逐鹿中原 论剑绿城

　　城市•观点论坛郑州行

　　博鳌房地产论坛

　　主办：观点地产机构 东方今报

　　陈淮：著名经济学家、建设部政策研究中心主任

　　江涛：瑞士信贷银行投资银行部董事

　　题目：中国房地产企业的境外融资路径

　　王小广：著名经济学家、国家发改委经济研究所经济形势研究室主任

　　题目：2007年下半年信贷政策对房地产行业的影响

　　孟义：箭牌卫浴总经理助理

　　盛斌：深圳星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理

　　题目：中部崛起背景下的郑州地产

　　王平：河南康居建筑设计有限公司高级建筑师

　　王治钢：郑州人民广播电台节目主持人

　　路莹：深圳星彦地产顾问有限公司总经理

　　陶滔：五合国际(5+1 WERKHART INTERNATIONAL)建筑设计集团总经理

　　高毅存：加拿大宝佳国际建筑师有限公司总规划师、北京市城市规划学会秘书长

　　方春：箭牌卫浴事业部总经理

　　丁盟：河南新田置业有限公司总经理

　　王如民：河南楷林置业有限公司执行总经理

　　吴建军：河南盛润置业有限公司副总经理

　　于阳：天明地产副总裁

　　王留干：洛阳东方控股有限公司常务副总经理

　　赵建生：漯河昌建地产有限公司董事长

　　陈立功：漯河昌建地产有限公司总经理

　　杨绍玮：国泰房地产(郑州)有限公司总经理

　　姜玉霞：焦作市建设开发优先责任公司董事长

　　吴水林：洛阳泉舜房地产开发有限公司总经理

　　尚伟：河南省尚正行地产咨询市场研究部总监

　　刘社：河南财经学院工程管理学院教授

　　陈志峰：河南财经学院工程管理学院教授

　　徐钧：深圳泰辰置业咨询有限公司副总经理

　　盛斌：深圳星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理

　　王平：河南康居建筑设计有限公司高级建筑师

　　李伟：资深传媒人，东方地产周刊统筹

　　主持人：

　　女士们、先生们大家下午好！欢迎各位朋友到来。非常感谢各位朋友来参加我们今天城市观点论坛，这是由观点地产机构所创办的一个全国非常权威的地产论坛。大家也知道，观点地产机构还有一个有名的名字就是博鳌地产论坛，这也是一个博鳌地产论坛一个补充和并行，这是以地产开发、建筑规划、城市发展为主体，以及主办地邀请政府官员、地产专业人士、传媒精英对中国城市发展进程房地产建设等多角度进行深入探讨和剖析，共同寻找城市与地产动力发展的创新思路。自从2005年创办以来已经从青岛到南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳再到今天的郑州。作为今天主持人王治钢，首先请允许我代表观众和听众向主办方表示感谢！把这么精彩的思想盛宴带到郑州来。然后代表主办方观点地产机构和东方今报对今天你们的到来表示感谢！对会议的延期表示歉意。

　　当第一列火车驶来的时候，郑县的崛起是一条铁路改变了郑县，今天郑县已经成为中国的郑州。在去年友邦城市调查公司对北京市民民意测验当中郑州以近40%的得票数得第一，郑州GDP已经成为中部最具活力的区域经济体。今天我们讨论未来属于郑州的建筑，讨论郑州在市场经济条件之下郑州城市与房地产发展的未来。欢迎大家来到年轻的郑州，来到城市观点论坛郑州行的现场，特别是全国各地的贵宾们。欢迎你们！

　　接下来时间请允许我非常荣幸向各位介绍一下出席本次论坛的贵宾。

　　建设部研究中心主任陈淮先生！

　　著名经济学家国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广先生，五合国际建筑设计集团总经理陶滔先生，加拿大宝佳国际建筑有限公司总规划师北京市城市规划协会秘书长高毅存先生，箭牌卫浴事业部总经理方春先生，深圳星彦地产顾问有限公司总经理路莹女士，东方今报社总编辑曹亚瑟先生，观点地产机构博鳌房地产论坛城市观点论坛秘书长陈诗涛女士，今天到我们城市观点论坛郑州行的朋友们还有来自郑州地产界的朋友们。相信今天的聚会能够成为郑州乃至中原地产史上标志性的盛会！首先有请今天的主办方领导致辞，有请东方今报总编辑曹亚瑟先生致词！有请！

　　曹亚瑟：女士们、先生们，大家知道，继深圳、青岛之后我们是郑州城市观点论坛的第三站，我想应该有这两方面的原因：首先说明我们郑州房地产行业需要这种观点论坛的头脑风暴，另外也说明经济界人士对中原越来越关注，对中原所产生的机遇也越来越感兴趣。我们记者在宣传这次论坛的时候，提到的“得中原者得天下”这条古训，我觉得它提出的非常好。因为大家都知道，在中原崛起这个战略之下，“得中原者得天下”这个命题在新的历史时期需要重新认识，需要重新解读，并且赋予它新的内涵。

