，我们股份制银行叫郑州分行，其实就是省建行，还有中信银行在河南的分行，这是大的省级金融机构。郑州市的商业银行也在郑东新区的CBD入驻。从保险类的企业来说，我们的平安保险、太平人寿保险、新华人寿保险、中华联合财产保险、东方保险等等，也都在郑东新区已经入驻办公，或办公楼正在建设过程中。从证券类的企业，郑州的百威新科已经入驻。从期货来说，中部地区有三家，郑州期货交易所、上海期货交易所、大连期货交易所，其中唯一郑州的期货交易所也已经入驻郑州CBD，这是金融类的企业。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:29:00]

　　从大企业来说，河南省最大的工业企业，大家可能并不是很熟悉，就是河南省煤化工集团，注册资本60亿，它的总部办公也在郑州的CBD。我们河南省利税大户永煤集团，它的办公区也在郑东新区。神火集团、白象集团、中国粮食批发市场、中石油河南分公司等等等等，这些大的企业的总部和办公地点都在郑东新区的中央商务区。 作为现代经济发展的制高点，郑东新区的CBD名副其实。除了这些大的企业之外，我们也有一些其他大型的设施，大家都知道的，我们国际会展中心也在郑东新区的CBD，建设规模是22万平方米，其中会议中心部分是6万平方。还有二期要再建。每年国际会展中心举行的十万以上的展会已经超过十个，很多都是中国最大、亚洲最大，比如我们的医疗器械、图书等等，前一段时间我们中国旅游交易会，包括世界旅游城市市长论坛，在郑东新区的举行，对河南省、对郑州市很多外籍的客商和官员给予极高的评价。 河南省的艺术中心也在郑东新区，建设规模是7.5万平方米。里面包括了科技院、音乐厅、小剧场，是河南省最顶级的文化艺术设施，改变了河南省没有专业音乐厅的历史。我们这些建筑都是中国最前列的标准，和中国大剧院、上海大剧院是一个档次。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:29:00]

　　这些会展设施、文化设施实际上是一个城市文化象征，也是一个城市基础公共性大型建筑。这些建筑实际上展示了一个城市的实力，也展示了一个城市的品位，同时也是聚集人气的重要手段。 除此之外，我们建设的40万平方米的商业步行街也在建设中，我们目标是明年五一前开业投入使用。整个长度3.4公里长，这是我们国家目前在建设中的最长的商业步行街，建设标准非常高。从定位上来说，是非常综合的，包括精品、文化餐饮、休闲、影视等等是一个多功能的区域。这些功能的具体完善，应该说在中国目前的中央商务区建设中，都是非常高的高水平。 还有一个很重要的方面，就是CBD的酒店，今天景峰国际作为CBD整个公共建设中的一个重要方面——酒店，是我们今天最关注的。所有的中央商务区，酒店是一个核心的功能。因为大量的商务活动，大量的白领阶层，大量的各种谈判和经济交易活动，都是以酒店为依托的。他们出差、他们餐饮、他们会谈，他们谈判，都是依托在酒店上。郑东新区中央商务区的酒店建设也是非常非常重要的，政府也非常关注。景峰国际在早期应该说是很有眼光，也很有远见，在CBD的建设中，下决心要做五星级的酒店，提供个性化的、有特点的、高端的酒店服务。这个产品我觉得是一个很有价值的产品，对郑东新区来说，它完善它的功能、提升它的品位，对投资者来说，它是一个投资的商机。任何精英聚集的地方，它任何的生产要素，它的升值是持续的，因为对于酒店产业来说，它的价值实际上就是商务的密集度越高，它的价值越高。而郑东新区的CBD，是郑州市也是河南省金融商务最密集的地方。所以它的投资价值应该说也是显而易见的。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 10:30:00]

　　另外一个方面，我也想介绍一下郑东新区为了加快郑东新区，特别是中央商务区CBD的发展，我们今年又专门出台了政策，对在郑东新区CBD办公建设的各类企业，我们提供比郑东新区其他区域更为优惠的支持政策。对于入驻郑东新区CBD的有关金融、会展、文化等有关企业，将给予五年的支持。根据税收中的地方流程的不同比例，根据不同的贡献，将提供五年相应的支持。这个支持力度是非常大的，我相信它会进一步促进中央商务区企业的入驻，加快繁荣的速度。 郑东新区在大家的关注、关心和支持下，取得了很大的进展，CBD的建设更是如此。我希望有各位专家给我们出谋献策，有媒体朋友们给我们的宣传，有广大嘉宾的积极参与，郑东新区的建设一定会比我们想象更快的繁荣，比我们想象更快成为我们心里美好家园的理想之地。谢谢大家。

　　【主持人】 [2008-6-3 10:30:00]

　　好的，谢谢陈哲先生。既然管委会的领导都持有这么一种开放的态度，我想包括亿国金顺也好，包括我们郑东新区所有建设的企业也好，都会放心了。2008年对于中国来说是一个非常重要的一年，奥运会将在中国北京召开，在奥运会前后，房地产市场会如何？我相信很多人会对此持一个观望的态度。在这种大的宏观背景之下，如何来看待房地产行情？又如何对CBD地区进行一个投资？下面我们有请河南省房地产业行会副会长兼秘书长赵进京先生为我们做一个简单的解读，有请。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 10:31:00]

　　尊敬的各位领导、尊敬的各位同仁、尊敬的各位来宾、尊敬的媒体界的朋友们，大家上午好！ 今天，应邀参加这个论坛，非常高兴。我代表河南省的广大开发商也代表我们商会的全体会员，对这次论坛的成功举办表示热烈祝贺。 刚才，主持人出的话题是看看今年发展形势，由于时间有限，我不能展开讲，我就讲讲郑州的房地产情况。因为去年冬天到今年春天，咱们媒体界采访最多一个话题就是郑州的房地产形势问题。我在前不久河南商报发了一个消息说，我说河南省房地产还有12年的春天，这话我现在依然这样讲。这么多年来，我一直在提一个，大河报说我是春天派的代表，我一直在谈，因为它没有降价的空间、可能和条件。因为房地产大家知道，有几点：

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 10:34:00]

　　1.进城需求。城市化发展以后，需要居住的需求，就是进城的人住的地方。 2.升级需求。小房子要换大房子、旧房子换新房子的需求。 3.婚姻需求。现在存在的80后存在婚嫁需求。 4.投资需求。因为现在大家知道，全球没有更好的投资产品，股市是虚拟的，飘摇不定，黄金是有价无市，房地产是增值大的投资产品。有企业总部支持、政府资源的支持，吸引大量的商业机会，给一些企业经营者、投资者，这样的话，我们景峰国际这个项目，又给大家提供了差异化的投资机会。有投资住宅性的，有投资写字楼的，我们景峰酒店是三座酒店最后一个，最高标准的一个酒店，这个酒店在结合以前酒店所造成的一些投资，或者功能设计上的硬伤，来规避这些硬伤，在他们的基础上上升一个档次。从住宅投资这样一个价值，这样综合性的，甚至更高的产品，我认为是很好的投资产品。我也是负责任的推荐。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 10:35:00]

　　第二，看成本。大家都知道，现在房地产投资的成本实际的，股市是虚拟的。现在有几种数据给大家分析一下。 1.三高出现，土地成本高、融资成本高、以钢材为主的建筑材料成本高。这是三大主要成本。去年我们郑州市拍出去的土地是2775亩土地，均价就达到350万/亩。今年春天第一块土地，郑州电视台的土地一亩地达到500多万。原来的地王大家都知道，是135万，是03年拍的土地。现在西区的土地达到500万。我们平均算了一个帐，3倍以上的土地成本。 高融资成本。大家都知道今年的从今货币政策，以前适度从紧，今年是从紧。开发项目贷款，在股市上拿的钱也不能直接拿地。这是中央银监会明确的规定，这样，尤其是我们政府现在又要大量的土地不去土壤，不去建设，要收走土地，或者增加罚款，所以说，由于国家去年的节约用地四条规定，要加大开发量。没有钱开发，只有民间的高利贷，这个高利贷的成本又比银行高两到三倍，这是高融资成本。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 10:35:00]

　　高建筑材料成本。现在我们三环以内，规划部门没有规划在底层、多层的，都是高层，起码小高层以上住宅。我们很多同仁都在，咱们房子盖的越高，需要的钢材量越大，所以建筑材料不到一年时间涨两千多块钱。建筑材料涨价过高，且说人力管理成本。光这三个成本就决定构成高成本。开发商不会去在成本以内卖房子。居高不下的成本，卖得越多，赔的越多。再加上刚才我说的这些，他不会这样卖房子。 刚才说到“三高”的增长。所以说我认为买房子，买不起大的买小的，买不起新的买旧的，现在买房子还不算很晚，这仅仅是个人的观点，说得不到的地方请批评。谢谢大家。

　　【主持人】 [2008-6-3 10:35:00]

　　好的，谢谢赵进京先生，非常的形象生动，听完以后我都忍不住想买房子了。说完房地产，咱们还回到酒店业，郑州目前的酒店市场是一个什么样的情况？酒店公寓又是一个怎么样的现状？对于CBD酒店业的投资应该是一个前瞻性，是一个不是持续的春天呢？下面让我们请出河南省商业协会副会长何宏剑先生，有请。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:00:00]

　　因为酒店业不是我的专业，所以在此就我了解的酒店业的给做一个分享。 首先今天大家在讨论郑东新区CBD的项目。我专业的角度来讲，我认为CBD是对一个历史过往的追认。郑州市规划郑东新区叫CBD，有一种翻译叫“中央商业区”，有的叫“中央商务区”，我们来看这个地方更多的是具备商务区的功能，因为这个地区现在的商业和将来的商业它发展的前景并不一定是郑州市最好的。因为它的房屋角度都存在缺陷，比如没有大型的购物中心、没有大型的百货店这样一个聚集。所以我想，如果你的商业的发达程度降低的话，为商业服务的商务的生意会受到一些影响。但是这个地方，我想说我们换另外一种视角，就是我在郑州CBD这个地方，更多的我想是金融区。其实金融业，它会有完成信息流和现金流的功能。再一个，我们更多的办公，它会带来一些商务，我想是从更多的高度来讲，所谓郑州CBD的商务区，更多的应该考虑是金融服务、办公、会展，所谓现代服务业，为现代服务业办公，以及金融业服务的商务区。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:00:00]

　　从酒店业整个发展的趋势来讲，我们从客人的细分来讲： 第一，五星级的客人可能永远都是五星级的客人。现在日子比较难过的是三星级的生意，如果你做酒店做三星会有问题，可能会亏损。现在最时髦的，也是最热捧的酒店就是快捷类的酒店，就是我们所谓经济类的酒店。经济型的酒店里面，我们又简单分为两种：一种是经济型的；一种是主题的商务酒店。商务酒店是快捷酒店里的高端产品，这个目前也是比较受欢迎的一种酒店的形式。我们从酒店业的一些基本的理念上来讲，快捷酒店是什么样的酒店？从概念上来讲，比较简单的理解就是一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床、无星级的价。就是价格很低，比如99、108。但是我们从投资五星级来讲，五星级酒店的回收期都是比较长的，比如快捷酒店，最早的是中州国际快捷酒店，后面3号楼它的营业额一年是900多万，因为是它自己的物业，没有算房租，它的利润大概是600万。后面这栋楼就是600万的利润，是中州国际里头生意最好的酒店。在东风渠中州快捷酒店一年的营业额差不多一千万，这种情况就像煤炭招待所改的中州第二店，它们的情况就我所了解的，一年收回投资。最早开快捷酒店的人，最快就一年到两年收回投资。但是星级酒店收回是漫长的道路。星级酒店的投资很大，大概在4个亿到6个亿之间。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:00:00]

　　在这个地方投资CBD的酒店式的公寓，我们来看，大概你们装璜的风格是一个星级酒店的装璜风格，你可能卖的价格是快捷酒店的价格。这是我们来考虑的一个东西。我想如果你是星级酒店的装修风格，卖快捷酒店的价格，这个还是有可能的，但是你用星级酒店的装修风格，卖一个星级酒店的价格，这是比较困难的。 之前我去上海出差，我是喜欢住这样的物业，比如像湖北新区的鹿特丹(音)花园，这样酒店式的公寓，这样的公寓我们就会包几个套间，而且大家有共享的客厅，有套房，有一室一厅、两室一厅，每个人一间房，在客厅里面就可以聊天、玩牌，比一个人要标间适合开会时候的讨论聚会。日本人的居住区，日韩人比较多的地方，这些项目都是比较受欢迎的。从全国的横向角度来看这种酒店式公寓的价格，因为之前我是中凯的顾问，中凯在杭州去年拿了一块地，我帮它做规划。我了解杭州，因为杭州是一个旅游城市，杭州的酒店业发展很好，杭州酒店式公寓的价格是多少钱呢？这个比较匪夷所思的，大概一平方到4万块、5万块，比住宅高很多，甚至比商铺还贵。所以我们在设计产品的时候，有时候二楼可能做商铺，后来就取消掉，把二楼的商铺做成住宅或者酒店式公寓，比商铺卖的价格还高。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:01:00]

　　我们了解一下河南酒店业的情况。目前河南的酒店业其实是比较落后的，从我们全球的眼光或者全国的眼光来看。郑州的酒店业在河南应该是最发达的，目前我们所在的这家公司，最高的地位是在全国排第四，国内的酒店业，像首履建国、锦江，还有广东的粤海，这是北京、上海、广东，这三家居全国的前三名，第四名就是这家公司，全国排第四这也是了不得的成绩。现在从整个情况来看，郑州比较缺的是五星级，当然之前是比较缺，但是现在大家都在建，像建业的喜来登，像永和，还有美胜做的，这一大堆正在筹建，或者准备筹建的五星级酒店纷纷抢滩郑州，是这样一个情况。另外像粤海，在郑州有天地粤海，马上在德化街开一个五星级的粤海国际酒店。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:01:00]

　　从郑州的情况来看，我刚才说的这些牌子已经到郑州，或者正在登录郑州，我们从酒店业的前景来看，有如家、锦江、汉厅、华天之星等等，像粤海商务酒店，粤海商务是粤海酒店的一个品牌。这些档次，这些快捷酒店，在郑州的发展，中州国际快捷是第一名的，中州国际快捷里面有两个，一个是后面这个体系的，还有一个老国际饭店，那个是典型的商务快捷，跟那个品牌是一个级的。像粤海商务酒店，像汉厅，就是如家的创始人做的，汉厅酒店，这一类的酒店是在一个级别的。现在基本上快捷酒店的价格，杂牌的，就是单店的，性不成酒店规模的，它们平均每天的房价在100块—120块钱之间，像中州国际快捷酒店在河南省是第一名，它已经在郑州有十几家店，在地市里面有几十家加盟店，它最好的一年，就是900万营业额的这个店，每天的入住率是113%，就意味着每天要有26间房是在6点之前退房就入驻的。也就是它非常高的周转。中州快捷的价格是平均在130块钱，零售价是198，打折154，像其他的经三路和东风渠的价格会高，煤炭宾馆的会低。平均能够收到价格，协议价、打折卡的价是130。然后如家和锦江之星的价格，真正成交的价格应该是在150左右。像老的国际饭店，就是所谓的加盟外部的中州快捷，就门口这个，它的价格之前是298，不含餐，含餐是338协议价格。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:01:00]

　　所以我想酒店业除了在会展的时候价格是非常高的，平常的价格如果我们接旅行团和接会议的时候，价格是没有想象的那么高。大概作为一个酒店业的投资，我们来算帐，酒店业有1/3是酒店的费用，有1/3是酒店的租金，有1/3是酒店的利润的部分。如果我们去掉租金来计算，酒店业的成本没收到100块50块是你的毛利，这不含折旧和租金的情况。 因为我对酒店不了解，我也是跟大家一样，刚刚学习酒店业的管理，我本人也是看好酒店业在河南的发展趋势。本人在今年，就是当下正在开封筹建一个酒店，我个人投资的，大概一万平方，叫希瑞粤海商务酒店，是一个温泉酒店，在开封，去开封郑开大道看到的第一栋楼就是本人投资的酒店。大概我们的价格是在200块左右，协议价可能会低一点，178或者188这样的情况。 在麦当劳，可能再一楼做一个麦当劳的汽车餐厅，然后二楼做咖啡。然后十层有会议室，11—18是客房的设计。是因为我也是比较看好酒店业。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:01:00]

　　目前我们从郑东新区来讲，郑东新区还是非常不错的，郑东新区之前的规划，尽管它获了奖，它还是有一些问题，它是在构建一个结构，它没有站在经济学家的结构来规划这个城市，它在经济上的开发方面，逻辑上存在一些倒错。所以我们今天看到的景峰国际的项目，可以给它逻辑上的倒错做一些弥补。你做CBD连一个酒店都没有，能叫CBD吗？所以我们从逻辑上来讲，整个郑东新区是一座空城，目前来看，它基本上是一个非常漂亮的废墟，我们需要这样一些项目，比如说你要做的很多的商业项目、商务项目，比如像丹尼斯也在那里买了一个几公里长的商业街，宏远房地产是4公里。丹尼斯的情况是宁愿在郑东新区交罚款，开发期交罚款也不动，因为他认为没有解决方案，我们也认为在郑东新区做商业没有解决方案。但是在郑东新区做住宿，就是宾馆业还是有方向的。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:02:00]

　　因为第一会议会带来巨大的客流，而且这个项目离会展中心近在咫尺，所以在开会的时候，我想像这样的星级酒店，它会占尽先机。这个酒店会有很多人来住，大家买的是酒店式公寓或者公寓式酒店，在会议期间的房间会一抢而空。但是在平时的时候，我们需要这个酒店怎么做营销？就是在平时的时候，必须有一个酒店的公司，而且这个公司必须是酒店业的品牌公司，至少在酒店业要排前五这样的情况，你靠品牌力或者我们用我们的酒店式公寓来把开发商所开发的五星级酒店这个大款，或者我们搭便车，这样一个想法。看看能不能他们五星级的价格在郑东新区可以卖到498，或者598，房价定是这样定的，一个城市的星级酒店，大概要定的房价是当地平均房价、住宅的平均销售价后面的0去掉。这是我们自己总结的，我们经常到全国各地了解的，比如房价，像北京一万多块，五星级酒店的标价就可以把平均的房价后面的0去掉，就是星级酒店可以做到的一个价格。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:02:00]