　　当前，就我们所处的地产行业和地产传媒圈来说，我个人认为，“得中原者得天下”更为精致的认识和解读是得智慧者得天下、得思想者得天下、得文化者得天下。有此三得我们中原房地产行业包括我们地产传媒业才会在新的历史时期获得更加理性、建设性的产业内涵。

　　作为本次论坛东道主，我在此代表东方今报向尊敬的陈淮主任、尊敬的王小广主任，虽然两位正在路途当中，对他们致以特别的谢意。众所周知中国房地产行业再次进入到了一个敏感时期，我深信通过他们今天的主题演讲，中原房地产行业会从中得到在当下更深刻的解读，对未来更精准的预测。

　　同时我还要代表东方今报向尊敬的江涛董事、高毅存秘书长、盛斌总经理、陶滔总经理、孟义总助等等表示感谢！我深信今天透过你们的主题演讲能让中原地产行业感知到春江水暖的城市文化情怀，同时还代表报社向观点地产机构博鳌房地产论坛陈诗涛秘书长、向箭牌卫浴董事长表示特别的谢意。祝本次论坛圆满成功，祝各位女士、先生大家身体健康！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢曹总热情洋溢、诗情画意的致辞，接下来有请博鳌地产论坛城市观点论坛陈诗涛女士为我们致辞！有请！

　　陈诗涛：其实今天是周末，城市观点论坛首次在礼拜天召开，我向各位再次道歉。因为今天早上从5：30开始大雾，陈淮和王小广老师，他们从昨天晚上6：50赶到机场，现在在路上，赶到的时候已经经历了16个小时，他们没有放弃到郑州。郑州确实正在成长，非常具有吸引力，崭新的亮点城市。我向正在赶来的嘉宾表示感谢！同时也非常感谢今天到场的朋友们。我们首次来到郑州，与当地最主流的媒体东方今报共同主办本次郑州行的活动。在中原这一站，关注中原崛起与我们中原的房地产发展。正如目前曹总编说的，其实05年我们创立的时候，中国房地产行业正在经历发展的高峰，但是06年上半年开始直面舆论的焦点，包括广东开发商，本来今天也是一部分开发商到场，想与本地的开发商沟通一下，包括上海瑞银江涛，但是确确实实因为这场大雾，这场大雾已经影响了十几个嘉宾没法到场。07年我们的房地产行业目前再一次经历了宏观调控实施的高峰期，可能大家看到房地产行业在下调和放价。至少从06年底到现在已经翻了一倍多了。上次胡葆森讲过，郑州是他坚守的阵地，也将我们目前所有房地产开发商所有的眼光吸引过来，包括广州、深圳很多大的企业正向郑州涌来。印证了郑州在08年开始引领第二波房地产风尚。现实正在告诉我们企业并购每天正在发生，房地产行业正处于一个整合期。我们是坚守二线还是坚守一线，接下来我们把这个时间交给我们在座的所有的嘉宾，我们大家一起来探讨我们中原的、特别是河南的房地产企业将如何迎接及应对这些机遇与挑战。

　　再次感谢今天所有出席论坛的嘉宾和郑州的朋友们！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢陈女士精彩的演讲和致辞！房地产行业是一个区域性非常强的行业，但是今天，我们中国的地产显然已经进入到了一个从区域化发展进入到全国性发展的时代，而我们郑州也成为全国房地产市场当中最为活跃的城市之一，至少刚刚陈女士是这样告诉我的。

　　今天我们论坛邀请到了相关的专家，他们将站在全国乃至国际的视野角度乃至更广阔的发展空间，以及面临的更艰难的挑战为我们进行主题演讲。首先邀请的嘉宾是星彦地产顾问有限公司郑州分公司总经理盛斌先生为我们做演讲，演讲时间15分钟。有请！

　　盛斌：各位来宾下午好，临时收到通知比较突然，正常情况下我们是没办法抢先的。既然天气给了我这样一个机会，希望我能够给大家在这个思想盛宴的开头部分做一个可口的甜品，给大家留下一点印象。我今天题目：后新政时代的楼市趋向。

　　我们是专业的营销策划代理公司，也是作为最贴近市场、最贴近客户的机构，我想站在市场的角度，也结合了我们总公司在全国的市场信息跟大家进行思想分享。

　　首先2007年9月27日房贷紧缩政策出台，对全国范围内的房地产市场产生广泛而深刻的影响。主要是从消费者的层面之上，从提高了第二套住房的贷款首付，确实这个政策比较猛烈。这两年整个全国房地产市场高速增长的态势之下，首先我们看一下珠三角片区。深圳市场从今年上半年的非常火热、火爆的夏天，进入10月份以后，确实跌到了谷底，特别显示为价量齐跌。包括整个深圳市的销量只有16万平方米，整个环比下降47%，整个房交会几天市场成交量都是非常的低迷，同时整个二手房的行业也是受到了很大的影响。第一、深圳二手房最大跌幅达到45%，成交量也是一夜之间跌到了谷底，包括最近引发全国比较关注的事件中天置业卷款关门的事件。周边广州市场体现出的特点：量跌价平，广州一手楼十月份销量55万平方米，环比下降2成，市场上投资客的离场等现象都出现了。同时房地产市场活动非常少，整个媒体投放量和市场促销活动也明显得到了提升。

　　那我们再看一下珠三角周边城市。随着深圳关内土地的紧缺，也是向东莞和惠州进行转移，包括今年上半年那一块土地拍出的天价。但是随着新政的出台，东莞土地成交、也是天价的惠州楼价也是普遍降温。

　　据我们检测和统计，上海也是呈现出来价涨量跌。因为上海经过了05、06年宏观调控，整个市场价格没有特别明显的提高。07年3、4月份以后，上海商品房价格又有了一个谷涨，甚至某些上涨60-80%的程度。同时受到新政的影响，上海环比销量下降13.55%和29.83%，北京也是价涨量跌。

　　我们看国内快速发展的二线城市，成都这个市场据我们的统计，今年上半年1-7月份商品房成交面积达到13722套。成都地区上半年开发的很多知名楼盘都是在开盘一周之内基本全部清盘。随着十月份以后，整个住宅销量也是明显下降到35.2%，这个数据来看，应该还是比较明显的。

　　同时十月份下半年以后，成都供应量还是非常大，市场成交量比之前35.2%下降。同时包括天津，成交量也是锐减，价格增势在趋缓。

　　我们看一下我们郑州，今年郑州市场应该说也是非常好。从今年3月份以来，一直到十月份郑州销售量在持续提高，包括郑州今年房地产销售价格也是得到了提高，在20%左右的幅度。同时郑州写字楼、物业也是得到了包括价格和销量都比07年之前有了明显的提升。但是十月份之后受到了一些新政的阶段性影响，日均销售量据我们统计只有150-200套，但是影响非常短暂。11月下旬我们最近开盘的一些楼盘也都销售的比较好，开盘基本上达到6成到7成的销售量，同时套数基本上达到400套，对郑州市房地产影响并不是特别的明显。有一个阶段性下降，但是并不是很明显。

　　07年整个市场每个月销售情况和05、06年进行对比，历年情况郑州都会有一个小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出来的时候，下降幅度比往年大了一点而已。为什么会出现这样的情况：一线城市和快速发展的二线城市反应剧烈而二线城市反应比较小？

　　郑州可以从这几个方面进行一些阐述。首先我们总结大量客户情况来看，目前郑州市内的客户，是一个主流，真正的不想购房或者是购房很少的只是占了很小的一部分，因此我们觉得从这一点来讲，客户层面是有很大挖掘性的；第二购房目的还是解决基本的居住问题和改善、提高生活质量为主体，也就是说我们真正的客户层面是比较良性，需求也是比较刚性的。郑州整体以投资为目的，短线投资为目的的投资比例非常少，内地投资客户更多属于中长期的投资客户。所以他的特点跟其他城市不太一样。现在没有购房的和一次性购房客户明显从图表上显示出来占了主流，现在没有购房客户将来都有进一步改变住房条件的愿望，这是非常好的。

　　图)

　　我们可以总结郑州刚性需求市场具有较好的抗风险性。同时郑州短线投资客和长线投资客只占到10%-20%的比例，为什么深圳、上海那么强烈，他们的投资客占到了6成比例，他们以短期炒房为目的，二手房客户中8成左右都属于短期炒房。

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　　郑州每年价格涨幅在15%-20%，深圳在05年9月份开始一直到目前，市场每年增幅60%左右，甚至个别楼盘增幅达到80%甚至超过100%。价格涨幅太大，也是提前进行了一些透支。

　　我们再看一下城市的利好。郑州作为中部城市群发展战略中重要的重地，郑州城市发展刚刚开始，各种利好层出不穷。我们对应一下深圳，它已经成为特区20多年了，土地稀缺，价格上涨和房屋增加，深圳成本非常高。第二深圳城市特别以出口加工型产业和外贸产业为主体的产业，今年国家1800多种对外加工商品税收提高，使很多企业外迁到内地。使他们利好的企业也相对比较少。