　　在这么很短的时间，我们对酒店业有一个了解，我们做酒店业投资前景很光明，从战略的角度来讲，任何一个人去做酒店公寓或者公寓式酒店的投资，都是一个明智的选择。但是从短期来看，大家必须要有持续它的一个心理准备，就是你战术上，你说我一投进去就要赚一个七七八八，这个就不要做这个想法。比如说投入一个五星级酒店，投五星级酒店的老板，七年、八年、十年还没有收回投资，你那么聪明？这么快就可以收回投资。所以作为酒店式公寓的持有者，每个月收的钱，有一个基本的标准，每个月收到的钱能顾到你所给交的月供，或者略有一些盈余，这已经不错的投资了。因为你是靠酒店管理，来使得物业升值，来赚取以后物业升值所获得的保守的利润。就是你要有持有它的想法，因为在这个地方，这些地段，或者做这样的物业，它是不可复制的。因为很多都是住宅，因为我在郑州也买的很多房，我也去看过，我唯一在郑东新区没有房，我还没有看上有我喜欢的我看看这个项目有没有我喜欢的去买一间。 所以我们投资这个酒店，应该是一个不错的选择。今天给大家做一些简单的分享，谢谢。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:03:00]

　　谢谢何会长，我觉得何会长非常的谦虚，其实他的论述非常的精辟，并且也非常的中肯，可谓是一针见血。正像何会长说的，郑东新区非常漂亮，但是确实像生物链中会断一环，如果这个生物链断之后，必然不会保证整个的市场健康有序的发展，而景峰国际的投入，也刚好就弥补了其中的一个环节。下面就让我们请出河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰教授来为我们详细的了解一下在经济生态平衡当中需要哪些业态的补充，谢谢。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:03:00]

　　各位朋友、各位来宾，大家上午好。 我知道今天商务来的不少朋友都是针对着我们CBD的稀缺产品——投资而来。所以在这里面，我花一点时间谈谈投资的话题。因为我们知道，房地产业作为我们国家国民经济快速发展的产物，CBD同样是作为国民经济发展的一个产物，或者说比房地产业更具有标志性的产物。我们都知道！在郑州房地产业快速发展的同时，我们郑州的经济也在发展，郑州的CBD也在发展。所以在这种情况下，我们必须要把CBD的发展，以及CBD的投资放在我们国家的国民经济里面探讨这个问题。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:03:00]

　　中国的经济情况到底怎么样？我在这里想简单的告诉两个最核心的数字：一个数字是2008年温家宝总理在政府工作报告里面明确指出说，中国今年的经济增长速度将会达到8%，实际上温家宝总理的8%的数据公布以后，世界上很多学者和机构都认为，温总理的这个估计比较保守，因为在“十七大”以前的前五年，中国平均增长速度，几乎是经济体制改革以来最快的时间，平均约12%。我们今年调整到8%，所以下降比较大，所以国外都认为，中国8%是比较保守的。另外一个数字，在温家宝政府工作报告里面讲到说，今年我们国家的物价水平控制在4.8%，这4.8是去年也就是2007年我们国家物价上涨的水平。我想我们在座各位都希望我们国民经济增长速度更快，我们也都希望我们国家物价涨的更慢，这是一对矛盾。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:21:00]

　　实际上，我想告诉大家的是，我们国家很多情况下的物价的上涨，开始推动国民经济增长非常重要的一个因素。这是一个基本的判断。 接下来我讲的问题也是目前的热点问题，也就是说，5月12号四川汶川大地震以后，对我们国家的经济到底产生什么样的影响？因为我觉得这和我们在座的各位的投资有非常密切的关系。因为5月12号汶川大地震不是小事情，它的影响力远远超过春节前后的雪灾。所以它会对我们国家的经济产生什么样的影响？我想是各位非常关注的问题。我想告诉各位的是，大家应该对这一点充分信心。因为四川的大地震，中国在2008年的经济增长速度将会更快，而不会更慢。其实道理不复杂，原因是因为我们经过了紧张的救援以后，紧接着四川灾区要进入一个大规模、持续的灾后重建阶段。而这个阶段我们国家将会投入大量的人力物力财力，一个国家的经济发展过程当中，要想促进经济增长，一般来说是靠所谓三架马车，一个是投资、一个是消费、一个是出口，我们有理由相信，在今后一段时间内，四川灾区的重建工作将会展开，我们国家将会集人力物力财力于一体，集中投资，所以我讲，在2008年四川的大地震，不会对我们国家的国民经济产生往下拉的作用，反而会往上，这是一个判断。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:22:00]

　　另外一个判断是，也正是因为四川的地震，我们今年物价上涨水平不会下降，反而会更高。所以在这里面我刚才讲到，我们都以后我们的经济增长速度会快一点，物价会慢一点。但是由于四川大地震，今年我们的经济上涨将会更批，这一点好象是符合我们的意愿的，但是物价上涨速度也会更快，这恐怕不符合我们的意愿。我个人的估计，我认为今年的物价上涨速度控制在6.5%就比较困难。所以在这种情况下，一个非常现实的问题摆在我们的面前，我们手中的钱如果不去投资的话，它将会快速的缩水，它将会贬值。道理非常简单，钱放到银行里面，一百块钱存一年只有4块多钱的利息，大家可能会想，去年我们国家提高多么多利息率，但是进入2008不会提高利息率，都是提高存款准备金率。现在我们国家人民币兑美元已经在以惊人的速度在升值，如果中国进一步提高银行存款的利息率，也就意味着人民币将会更值钱，人民币本身也在增值，这样相对美元增值的速度更快，而这是我们国家目前不愿意看到的。也就是说，实际上人民币的增值得我们在座各位都没有意义，对我们有意义的是人民币的贬值，所以我们选择投资是非常重要。首先放在银行里面可能性很小，利息率很低。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:22:00]

　　另外一个问题，我们知道，我们国家证券市场的投资现在也遇到的问题。在座各位可能手中持有股票，我告诉你我也有，现在还在说中国的股票市场仍然处在一个牛市阶段的，这种说法我觉得是痴人说梦。我告诉你一个规律性的东西，在一个成熟性的证券市场上，在美国证券市场，如果半年内股票下跌30%，一定是熊市，在一个不成熟的证券市场，像我们国家，在半年之内股票下降40%就是熊市。但是现在大家眼睁睁的看着中国股票在半年内下降50%，在这种情况下，有人说我们国家的牛市还没有结束，我觉得如果不是骗局，至少缺乏对股市的根本了解。我把这个数据告诉大家，希望大家记住，免得大家再被忽悠了。所以在这种情况下，这个投资行业遇到了一些问题。今年股票市场到底会到什么样的程度，我个人估计，目标价位可能会在4500左右，为什么有这样的依据？你不要寄希望说2008将会到8002，那是不可能的，为什么到4500？因为有一个数据可以计算。从6100点跌3000多点阅跌了3000点，所以三千点的基础上再加上1500点，大概是4500。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:22:00]

　　这种情况下，我想告诉各位的是，我们到底选择怎么样的投资？于是房地产这样一个重要的投资产品，就摆在我们的面前。当然在这里面，今天我们重点谈的不是住宅投资，也不是商铺投资，是CBD里面酒店类投资。其实投资的规律基本一样的。一个很简单的道理，如果你想投资商铺就要选择核心商圈，如果想投资酒店，就要选择CBD。为什么？道理很简单，在这个商圈里面，商铺才有它的升值潜力，同样在CBD里面，酒店才会有它的升值潜力，这中间有必然的逻辑联系。 接下来我想再多说一点，如果你向致力于投资酒店的话，你想关注于哪的问题？一个非常简单的，你控制好三个因素： 第一，这个酒店处在什么位置？ 第二，这个酒店它的物业品质到底怎么样？这是硬件。 第三，这个酒店的后期的经营和运营怎么样？这是软件。 我刚才讲到，在座各位可能都是我们景峰国际的目标客户，也对这个项目比较感兴趣。就拿着刚才讲的分析工具，简单做一个分析，它的位置是什么非常优越的？它的物业是不是非常优良，它的运营是不是非常优质？我们注意这三个“优”，如果能够把握这三个方面的话，我可以告诉你，90%以上你的投资是可以成功。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:22:00]

　　首先我们讲位置。我刚刚才讲到了，就像商铺位于核心商圈一样，我们项目位于CBD的核心区，位置是非常优越的。而且产品是非常稀缺的，它应该说是离我们的会展中心最近的，这是永远不可能复制的。我想告诉大家这样一个事实。房子也好，商铺也好，酒店也好，买了之后，它至少能够升值，大家找一找理由，理由在什么方面？最重要的理由就是位置不可变的，如果位置可以变化，那就不会升值了。我举个非常简单的例子，北京汽车的平均价格在我们国家大中城市里面几乎是最低的，但是北京的房子的价格在我们国家大中城市里面几乎是最高的，原因到底在哪儿？其实很简单，就是因为汽车少的时候，我可以拉到那个地方销售，但是房子那个地方价高的时候你去拉不过去。所以选择位置非常重要，这决定了你物业升值的唯一的理由。 有人说李老师你说的好象不对，稀缺才是物价上涨的理由。我说稀缺问题是可以解决的，比如你建一层一万平方米，建两层就是两万，建一百层就是一百万平方米，这个稀缺问题就解决了，但是不管建多高，这个位置是永远不可以改变的。所以物业之所以能升值，包括CBD，包括商铺、包括住宅，只有一个理由，就是你买的这个位置是永远不可能变化的，也正是因为不变化，所以它才会升值。位置如此之重要。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:23:00]

　　而且我想给各位讲的是，我们在CBD投资当中，我们的位置比我们在住宅投资当中的位置更家重要。道理很简单，住宅更多的是消费，比如在一个小区里面，你可能住在比较偏远的角落，但是不影响住宅的核心功能，你仍然可以居住、生活，但是商铺跟CBD里面的写字楼和公寓就不一样了，它有基本的规律叫金角银边草木的说法。 另外我们要注意物业品质。就是硬件，位置确定以后，可能在这个位置周边有同样的建筑，你选择哪个？我们都说我们不想买到假冒伪劣的产品，我们也不想买到假冒伪劣的公寓和房子。所以它的产品设计怎么样？这是大家非常关注的问题。实际上刚才公司的开发商就这个问题已经演示，更多的应该是体现在它的硬件方面。 第三个，我讲的是关于软件，也就是它的后期运营。有了比较良好的位置，有了比较好的物业品质，接下来更重要的问题是通过什么样的手段让它动起来。因为知道运营才能够赚钱，只有赚钱才能不断的为你提供服务。接下来我的发言基本结束，有酒店运营专家平总讲这个问题，希望他能给大家一个满意的答复，谢谢。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:23:00]

　　谢谢李教授，李教授的讲解真的是非常的精彩。刚才李教授讲到的物业的问题，确实我觉得一个酒店的好坏，除了它的硬件设施之外，最主要的就是物业管理了，物业服务，这个管家个可以说直接决定着一个酒店品质的优劣。去过北京的朋友都知道，国贸中心，国贸是北京的CBD中心，国贸物业也是国内一流的物业公司，景峰国际就非常荣幸的邀请到的国贸物业参与到、加盟到我们景峰物业酒店公寓当中。今天，非常荣幸的邀请到了国贸物业酒店管理有限公司的副总经理平建锋先生。他也是第一次在北京以外的城市做物业公司，我们也希望第一次能是强强联合，取得更好的成绩。有请。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:23:00]

　　谢谢主持人，各位领导、各位朋友、先生们、女士们、上午好。 作为景峰国际的物业管理和酒店管理的顾问公司，我们先自我定位一下，我们目前是作为景峰国际的物业管理了酒店管理的顾问公司，我介绍一下我们公司的情况，可能稍稍稍给我们未来的投资者一些信心。 首先我们是来自北京的CBD，因为刚才谈到更多的是郑州的CBD，我们来自北京的CBD。业内人士大概都清楚，国贸中心在北京的CBD里面处于一个核心的地位，实际上是先有了国贸中心，先有的北京的CBD。因为，国贸中心是1990年开业，而北京的CBD实际上是93年才提成这个概念的。按照目前的建设和整体的进度，我们去年或者到今年年初，北京的CBD才可以说是正式的结束了建设，目前比较好的讲是进入了正式感觉的运营阶段。但是我们北京CBD和我们其他城市的CBD不太一样，它是一个更大程度上讲是一个演化的过程，而不像我们郑州的CBD，它依靠整体的规划、整体建设推进这样一个阶段性特别强的进程。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:24:00]

　　在我们国贸中心来看，我们是我们国家改革开放之后第一个中外合资的、大型、高档、综合性的商务设施。1991年开业，当时的环境，实际上众多的跨国公司、外资进入到中国，进入到北京之后很难找到符合他们需求和档次的办公、生活、居住、商务交往等等这样的设施，当时是为了符合这方面的市场需求，由中外合资，我们来设立了这样一个综合服务设施。到2000年我们二期投入使用，一期、二期的总建筑面积是6万平方米，包含了饭店、高档写字楼、商业、酒店式公寓、展厅，各种复合的业态在一起的建筑形式。一期、二期基本上当时90年代跨国公司，我们讲世界500强进入到中国，进入到北京之后，90%以上都是在国贸中心入驻，当然后来又一些像摩托摩拉、西门子，他们在中国的实体业务发展的非常强大以后，他们就在北京其他地方买楼、买厂房，搬出国贸中心，它比较适合的机构，像世界银行，它在成熟的商务环境里面去办公、去交往、去做生意。像当初以色列使馆在国贸中心里面入住。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:40:00]

　　目前，我们除了一期二期51万平方米以外，正在建设的是国贸三期工程，是北京市目前最高的建筑物，总体是330米高，整个面积是54万平方米，加起一期二期，整体建筑面积达到110万平方米的综合商务设施，是仅次于纽约世贸中心的全球第二大世贸中心。 我们国贸物业酒店管理有限公司这个公司是我们国贸中心的全资公司，承担着对内的，国贸中心的物业管理工作，以及我们向市场上输出管理，在酒店和物业管理方面，向酒店输出管理的任务。实际上大家比较熟悉的香格里拉集团是我们外方，主要是在酒店的运营。 我们这个公司目前是国家在物业管理上国家一级资质，在酒店管理上是目前在国内各地大概是十佳酒店项目。对于景峰国际这个项目，是我们公司进入到郑州市场来第一个服务的产品。我下面简单跟大家讨论一下关于景峰国际讲到的私级酒店服务和管理的基本情况。刚才北京万通的刘总介绍了这个产品的一些特性，我想其中有一个要引起大家注意的特点就是我们这个私级酒店它实际上是对外销售产品，所以，我们首先一个判断，这个私级酒店的管理和服务，它首先是属于物业管理的范畴，我们要先从法律上给它定位一下。因为它卖掉，它不是像我们其他的商务中心的主流产品，是单一业主持有的产品，它是要分散卖给众多的投资者。这样的话，在后面的，从法规上讲，它的管理符合《物权法》，是物业管理条例的规范。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:40:00]

　　所以我先要谈到物业管理的概念。可能引起混淆的概念，明明是私级酒店，为什么讲物业管理。症结的核心是因为它是分散销售的概念。与一般意义上的物业管理相比较，相同的地方，从服务的内容和范围上讲，私级酒店就物业管理的服务、内容和范围和一般意义上讲物业管理，大家买公寓、买写字楼的服务内容和服务范围其实是一样的，包括在房屋的维护、维修、清洁、公共秩序维护等等方面是一样的。大家也是要分别、分户来看你买的面积交物业管理费的，这个物业管理费主要是维护房屋使用过程中的问题，至于怎么经营、怎么找客户，这个是分开讲的。 但是和一般意义上的物业管理又有差别。我们仔细研究我们这个项目，我们这个项目的产品定位很特殊，我们大概很多人要买这个产品，他应该是立足于投资，如果在这个区域买面积比较小的房屋自住的话，当然这种可能性也是存在的，但是总体上讲可能会显得比较奢侈，还是相对来讲，把它作为一个投资产品租出去，取得一个回报。 在服务定位、服务水平和服务形象上，这种房子的服务和传统意义上物业管理使不同点就很多了。有两个显著的不同点： 第一，我们景峰国际的私级酒店实际上和我们景峰国际自己投资的酒店在同一个建筑里面。那就势必要在酒店里面讲到的一些餐饮、会所、健身、会议、商务中心这样的配套条件大家是一起共享。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:40:00]

　　第二，我们很难设想在一个建筑里面，找一家物业管理企业，再找一家酒店管理企业，分段管，那不大可能，所以它势必要有同一个酒店管理和服务团队来提供服务的。 刚才可能很多嘉宾也提到了，实际上我们很大程度上私级酒店这一块，管理和服务要搭纯酒店的车，共享酒店那边水平比较高的配套条件，甚至说你的物业管理和基础服务就是同一个酒店管理，同一个酒店的专业团队来提供的。从这个意义上进，它的服务水准、服务形象就有了总切实的保证。 我们大家知道，大家买了这种房子，一般来讲有两个可能性：一种是长租、一种是短租。对于短租，第一要看投资人业主的意愿。有些人说我就是要自住，有没有可能呢？这个也是完全有可能的，因为我们现在看到，在北京的CBD里面，自己买公寓自己来住，它的原因在哪里呢？我们中国毕竟是一个人口规模非常庞大的国家，和国外很多发达国家的CBD不太一样，即使我们郑州CBD交通规划比较超前，可能三五年以后是不是还像这样，我是很谨慎的态度来看待这个问题。这样，实际上交通如果拥堵的情况下，在CBD里面，在国外基本上不考虑居住功能，但是我们国家就不行，你上下班要用很长的时间进入CBD里面办公，很多高级的职员，他很难忍受这种情况。北京就有这样的情况，很多高级职员在郊外有不止一套房子，但是他依然要在CBD里面买或者租房子，解决他上下班便利的情况。所以我想也不排出我们业主买房子完全是自住，完全有可能，就是一个方便。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:40:00]