　　新政下的郑州楼市，首次置业者依然是市长的主力。

　　中部核心城市效应，周边潜在客群持续而巨大。

　　居住型物业影响小，投资型居住物业经过较明显办公物业与缺乏竞争力的商业物业影响明显。

　　我们再来分享一下新政下郑州地产发展趋势。

　　我们可以看从01-07年国家出台了这么多宏观调控，这个政策层面一直从交易政策到金融政策，目前从上游和下游两个方面都在进行调控。从下游也是从消费者住房信贷包括交易的一些税收的环节进行了严格的把控。08年大家传言政策会提高到物业税、控制税等等都有可能会进一步的出台。我们觉得政策的动向应该还是

　　1、限价放和政策性住房供应力度加强。

　　2、打击囤地，推动存量入市有严厉的措施。

　　3、货币紧缩和利率上调可能持续进行。

　　4、房地产交易秩序更趋规范和严格。

　　5、调节供应和需求结构的金融税收政策。

　　郑州房地产市场变化趋势研判

　　1、土地供应减少、城中村改造将是08主旋律；

　　2、外来企业入郑增多，地产将进入实力与品牌主导阶段；

　　3、土地价格的增速有可能继续快速提高；

　　4、调控下的房价的增幅与增速将理性放缓；

　　5、70/90政策的延后性在08年将集中体现，中小户型产品竞争加剧。

　　6、调控下的客户购买行为将更加理性与挑剔；

　　08后郑州地产开发的价值挖掘点

　　一：文化与地产的结合。

　　因为河南作为几千年历史与传统的大省，郑州又是这样的龙头城市，在我们这个地方有很多可以挖掘性的资源，文化的历史的血脉或者是人文的特征都能够很好的跟地产嫁接。很多发展商都是通过一到两个特点的项目得到了特点的提升，而且留下了全国性的名片。

　　二：商业地产升级换代。

　　城中村改造项目大多数都是属于商业地产加上居住物业，真正目前市场情况之下整个商业地产升级和盘活是发展商的首要问题，商业和住宅共同成功才是最重要的。

　　三：建筑与景观结合，物管品质提升都是有很大潜力可挖。

　　我们可能觉得北方气侯条件对于景观营造等方面都会有一定的制约。我们看到北京比较高端的楼盘星河湾，我个人认为它把南方的园林景观做法带到了北方，并且进行了比较好的嫁接和复制，我觉得也能够创造出更好的生活。所以我想最终这些东西要解决的一个问题，可能是要解决我们造好房子向造好的生活进行转变。发展商真正的工作其实也是在不仅为客户提供了很好的居住环境和居住产品的形态，更多要满足客户内心精神中潜在对美好生活的梦想。如何能够通过我们的开发、通过我们的营销把这种对生活的理念传达给客户才是真正做出了我们房地产的魂。

　　第三方面新政时期房地产的特点

　　1、对宏观调控形势的把握和趋势预判至关重要。

　　2、开发商要有更强的风险意识。

　　3、必须注重土地价值的挖掘和上市时机的把握。

　　4、客户导向和市场细分将成为营销的精髓。

　　5、过程精品的打造将是项目成功的关键。

　　6、必须培养成本控制和税务筹划能力。

　　我的演讲到此为止谢谢！

　　主持人：非常感谢来自深圳星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌先生精彩演讲！他从珠三角到一线城市上海、北京、然后天津最后落脚到郑州。希望他的演讲给大家带来一些帮助。接下来箭牌卫浴总经理孟义先生给我们演讲，演讲时间15分钟。有请!

　　孟义：各位来宾大家好！衣食住行是每个人的必需，我们提供的是居住的满足，接下来我们关注一下如何满足居家生活的需求。

　　我们海尔最突出的优势就是服务。“无论什么行业都需要经过服务化的改造，使之变为服务业，服务不仅仅是售后服务、维修，而是要满足客户的需求，包括满足潜在的需求”(海尔 张瑞敏)，他在挖掘顾客需求这些方面有很多值得我们学习的地方。

　　我们现在关于住宅产业链合作的越来越多，我们现在也在和很多大型房地产公司，比如说锦绣香江进行合作。其实我们在住宅方面，客户需求、住宅消费的需求有很多被忽略，比如说精装修和毛坯房的趋势，很可能一两年时间内客户并没有入住，后面入住者对前面入住者在入住过程中会改管道，我们觉得精装修以及更深层次的客户的需求的满足是我们共同要追求的目标。如何挖掘和满足人们居家的潜在需求呢？我们从以下两个重要的方面谈谈有趣的话题。