　　还有粹来出租的概念，出租就有一个长租和短租的概念。短租就接近酒店的运营。这一块对于单独的业主很难自己操作，有没有可能说多少业主联合起来，给酒店谈一个协议，委托酒店做短期的经营。这个我想存在这个可能性，但是更多的意愿上讲，或者实际讲，通过租赁代理的方式，来做长期租赁，在北京的CBD这种情况比较多，显得更加主流一些。因为它具备这种长期出租的条件，刚才讲在这里面吃饭、办事很方便，比起酒店来讲又便宜得多，短期来讲，家具、生活设施都是现成的，在这儿住三五个月到一年，这样公司给他的补贴就可以落在自己的手里面。所以很多人是租这种房子来住。甚至像一些单一产权的，像雅士阁这种产品，比起分散产权的酒店式公寓可能服务更好一点，但是因为从租赁预算的角度，租户预算的角度，还是有很多人去租多产权的产品。 因为我们刚才讲了，它的服务产品和配套条件完全可以达到使用要求，哪几个方面能达到服务要求呢？

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:41:00]

　　第一，从服务形象上讲，因为我们整体肯定有酒店的团队提供基本的服务的，从人员到大家的言谈举止，到服装，这种人员感觉就是说，我在这种楼宇里享受这种服务比较多，一般住宅的物业管理是不一样的，显出他们的高档身份出来，这是服务形象上讲的，他们在会友、交往也好，他不会觉得住在这个产品里面低身份。这是我们这个产品投资人买这个产品回报的最基本的保证。否则你买住宅，最高档的住宅，甚至别墅产品，如果周边的服务人员的形象很差也很难租出价值出来。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:41:00]

　　第二，长期租户和服务提供商之间所建立的人性化的关系是非常重要的。我们过去在酒店式公寓也好，其他的房产推销上也好，提了很多误导性的意见，我们服务有多高级、团队有多好，又是美容、又是宠物管理，又是理财，这个东西很多。实际上按照我们这么多年从业经验，这都不是最重要的东西，这些都可以通过社会分工，更专业的提供商服务。但是酒店式公寓最核心的联系客户是我们服务提供者和客户之间能建立长期的、密切的私人关系，这一点是最重要的。比起酒店来讲，这也是它的显著的优势。因为短期居住，你住三五天，甚至一两天，很难和酒店人员建立私人关系，但是你要是住上三五个月，甚至住上一年，大家关系都很熟，但是作为我们提供商来讲，他会特别强调这种价值，用中国老话讲：在家靠父母、出门靠朋友，作为我们租户，在郑州人生地不熟，他办事生活遇到困难，他需要有人帮助，这种帮助更多的是感情上的支持，更多的是提提意见。所以这一块是主动的，有意识的，包括靠我们客户档案这些专业的服务工具，与客户建立长期的私人关系，是我们能够长期保留客户，保证你租金持续稳定的一个因素。

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:41:00]

　　第三，比起一般的物业管理，我们在这种项目里更强调服务的私密性和安全性。因为自住型的项目，住户比较固定，大家相互熟了，靠一些技术手段，不需要投入太多的安防，就可以保证安全。像我们出租型的物业，存在房客之间的流动，变化、不确定性，在这一块就变成从传统酒店的从业人员，因为酒店客人短期流动，不在乎这些东西。所以他们在监控、访客识别，包括应急机制的准备，他来照顾长期的客人就是很简单的一件事情。因为刚才讲了，比起酒店服务来讲，酒店式公寓的服务相对来讲是比较简约的。 第四，高回报的租金和我们较高的投入是相互依存的。没有免费的午餐，相对来讲，在初次的投入上和后面的保持、持有上，可能需要投资人提供比较高的成本，但是总体来讲，还是非常划算的。 我主要的意见给大家汇报一下。谢谢。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:41:00]

　　好的，非常感谢平总，听完各位专家的精辟的论述，真的是感觉受益匪浅，接下来我们将进入精彩的对话部分，下面有请郑州晚报房产部主任禹志超先生和我一起主持下面的论坛部分。首先让我们请各位嘉宾上台，有请。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:42:00]

　　再次感谢大家在百忙当中来参加本次由景峰国际和郑州晚报联合举办的“中国郑州CBD私级酒店投资高峰论坛”，我代表晚报向大家表示再次的感谢。谢谢大家。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:42:00]

　　在这个论坛环节我觉得我们的风格可以更自由一点、更活泼一点，或者说更宽松一点。我是来自郑州晚报地产部的禹志超，俗话说男女搭配、干活不累，金燕是河南省著名节目主持人，我也是，我是河南省著名的非著名节目主持人。然后论坛的主题是围绕CBD和景峰国际私级酒店来展开的，我就先和金燕做一个小小的对话，我不知道你在最近去过CBD没有？

　　【主持人】 [2008-6-3 11:42:00]

　　去过。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:42:00]

　　你的印象呢？

　　【主持人】 [2008-6-3 11:42:00]

　　非常漂亮，但是它周围的人气不是很旺，去了之后，不知道怎么吃饭、逛街，我经常去的是参加一些会展，因为确实会展中心的活动是比较多的。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:43:00]

　　金燕说的很对，但是我觉得这个坚决不能用废墟形容它，我觉得它好比一个婴儿，或者说好比我们一个产品，它在不断的向上茁壮成长，既然我们说到这儿，第一个讨论的话题就是，各位嘉宾有本地的，也有外地的，像平总，当然您如果不熟悉，可以简单谈一下其他地市的，没问题。想请教的第一个问题，我先从主持人开始说吧，您对郑州市现在CBD的印象是什么？您觉得它将来有什么特别好的机遇和未来？现在它还有一些待开发的地方，刚才陈主任说了三个成语，十二个字，“广泛关注、广泛看好”，说到入驻的时候还说到CBD是名副其实的现在是非常好的。从刘主任开始，您谈谈您眼里的CBD的现状和将来的机遇。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:43:00]

　　我们从刘总开始吧。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 11:43:00]

　　这个项目大概在两年多前来的时候就知道这个项目，那个时候我就来郑州比较频繁，但是持续的这几年里面，我对郑州的变化还是用日新月异来形容的。三年前的时候，我到郑州的时候，房价是比较敏感的话题，北郊、西郊的房子还在一千多元，现在你在郑州一看，不见四千以下的产品。虽然河南省郑州在省会城市里面的房价还是倒数，但是跟我那时候比较起来的话，我觉得已经翻了一倍了，这是对郑州整体的印象。 从郑州的CBD和其他的老城区的感觉来看，我也带着很多的朋友，因为在这边时间长了我觉得我也成半个河南人了，所以我经常过来，然后也非常自豪的给我的朋友们推荐CBD，很多朋友也给我聊，因为先到CBD，再到老城区，就觉得怎么跟两个城市一样。就完全两个风貌、两种感觉。这就是我这几年对河南、郑州的变化自己个人的一种感想。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:43:00]

　　管总呢？

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 11:44:00]

　　应该说我经历了北京CBD从开始确立这个概念，到发展今天繁荣壮大的过程。郑州郑东新区CBD，从政府开始规划，开始建设，到今天，我也经历了它的发展过程，有一个观点，我想在这里澄清一下，作为CBD中央商务区的定位，它并不是每个城市都有的，只有在一个城市的发展达到一定的阶段，这个城市的经济总量达到一定的规模的时候，这个城市才有这种需求说，为了综合的发展，综合经济的拉动，有这样一个中央商务区的需求。虽然说大家可能会感受到，说郑东新区CBD的环境非常优美，但是，人气可能还是有那么一点欠缺。就我在北京生活的经历，还有一些像一线城市，上海、广州这样的城市中心繁华区的见证的过程，郑东新区从政府开始规划到现在，它已经发生了非常大的变化，人气比我们当初来投资的时候，也有了飞跃。所以我的感觉通过一些国家先进城市的感受和经验，我相信郑东新区CBD的发展，未来应该是有一个美好的前景。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:44:00]

　　请李教授说一下。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:44:00]

　　大家都知道，CBD是我们郑州的名片，是我们郑州的新名片。原来我们知道，郑州的名片能够想到的是二七塔那个时代的名片，随着社会的发展，我们的名片也在不断的更换。最重要的轨迹，我们应该感觉到那个时候那个名片更多的带有政治方面的痕迹。但是随着社会不断的发展，我们现在的名片应该是从经济意义上解读，也就是说，随着社会不断的发展，房地产业快速在推进。所以作为CBD，一定是房地产业高级的形态，而且是集群式的高级形态。所以我讲的意思是，我们的社会在不断的发展，我们的经济在不断的往前推进，那么房地产业在不断的发展。作为房地产业里面的高级形态，会依据我们的经济，依据我们房地产业的发展快速的成长。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:44:00]