　　以人为本，是十七大提出来的风格。我们对我们在居住中的各种过程进行研究，对东方人生活的比例进行研究。比如说我们在洗漱过程中使用的时候尺度是怎样的、需要多少空间完成、怎样满足？中间有很多细节需要我们更多的关注。通过充分研究人在活动过程中的行为后，按功能需求打造三口之家、6平米概念卫生间……

　　图)它采用开放型布局，这样可以容纳更多的设备，最大化地利用空间，细化卫浴功能。

　　这是一个平面图，在这里看到非常有趣的产品，就是一个镜子。我们知道肯德基、麦当劳都很好的考虑人的需求，有高一点的也有矮一点的洗漱池。

　　还有一个前室型布局，同时供多人使用，互不干扰。

　　这是非常好的创意。

　　二人世界，4平米概念卫生间……

　　图)开放型布局，洗面单元与浴房采用对角型布局，有效利用角落空间。

　　利用角落空间加大了台面工作区域，可两人同时使用。同时合理利用角落空间，加大了储藏空间。联体式双面盆设计。

　　概念坐便器

　　我们在这里引入到我们的设计中，马桶坐向下倾斜6度，规范人的坐姿呈前倾状，有助于排便并减轻腿麻的不适。

　　图)

　　概念卫浴配套产品——暖气柜

　　柜内下部为电暖气，上部供悬挂和平放衣物，热空气上吹可烘干、加热更换的干净衣服，特别适应于南方潮湿阴冷的天下。

　　解决设计以人为本之后，如何营造和谐空间呢？需要将瓷砖、卫浴、家具、装饰品……风格统一起来。

　　我们现在家里面采用非常豪华的欧式设计，但是真正细节并不是把握到位，这会显得居住空间并不是很和谐，看起来比较的别扭。

　　通过我们室内设计大师史南桥进行合作，我们很好解决一些这样的问题。史南桥是一个很多大型楼盘的设计师，他的作品(图)上海汤臣样板房、上海世贸样板房等等。通过跟这个设计师交流以后，我们又有很多好的创意可以解决日常生活中的问题。

　　比如卧浴一体化问题，我们卫生间越来越小，比如说50平方要求提出，空间如何放大是需要我们共同好好的去看的一个话题。卫生间和卧室浑然一体，这显得整个空间非常的开阔，把两个小的变成一个大的空间。视觉上达到一个很好的效果。

　　我们还可以和顶级品牌结合，顶级品格、水晶合作。

　　通过与室内设计师的合作，把握了主流五大风格导入设计理念！

　　这看起来非常的协调。

　　主流五大风歌：

　　1欧式新古典风格。

　　我们把欧式罗马风格融入空间。

　　2中式新古典风格。

　　我们把床的概念引入到产品中，中国的特色体现出来了。

　　我们也引入了窗格，整个中式的文化体现出来了。

　　3、自然主义风格。

　　每一个产品包括每一个空间集体营造，显得整个空间感觉就出来了。

　　4、直线上的应用。

　　5新装饰主义风格。

　　我们明年是奥运年，也是一个结婚年。房间中通过新装饰主义风格的应用，加入新型表示爱情的东西进去，整个房间显得非常的温馨。有新婚浪漫的气息。

　　把握了主流风格以后，我们把这些概念和风格升级为一个产品，这样就引入了世界顶级设计师的合作，通过这些合作体现我们以人为本的精髓。

　　我们刚才提到安东尼保罗先生，他是世界著名的室内设计师。它是曲子与意大利皇族的概念，它是双色系、双材质的搭配，整个舒适感觉出来了。跑道型产品设计，体现古希腊运动的感觉。

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　　温馨、柔和的设计，柏林郊外系列。

　　我们知道德国是非常严谨的风格，这使整个空间显得非常的漂亮和舒适。

　　我们谈到和谐空间不仅仅要有单一的产品，还需要整体空间包括园林整个风格，还需要综合选择材料、综合表达风格。利用不同材质、纹理、色彩、规格表达不同的风格。

　　图)

　　澳洲砂岩是我们新型瓷砖系列里面的，我们表现自然主义，整体仿佛大沙漠里面岩石的感觉。非常的硬朗。

　　图)冰晶石

　　它表面是结晶以后冰滑感觉，这是非常清新的感觉。

　　图)

　　现代时尚、雅士系列体现专业、置业的特点。

　　欧式古典豪华：雅典石

　　这体现非常的豪华、非常的有文化。

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　　新装饰主义：仿皮砖

　　我们一直是要挖掘与满足居家生活中胜利、心理、社会、文化、认知等方面的潜在需求！让居家生活更舒适是我们共同努力的目标！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢孟总精彩的演讲，听了他的演讲，我忽然想起了席慕容女士的诗：“原来生活可以安排的如此美丽和安逸啊”。他是全程承办了这次观点地产中国行的活动。接下来时间我们有请河南康居建筑设计有限公司高级建筑师王平先生给大家演讲！演讲时间5分钟。