　　当然这个发展有一个过程，在这里我只是想做一个基本面的分析，因为我刚才讲股票投资，在股票投资里面有两种人，一个是基本面分析，一个是技术面分析。基本面分析是投资者，技术面分析的是投机者。 我们河南省在整个GDP排行是第五名，我们现在已经有一个原来的农业大省转成一个工业大省，徐光春书记目标有两个跨越：第一跨越是经济大省向经济强省的跨越。第二由文化资源大省向文化资源强省的跨越。在我们河南快速增长的时候，在我们GDP总量排在第五位的时候，我们需要这样一种房地产的业态，这是基本面的一个支撑。从这个意义上说，它从设计、规划到发展，它有我们河南经济发展的客观依据，从这个意义上说，它目前可能遇到一些暂时的困难，也是暂时的，对它的未来一定是充满信心的。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:45:00]

　　谢谢，平总

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 11:46:00]

　　刚才谈到的是路数的问题，肯定大家对前景有一个判断，很奇怪的，按照国外一个区域的成长，应该是每个项目每个项目在自己定位的过程中，慢慢的成熟起来的，而像我们国家很多CBD，是成片规划、开发建设起来的，它马上进入到一个阶段，发现人气很空，刚才教授也谈到这个现象，他当时说上海的浦东新区也是这么来的。这个感觉不符合市场的规律的情况，但是日后都填满了，房价也非常高，他就说中国的市场可能和国外的市场不一样。在整体的开发之后，后面还是有很多通过市场的力量，包括二手的房屋的买卖，这种力量慢慢把这个市场烘托起来。 另外我感觉还是一个城市化的进城，这个力量太大了。所以即使说我们通过某一个阶段批量的推出一片建筑来讲，这个市场还是能消化掉的。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:46:00]

　　好，赵总。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 11:46:00]

　　因为大家知道，我们现在中央政治局常委有两名都是作过省委书记，从李长春到李克强，都在打造这个名片，中部崛起是李克强提的，现在他为河南省委省政府一张蓝图接着画，从现在的省委书记省长，到未来都要把这张图画好，因为他现在不仅仅是郑州的名片、河南的名片，还要成为中原中部的名片。这是很重要的。所以从省委省政府，包括政策的倾斜、资源的倾斜，它将成为一个中部的金融中心、交通枢纽，这些都给我们投资奠定了非常重要的基础。谢谢。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:46:00]

　　并且我们还有理由相信，还会有一个强大的政策支持啊！谢谢。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:46:00]

　　何会长。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:47:00]

　　现在郑东新区已经这么建了，肯定有得有失。总的来说，郑东新区还是不错的，因为住宅、商业和商务之间是有一些逻辑关系的，比如你入驻，周围的商业和商务配套不好你也不愿意入驻，然后因为没有入驻，这些商业和商务配套又不愿意去。现在有很多地方，既是商铺的话，免租人家也不一定愿意去看，因为免租也有投资、人员的工资。主要是没有生意。 我相信郑东新区随着时间的推移，离中州大道比较近的，它的住宅入驻率越来越高，现在大家都有车，有各种各样的交通工具，然后他们对商务的配套暂时能凑合，住的人越来越多，做商业的人就会越来越多的到那些地方。比如郑东新区没有宾馆，我知道我有一个朋友开了一家宾馆，他们的生意就很目前我也在郑东新区某个地方开一个酒店的生意，他找我们公司，帮他们把这个酒店，1.8万平方酒店的问题解决。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:51:00]

　　我想一开始郑东新区的改变是比较慢的，因为它有这样住的人、消费的人和供应商博弈的结果。但是，一旦到了一个点，就是商务配套也好，住的人也越来越多，然后就更多的商务和商业进来，更多的商务和商业进来，更多的人愿意住在这个地方，更多的人愿意之住在这个地方，更多的商务和商业进来，然后就形成一个良性的循环。前期会慢慢的、数学的量级的增加，以后到了一个点，郑东新区以后可能就是一个爆发式的，或者是几何基数的增加，谢谢。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:51:00]

　　说到郑东新区，估计各位来宾，包括专家对它都非常关注。作为媒体我们也一直给予了非常高的关注，作为房地产媒体的从业人员，我也想说两小点： 第一，包括河南、包括中国，尤其在河南，它的市场很大程度上，是个政策式的，就是政府在主导的东西，它会想尽办法办成，而CBD和郑东新区是对于河南省委省政府和郑州市委市政府来讲，是要尽全力，倾全省之力打造一个新区出来。在某种程度上它比洛阳的洛南新区的重要性大很多。 第二，投资一个东西，往往是在条件并没有完全具备的时候，它投资的商业价值最大。比如一个少女，要找一个人嫁出去作为一个投资，她现在是找一个秀才嫁还是找状元？状元可能不会和她在一块，但是她如果找一个穷秀才，这个秀才将来变成状元，这个投资收益就大了。同时郑东新区现在的发展也在日新月异，比如说现在的西湖春天，还有阿五美美食，基本上每天都爆满。 下面我还要想请教各位专家学者一个问题，刚才平总说到一个问题，CBD是一个多元结构的，甚至是一个生态链，作为中央商务区，它是一个生态链，刚才我们何会长也说到，景峰国际项目其实是弥补了整个中央CBD的链条中，它以酒店方式弥补了其中的一环，甚至是弥补了它这个规划上的一些东西。那么我们现在想请问专家的问题是，在郑东新区，在CBD，在这个充满希望的热土上，CBD给景峰国际，就是我们这个私级酒店公寓这个项目带来了哪些优势，或者说它们有什么共生的关系？ 第二，郑州国际会展中心，它和景峰国际有哪些共生的关系？它给景峰国际私级酒店这个项目带来了哪些利好？请何总先发言吧。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 11:55:00]

　　这个问题就不好回答，因为对这个项目也没有作过研究。刚才大家对CBD都有讲，然后刘总对景峰国际的项目也有讲，大家通过讲，建立一个连接，我刚才看了提纲上，大概是要问景峰国际投资的前景，基本上来讲，中国是一个人很多、各方面资源比较稀缺的国度，随着中国整个财富的增加，资源的价格会上涨，这是基本的趋势。如果前期你拥有资本，然后用这些资本去占有一些资源，不论是土地资源或者是房产资源、矿产资源等等，它都会为以后的升值或者为以后财富的飙升埋下伏笔。因为整个它都是稀缺的。从另外一个角度来讲，按照马太效应来讲，整个规律就是你越有钱你就会越有钱，因为你越有钱的时候，你这个钱就会占有很多资源，然后资源的价格一涨，你就跟着发财了。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:55:00]

　　这是很朴素的道理，谢谢，赵会长。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 11:56:00]

　　说几句，刚才我说到差异化投资的问题，因为刚才我非常同意李教授讲的这些。因为今年年初，去年中央经济工作会议上提了一个，有两防，其中一防就是防止消费从结构性上涨变为全面的通货膨胀。我们结构性上涨，比如今年食品这一类的上涨，出现一些上涨，中央一直在往下面压。今天我和李教授交流，这一次汶川地震，又一定的推动了物价上涨的因素。所以正是我们寻找投资机会的时间，因为人民币是外贬内升，对内是贬值，人民币通货膨胀，对外是升值，影响出口。这个点大家一定要注意，投资一定要抓住投资机会，选择什么样的产品投资。 刚才说到CBD这个地方，从整个情况看，我们景峰国际这个项目，它也是一个三座酒店最后一座酒店，因为刚才我也说到，它是规避了很多硬伤，通过大量的市场调查以后做起来的五星级酒店。它有大酒店的支撑，我认为它现在作为差异投资还是非常好的机会和机遇。谢谢。

　　【主持人】 [2008-6-3 11:56:00]

　　好的，谢谢。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:56:00]

　　李教授，因为我没有看到国际会展中心在香港公司的管理下，它应该说是最近达到会展活动层出不穷，最近有图书节、旅交会等等，作为我们这个项目，和国际会展中心可以说是咫尺之遥，就是100多米，投资者肯定会要看一些硬件的支撑点，还是想请您谈一下，您觉得这个项目，将来的CBD无论是发展，还是国际会展中心，它对这个项目会带来哪些方面的影响？

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:57:00]

　　城市的发展，最早的时候是由于工业的集聚造成的，但是随着社会的不断发展，第二产业逐渐会离开城市，到城市的边缘，甚至是离城市更远。这种情况下，城市里面就会留下来主要是依靠第三产业发展。郑州本来就是商贸城，第三产业的地位将会更加突出。随着社会的不断发展，第三产业的集聚将会成为一个城市发展的非常重要的方面。像商业、金融业，另外包括我们今天讲大的会展业。实际上会展业的发展也有一个过程，为什么在上海那个地方会展业发展迅速？因为它与长三角的经济发展有密切的关系，那个地方形成了比较大规模的城市群，对这个会展业有促进作用。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 11:58:00]