　　王平：搞房地产离不开规划与设计，住宅户型优劣对开发商至关重要。现在利用这个机会我给大家简单演示一下我们河南康居建筑设计有限公司最新研发的90平方米的住宅。这个户型的特点是这样的：适用于多层、小高层、中高层及高层，可多单位组合，一个单元四户、三房两厅。

　　平均每户面宽(7米，桃杏进深)14米，节约用地，平面规则，结构合理，降低成本减少体型系数……

　　设计感言

　　户型谁都能做，但真正做好并不容易。

　　评价户型最简单的方法是比较，俗话说不怕不识货，就怕货比货。

　　没有最好的户型，优略只是相对而言。好的户型，结构一定是合理的，其它指标也要经济，否则相反。

　　有机会与大家进行深入的探讨。

　　谢谢大家！谢谢主办方。

　　主持人：非常感谢来自河南康居建筑设计有限公司的建筑师王平先生点到为止的演讲，以后有时间大家再和王平先生再联系。各位女士们、先生们，接下来我们邀请国家级有特殊贡献专家、现任国务院发展研究中心副所长、中国人民大学导师、中国城乡建设经济研究所所长也是我们中国国内房地产政策制订的核心智囊人物之一——陈淮先生给大家做精彩演讲！

　　陈淮：昨天晚上飞机因为郑州大雾，今天早晨6点多钟到机场等到1点多起飞，毕竟我是成功了！我到了郑州，跟大家见面了。

　　(掌声)

　　我和中原大地父老乡亲以及企业家们共同探讨河南省郑州市以及城市发展问题。

　　前几天事报道出来，温总理到新加坡签订了关于滨海新区要开一个30平方公里的生态城。这个生态城主要其实就是住宅建设。这是一个很大的项目，也就是说我们的城市化中住宅建设仍然是在一段时间内占据重要位置的一个领域。

　　我们讲讲城市、城市化，虽然时间很短，但是对我们河南很重要的一件事，大家在市场中参与竞争，这也是大家比较关心的事。

　　(掌声)

　　应该说第一个我想说个故事。就中国、中华民族、这个社会走到今天，中华民族五千年最早从咱们这里发育起来，最重要的是吃饱饭。假定100个人我们尽量把人都动员起来，投入到直接谋取吃、穿、用、行来。一直到建国以后，还进行这样的工作，工人要学农，机关干部要学农。河南一句话：梁满仓，猪满圈；大家唱的歌：夫妻双双把家还。这描绘了中国几千年的梦想，把仙女娶到家，你挑水来我浇园，你织布来我做饭。今天我们知识青年不到农村去了，农村剩余劳动力到城市来，包括大量的河南青壮劳动力到城市里打工，到上海、北京，我们打的粮食少吗？打的粮食反而吃不了，我们今年粮食涨价不是缺了粮食。

　　图

　　这组画片是去年我们去欧洲研究考察时拍的照片，供大家参考，咱们用两个系统给大家传递信息。

　　我刚才说了这个故事，我们不缺粮食，我们打的粮食去年过剩，粮价涨不是因为国家缺粮食，而是因为国际粮食价格涨了，石油涨价了，是因为国际上石油期货市场涨了。

　　我们举这个例子想说我们中华民族走到一个非常重要的路子——城市化、工业化，这对我们社会、民族国家来说及其重要，尤其对河南省尤其重要。河南省超过1亿人口，但是河南的城市有多少和多大呢？我们是全国的城市化程度中比较低的省份，包括我们的省会城市郑州在内也是最近几年150平方公里新城市建设才急剧扩大。总体上和这样一个农业大省向工业化、城市化过渡是严重不对称的，因此改造城市对我们河南乃至中国城市来说非常重要。中国对城市来说是非常缺乏认识的民族，一方面春秋战国时候大家都有完璧归赵的成语，讲的就是一块碧玉换15座城池。但是直到今天基础设施这个问题在我们城市当中还暴露出很多弊端。

　　这是明年召开奥运会的北京图。仅仅下了40分钟的急雨就把中国首都进出国际航空港咽喉要道封锁了4个小时。拉登还没来呢。我们的脆弱、薄弱环节是不是信手拈来，随处可见。

　　大家注意中国化里的“城市”这个词很有意思，一个是城—承包，一个是商业、分工。“城市”城是排斥市的。最近大家看了很多电视连续剧演了很多北京的老字号《全聚德》……实际上北京城三道城墙中间是没有这个老字号的市场的。大家看到的高强壁垒里头没有商人、商业和市场立足之地，所有的市字都必须在前门外。大家很容易想，前门外在老字号的周边一边是天桥，说相声、打把势……一边是陶然亭、一边是菜市口(砍头的地方)。我们的城市缺乏了解和认识，何况包括我们河南在内的60、70年代我们一直秉承着要准备打仗！打完仗再建设，靠山分散进洞等建设原则和分针，在这些原则中城市是准备放弃。而且在我们的价值观取向当中是占有很重要的位置的。