　　在中部崛起的过程中，中部包括六个省，在这六个省里面有两个省都企图想当领头羊，一个是河南，另外一个就是湖北。在发展过程中，都在各自打造自己的城市群，我们郑州城市群是1+8的模式，湖北也是，除了武汉以外及还有另外周边的八个地级市，我们郑州目前的情况也是这个样子。中部崛起，我们中原崛起里面的九个城市，在这个过程当中，城市群的发展带来了第三产业更快的速度发展。会展业将会成为我们郑州以后第三产业发展的非常重要的方面。更为重要的是，我们现在在郑东新区已经建立起来了一个著名的会展中心，而且交给一些专业的机构群运营，具备了这样的条件。 目前我们已经具备了发展会展经济的条件，所以我觉得现在是这两个处在这样一个结合点上。今后一段时间内，我想随着整个经济的不断发展，会展业在整个郑州城市群当中的作用将会进一步的突出，这个突出的结果，将会对郑东新区的会展经济，包括周边的酒店、商业带来比较大的影响，起着比较大的拉升作用。 谢谢。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 11:58:00]

　　因为作为项目的开发者管理我们，对这个项目肯定是了解的非常透彻，也可以敞开这个话题来说，也就是说不一定非要说我们景峰国际和会展中心，或者和CBD的，您作为亲历亲为，在这个项目工作了四五年时间，您认为这个项目的优势体现在哪些地方？

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 11:58:00]

　　这个话由我来讲有点自己夸自己的嫌疑，但是我还是发自内心的，站在比较中肯的角度谈这个事情。谈到投资，我想离不开产品本身的特质，作为酒店公寓这种类型的产品，它并不是适合在所有的区域都建的，它一定应该是依托商务活动密集的区域，有大量的公司聚集，有商务往来、商务交往非常的密集写字楼密集这样的场所，它才有生存的空间和存在的价值。作为景峰国际这个项目，应该从它的区位价值来讲，也就是它的投资的最大的价值所在，就是它的区位价值的不可复制性。 景峰国际这个项目是郑东新区CBD外端，距离CBD会展中心最近的项目，一个是离会展中心非常近，我想会展经济的拉动，从未来的发展，这是一个可以预计的前景。同时从整个CBD这个区域来讲，在我们项目的周围，已经形成了比较密集的发展趋势，像郑州商品交易所、中国粮食批发市场、万达期货，包括郑州的房地产交易中心，目前已经都是有一个具体的趋势。我想对于这个项目来讲，对于酒店公寓这样的项目来讲，它的区位是投资的第一要素。

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 11:59:00]

　　第二个因素就是作为我们项目这个产品的稀缺性。这个项目是郑东新区CBD酒店和酒店公寓这样的产品，应该是最后的一个项目。 说到最后，当然我们的产品打造过程中，也是体现了细致入微的、人性化的关怀。上面酒店公寓，上面有高档的五星级酒店这样一个坚强有力的支撑。虽然是酒店和酒店式公寓，同样在一个楼里的组合形式，但是我们为了考虑到未来酒店公寓的私秘、私属和综合功能的组织，我们在酒店和酒店式公寓都有完全各自独立的入口、大堂，包括各自独立的电梯交通。 我这是比较概括的阐述一下项目的优势所在。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 12:00:00]

　　好，谢谢。下面请刘总作为这个项目的营销公司的老总，北京万通公司的老总，应该说在全国看了很多项目，您觉得这个项目它的优势和投资价值体现在最重要的地方是什么？

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 12:00:00]

　　其实我觉得在座的各位专家、各位领导对我们这个产品的阐述都非常到位。很多东西我就不再多说，我只能说在这几年产品的打造过程中，我把我们谨慎又小心的态度面对这个产品的打造。就是怕对不起这块地，对不起CBD这个概念，没有把我们最真实的水平拿出来，做出一个最完美的产品回报CBD。 前期的时候，为什么这个产品设计需要两三年的时间，其中平总也给了我们很大的帮助和支持。对于酒店的配套，我们斟酌再三，有了平总的建议，所以我们垃圾处理、功能房的分置，都是作为两套系统，就是为了方便将来的管理。甚至在很多人也提出来，因为现在是快捷酒店走天下的时段，很多人说，你这个酒店只要提供客房，只要提供早餐就OK了，这是最省钱最赚钱的办法，但是大家可以看到，我们的酒店配套，三层都是配套，我们为什么要做这样的配套？完全是根据周围的企业用户的要求，粮食交易市场、房地产交易所，以及我们会展中心，然后做的功能的规划。所以我们就是怕，因为说句实话，我们占了其中一小部分，但是它又是一个公众型的窗口，所以我们对这个公众型的窗口是否满足人流、商机，以及高素质的人员的要求，这是我们很慎重的地方。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 12:01:00]

　　谢谢，由于时间关系，我们论坛部分暂时到这里，但是由于各媒体对景峰国际这个项目的关注是非常热心，从景峰国际第一天开始，大河报开始，各个媒体都给予了特别高的兴趣的关注。景峰国际作为CBD皇冠上的钻石，我们很多人可能是这样认为的，是很尊贵的，我们现在就有请各媒体来对各位专家提出自己的问题。

　　【主持人】 [2008-6-3 12:01:00]

　　如果说哪位有问题的话，可以举手示意。

　　【记者提问】 [2008-6-3 12:07:00]

　　我是郑州日报的记者，我想提问李教授两个问题： 第一，在目前形势下，为什么郑州CBD的房价能依然坚挺、稳中有升？ 第二，在CBD进行房产投资，哪些产品具有稀缺性？谢谢。

　　【郑州晚报房产部主任禹志超先生】 [2008-6-3 12:07:00]

　　李教授，这两个问题您传一而回答，后面还有很多媒体。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 12:08:00]

　　因为我刚才已经分析了，现在房地产投资产品几乎是我们能够想到的唯一的一种投资产品，目前情况下，我们国家对房地产市场不是缺资金，而是缺信心。为什么会出现这样的问题呢？实际上，它大概是起因于去年9月30号以后，我们国家对房地产的金融政策做了一些调整，调整以后就出现一个所谓的观点，叫“拐点论”，大家都觉得拐点来了，房价不会再像过去那样爆发性的上涨，该下跌了，房价、商铺价格和写字楼的价格都会产生联动，这样的情况下，就会产生信心上的影响。我想解释的一个重要的问题，我个人认为，目前我们国家的情况，根本不支持我们国家有房地产拐点的说法。 因为我平常和很多媒体在一起见面的时候谈到这个问题，我经常拿日本来举例子。日本从53年到83年花了30年的时间，经济发展速度非常快，房地产发展速度也非常快，从83到91年，日本房地产出现停止，从91年开始，日本房地产价格开始下跌，真正遇到拐点，有的地方下降50%，全国平均是30%。日本城市人口已经达到80%。第二点，日本城市开始出现衰退。这是日本出现房地产拐点的时候两个基本的东西，如果你记不完全真切的话，你可以查阅一下，日本1991年日本房地产拐点怎么出现的。这两个至关重要。一个是城市化人口已经达到80%，第二是开始出现滑坡。而中国目前根本不是这个样子，我们目前全国城镇化的水平45%，河南只有34.7%，而且今年中国经济的增长速度不但不会下样反而会更快的速度，所以我们不要听信别人说有拐点了，看似是个拐点，你分析分析，用我们的知识认真的了解一下，我没有出现拐点？曾经有过，那个拐点什么情况出现的？再和我们国家比较，我们是不是具备了那个条件？所以它不是主观想象的产物，是客观发展的产物。这种情况下我个人认为，实际上所谓的拐点，我们看到房价下跌，都是不真实的。最重要的原因，入市的一些产品，比较低，都把均价拿下来的，但是投资型的，它的价格实际没有下跌。所以这些要和我们国家的实际形势密切结合。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 12:08:00]

　　至于谈到CBD，也是一样的，我们整个房地产还处在快速上升期，所以不管是住宅、CBD、商铺地产，都是在这个过程当中，保持着原来的发展趋势，也可能有一些调整，但是这些调整，完全是因为我们的心理原因，或者是有些人言语上误导造成的。我还是强调一点，目前我们国家绝对不具备房地产已经走道一定顶峰，该往下出现拐点的时候。有时候我说，如果我要是说讲到拐点的话，那意味着我们的居住方式到了一个拐点的上，这意味着我们投资理念到一个拐点上，这是一个拐点。谢谢。

　　【记者提问】 [2008-6-3 12:10:00]

　　我想请教何会长，作为业内专家，您对景峰国际项目的看法，包括作为投资者，您对这个项目又是怎么看的？

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 12:10:00]