　　我们是依靠城市实现参与国际竞争的时候到了。

　　城市在过去几年中我们应该说取得成就非常大，中国今年经济总量要超过德国了，应该说我们扩张很快，但是我们还不至于为此骄傲。很多中国媒体在海外街头采访，我们经济总量要超过德国，你们觉得怎样样？不好。

　　一位老人在南海边划了一个圈这个城就是深圳。90年代初期浦东开发一座新上海。新上海的崛起使我们长江下游15个城市长三角崛起。1980年中国的人口1.9亿人，直到今天我们增长了200%，人均住房面积进入了脱困时代，进入了改善时代。今天老百姓对房价不满的时候，恰好进入普遍改善阶段了。改善当然出于不同的需求，富人先富起来了，买个公寓，成了大款了，我得住独栋的别墅，还得设计师给我们演示的欧美风格、养花、养草、养二奶了。中产阶级经过住房改革，我们进入了改善期，原来计划经济没有享受福利分房，现在市场化购房下，对很多严重困难，政府今年推出24号文件扩大廉租房覆盖范围，从原来最低收入群体扩大到低收入群体，我们差不多使城镇居民全体一块进入改善的阶段。

　　我们一定程度学会建设城市，相信城市化在未来20-30年当中还是经济增长最快的时期之一。

　　我们现在走到了另外一个阶段，不仅仅是单个城市的扩张，比如郑东新区扩张，我们现在走到了一个城市群发展的阶段。一方面我们总结历史经验，在中国80年代的经济发展和90年代的发展中，我们造就了珠三角和长三角城市群，进入二十一世纪以来我们总结了西部大开发。东北老工业基地振兴，中部崛起等这些大区域战略中的得失成败，把拳头也向城市群收缩。大家知道，我们刚刚提到的生态园坐落于天津滨海新区，我们希望十年后那里成为一个打造第三个珠三角、长三角地区。城市群是我们的收缩拳头，推动经济增长很明显的区域战略。事实上和城市群竞争并不是只有这三个，包括胶东半岛、淄博、威海。汽车、石化、石油、服装、食品、海洋化工诸多产业也都有逐步发展，论到中部崛起，最核心问题一个是继续加快工业化步伐，一个是大力建设城市，发展城市，提高城市化水平。如果大家注意中央文件的话，从2004年政府工作报告正式把中部崛起写到中央级文件里头，一直到十一五规划中部依然是文件里的。中部六省有共同特点：全部是城市化程度和经济发展的要求严重不匹配的省区，除了武汉这个省会城市略大。武汉发展缺陷很多，剩下五个城市省会城市都不够大，不够强。和这些区域经济发展中的首位度、带动广大腹地加入国际竞争的要求远不相称，这是中部地区六省市共同面对的问题。当然了我也特别强调，也呼吁河南父老乡亲企业家们进一步发展自己的力量，带动我们中部地区的崛起问题。在没有提出中部崛起之前，我们这些中部六省区人民不断呼吁中部塌陷，东部有政策，西部有政策，就我们不东不西没政策。当中部崛起提出以后，山西说我不愿意加入中部，我们和西部大开发政策相合，我们和西部资源、发展水平，自然条件等更为相近。据说国务院已原则同意，让他们享受西部大开发和老工业基地建设。湖南更愿意加入广东、九江二步发展战略，安徽宁愿加入长三角，南京因为离上海较远，南京作为省会城市有点郁闷，我们像上海女婿一样，父母叫不去，岳母一叫就去了。

　　武汉和郑州类似。郑州坐落黄河中游，武汉坐落长江中游，他们努力提长江中下游地区合作。他们努力想跟人家签字当粉丝什么的，后来发现人们不是很关注。重庆地区发展很快，又说长江中上游战略合作，后来人家今年国务院决定人家成熟经济特区。武汉是孤零零城市，他努力寻求相互协作城市，它毕竟是黄金水道开发，现在提出向南了。只有河南坚定中部派，没关系我们自己有自己的地理优势、区位优势、经济发展优势和1亿多勤劳勇敢的中原人民，我们怎样在这个城市群和城市战略中打造出一片天地来？前不久国家发改委已经开工建设理想长三角城及快速轨道交通网……设计时速轨道交通轻轨330公里，我们听到郑州和洛阳建一套轻轨，但是只和自己家的兄弟开门分洞，怎样贯通东西南北把城市间连起来，才是发展大势。