　　因为现在要具体来看景峰，也没有做很深入的了解。第一个这是一个投资的产品，划算不划算要看价格。第二要看作为一个投资产品，我预期的收益，现在我们大概不讨论你卖多少钱，大概我们可以预估的第一个，如果这个地方要作为一个投资性的酒店式公寓的话，我想第一个，如果我个人投资的话，我肯定会说，这个景峰国际会请哪个酒店、哪个公司经营，再一个，他们在经营酒店的同时，是如何来经营我的酒店式公寓的？如果我买了这个酒店式公寓，如果委托了国贸的物业来帮我出租房间的话，他拿走多少钱？比如我卖一间房，一天卖两百，他拿走一百，还是多少？是拿走10%？是5%？还是20%？如果他拿走的这个钱里面，他会给我做什么样的管理？比如有六个人可以打扫房间，房间里日常的维护等等，现在还弄不清楚，没有办法做判断。 再一个就是我们预估的价格，如果要去做酒店式公寓，因为一般的酒店的房间大概是要35平方到40平方左右，那这个就比较大了，这是一个大尺度的，外立面做得也很眩，很漂亮。这个酒店就比一般的酒店价格贵，但是因为你是酒店式公寓，你跟纯粹的酒店提供的服务还是有差别的，所以我想说，就是看看你将来要投资的这间房，你在郑东新区这一带有什么样的替代性的产品？比如说我本人要在郑东新区开一个酒店的话，然后那个房间是35—40平方，然后我要的房价是198，如果我是宾馆来的，然后我调房价是198我想作为酒店式公寓你的房价是很难超过我的价格的。是这样的，因为不知道投资是多少钱，如果它的房价，我们算过说投资，它的价格是低的，然后我只要算过我的房价能够，比如说卖到198，然后我的入住率达到60%—70%，算我的钱、贷款、月供，我一算月供3千，我现在每个月收6千，我还有三千可以赚，当然它是划算的。谢谢。

　　【记者提问】 [2008-6-3 12:11:00]

　　我是来自郑州电视台郑州地产栏目的，我问赵会长。您认为今年适合房产投资吗？如果投资在CBD需要注意哪些原则？

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 12:11:00]

　　好，谢谢。 我刚才已经说了，现在投资刚才也说到通货膨胀的问题，实际汶川地区地震，它的破坏性不亚于一场战争，它会助推物价上涨的速度，所以我认为这也是一个机会。 第二，刚才你也说到，我认为现在是投资的“正当时”。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 12:15:00]

　　第二个问题，在这个地方投资，一个是注意到它的核心点是什么？稀有品的核心点、区位的地段都是很重要的原因，还有配套设施，更重要的是发展中看投资。谢谢。

　　【记者提问】 [2008-6-3 12:15:00]

　　在直播的过程当中，我们收到一个网友非常关注咱们景峰国际这个项目，有个问题想问一下咱们北京万通东方策略的刘总，目前有一个问题： 私级酒店公寓作为目前全新的投资模式，目前它区别于传统的投资渠道，像基金、股票，相比之下，它有哪些优势？谢谢。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 12:16:00]

　　是这样的，因为酒店公寓它属于一种商业业态，它跟商业有一些接近的地方，投资回报率，现在从基金来讲，因为现在有很多房地产基金，房地产基金瞄准的业态基本上两大类：一种是商业业态；一种是类似景峰国际这种酒店式公寓的业态。刚才提到股票，我比不上李教授专业，李教授已经把股票的事说完了。我只能说从房产投资的角度来讲，现在在北京，你要是买房，买住宅，说到回报这帐不用算了，30年回报，30多年回报。为什么很多人还要去买房产投资？房产投资具有两功能，一种是房产自己静态的位置。就是刚才说的马太效益，不管多少房子，随着一个政策过来，所有房产可能就增值了。这不是景峰国际最大的特色，景峰国际另外一个特色，就是CBD的回报。这个我和CBD其他入驻的业主也聊过，他们在CBD的，以前的小一点的40平米左右的房子，现在可以租到一千多元，CBD也是40平米左右的景峰国际的房间，我是希望通过软性的管理，能够提供给消费者，或者是说参加会展的人群提供一种日租、半月租，然后由酒店提供更强于物业服务、更接近酒店服务的，能够满足短期停留在CBD人员的居住的需求。这样的话，虽然在物业的服务上，我们要付出比正常的，比一般的物业小区的费用更高一点的费用，但是从总体上来讲，这种投资还是合理和合算的。比例上就不用说了，因为现在保险、股票、基金，这些投资回报率，包括你的银行贷款利息，大家都很清楚，我刚才说到的这两点，它是根据政策跟市场的形势，都有一定的关系，应该是动态的。

　　【主持人】 [2008-6-3 12:16:00]

　　还有哪位有问题要问？

　　【记者提问】 [2008-6-3 12:16:00]

　　大家好我大河楼市网的，我们现在正在做现场直播，其中有一个网友想问平总一个问题，据说景峰国际价位，房价很高，请问是哪些因素在支撑这个价位呢？

　　【国贸物业酒店管理有限公司副总经理平建锋】 [2008-6-3 13:41:00]

　　大家都很关注这个问题，其实，我想有三个因素： 第一，这个地段这种产品的稀缺性。各位专家刚才提到了，我稍微展开讲一下，像这种酒店的产品一样，酒店式公寓产品也好，主流的产品一般都是单一产品，或者都是有钱人玩的游戏。现在等于说我们景峰国际这个产品，是先其中一部分把它卖掉，在这么优秀的地段卖掉，实际上是给大家提供了一个很稀缺的投资机会。因为如果说在这种地段上，我们有统一的业主、统一的投资人持有的话，它的效益是更大的。如果分散卖开，大家等是搭了一个便车，能够分享到这个地段的投资价值。 第二，任何一个商业地产、商业项目，它的价值主要依赖它的租金的支持，包括它后期交易上的升值，背后的理论依据还是在于它出租的价值。这一块，各位专家也都讲到了，这一块由于运用我们刚才讲到的辐射性，包括地理位置、租金的回报，按照我们过去其他CBD的经验，比起相同的这种，没有这种设定的建筑，它的租金高两到三倍是完全有可能的。这样我们很难讲，你跟一般意义上的产品售价去比是高还是低，你要看总体的计算。

　　【主持人】 [2008-6-3 13:42:00]

　　不管怎么说还是物有所值的。 由于时间关系，我们要把最后一个问题留给在场一位，好的，这位女士有请。

　　【记者提问】 [2008-6-3 13:42:00]

　　大家好，我是商都房产网的工作人员，我们现在正在做现场直播，看着网友的留言了，网友们关注的比较直接： 第一，房价； 第二，景峰国际的未来。 现在我想请问一下管总，景峰国际未来能不能给大家谈一下？也给我们网友一个很好的交待。

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 13:42:00]

　　景峰国际这个项目，从2005年启动到现在，应该是历经4个年头，有三年多的时间。当时我们来投资、来做这个项目的时候，实际上郑东新区CBD整体发展情况跟现在比，应该说还有很大的落差。尤其是在三年前，或者是四年前那个时候，投资这样一个很大部分是要长期持有的酒店类型的物业，它的资金的投资量比较大，同时资金的回收周期应该说是非常的长。作为大多数的地产开发商，他把钱投到这个地产项目，很快的开盘销售，把这个项目结束，他应该不愿意做这种带有酒店性质的，长期的物业类型。但是作为我们来讲，经过一些在先进城市积累的经验和理念，我们应该说以一种前瞻性的眼光来看待郑州的发展和郑州CBD的发展。今天来讲，CBD的发展现状应该说已经是给了我们公司，给了我们投资人超出预期的一个惊喜。既然有这样一个虽然是上边有一部分是出售的酒店公寓的物业，但是我们下面还有一个要长期持有的五星级的酒店，所以我们也是会扎根郑州、扎根河南，并且看好未来的长久的发展。

　　【主持人】 [2008-6-3 13:42:00]

　　谢谢，由于时间关系，我们现场提问的部分到这儿就暂时告一段落了。现在我还是有请在座的各位能够用一句话来为今天的这个论坛做一下简短的总结，我们还是先从刘总开始。

　　【北京万通东方策略总经理刘莉娟女士】 [2008-6-3 13:43:00]

　　能够为CBD景峰国际尽一份力是我的光荣。

　　【郑州亿国金顺房地产开发有限公司总经理管营】 [2008-6-3 13:43:00]

　　我已经从北京人变成了河南人。

　　【河南省财经学院房地产经济研究所所长李晓峰】 [2008-6-3 13:43:00]

　　希望我们能够把郑州CBD打造成一张河南的名片。

　　【郑州市郑东新区管委会陈哲主任】 [2008-6-3 13:43:00]

　　分享价值、共同成长，谢谢。

　　【河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京】 [2008-6-3 13:44:00]

　　说真话是我一贯的做法，我要坚持下去。

　　【河南省商业行业协会副会长何宏剑先生】 [2008-6-3 13:44:00]

　　管总，你要便宜我就买一套。

　　【主持人】 [2008-6-3 13:44:00]

　　这才是我们今天所有与会者的心声啊。非常感谢我们的专家给我们提供了一场这么专业、前瞻的房产盛会，也对我们对景峰国际私级酒店投资的兴趣。我们非常感谢在座的各位一直以来对于景峰国际的关爱和支持，我们也有理由相信景峰国际会给我们一个不一样的惊喜。同时我们衷心的祝愿景峰国际的未来更加的辉煌。非常感谢各位的光临，我们今天的论坛到此就结束了，再次感谢大家,再见。