　　中央还特别提出提高城市综合承载力度问题，愈发给我们提出问题，不仅要建好看房子，而且要让我们的城市成为能够带动纵深幅度资源、参与国际竞争，并且在国际竞争中取胜并不是一件很容易的事。简单说什么叫城市综合承载力？当然包括城市软环境、文化、基础设施、法制、以及劳动力素质等众多方面。但是把所有表面东西抽掉，最核心、最关键一个单位土地面积上能落多深、多厚的钱能投入多少资本量不是有没有招商引资来这么多钱，而是你能不能承载这么多钱。华尔街那不是成亿流动，而是成百亿的量。上海是因为单位土地面积承载资本量非常大，如何提高我们城市综合承载力？其中包括土地承载力问题？改善基础设施，以及实现城市功能合理分区，城市合理改造、城市合理调整等诸多方面需要调整。

　　最后城市建设文化问题。刚才看了很多，刚才两个发言者如何学习国外先进的理念。提出了欧洲传统文化元素，这是伦敦。(图)英国人保守，伦敦人说你们全世界不是说我们保守吗？不是说出租车是城市流动的名片吗？我就用这张流动的名片展示给全世界看我英国人就是保守的。伦敦的出租车90%以上就是老爷车。很不幸的是我们过去十几年中一方面中国的城市化支撑了中国经济增长，另一方面城市建设中涌现了大批这种金属盒子、扭着脖子的建筑，简单模仿也成为我们的城市中的一道令人不快和难以启齿的伤疤。别以为模仿的都是好的。(模仿图片展示)……

　　重庆有个贫困地区，他们把镇政府改造成了一个天安门。

　　安徽(阜阳)有个白宫。这有中国传统的文化元素吗？有美感吗？有什么历史感吗？和政府政务区功能有必然联系吗？如果这些都没有，我们不妨说它就是建筑垃圾。

　　我希望我们城市中有自己的性格，有自己的特色。我曾经讲过建筑是有语言的，建筑是有自己的风格的。长安街上建了一个世纪坛。我很是不解，因为在中国的语言中坛、庙等是有不同的等级。你看过用坛来祭祀吗？只有天地日月才配享受坛一级的祭祀。历史上只有谁建过一个坛呢？诸葛亮。从河南打到安徽，然后败到长江边的时候说服东吴建了一个坛，折了他的寿，所以他55岁就去世了。有人说诸葛亮是河南人，有人说他娶了河南老婆，再没有人见过他。坛翻译出去就是耶稣诞辰纪年。中国世纪坛让外国人一听还以为中国老百姓都改信基督教了。

　　历史上的城市曾经只属于贵族，而现代的城市已经完全演变为了属于平民。

　　市场经济，人和社会交往的最主要途径是交易，人们在交易过程中能够达成交往的根本依据是一个没有质的差别，可以由量的区别，可以由货币来衡量的区别才叫做价格。

　　因为时间，我们就城市、城市群战略、以及中部城市崛起问题等等和大家交流了一下意见。谢谢！

　　主持人：非常感谢陈淮先生上下五千年纵横八万里，生动有趣的演讲！让我们再次用掌声感谢陈先生！

　　好了各位女士们、先生们、朋友们，接下来时间也到了我们城市观点圆桌会议时间了，将会有以下嘉宾参与讨论。首先请允许我向各位介绍各位嘉宾。分别是建设部政策研究中心主任陈淮、五合国际建筑设计集团总经理陶滔、加拿大宝佳国际建筑师有限公司高毅存先生、箭牌卫浴方春先生、丁盟先生，楷林置业有限公司执行总经理王如民先生、河南盛润置业有限公司副总经理吴建军先生、河南思达置业副总裁刘文良先生、天明地产副总裁于阳先生、洛阳东方控股有限公司常务副总经理王留干先生、漯河昌建地产有限公司董事长赵建生先生、漯河昌建建设有限公司总经理陈立功先生、国泰房地产(郑州)有限公司总经理杨绍玮先生、焦作市建设开发有限责任公司董事长姜玉霞女士、洛阳泉舜房地产开发有限公司总经理吴水林先生、河南财经学院工程管理学院教授刘社老师、深圳泰辰置业咨询有限公司副总经理徐钧先生、深圳星彦地产置业顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌先生、河南康居建筑设计有限公司高级建筑师王平先生、自身传媒人东方地产周刊统筹李伟先生。因为今天我觉得论坛规格实在非常高，我要邀请一位重量级人物和我一起担任今天主持。她是城市观点论坛战略合作伙伴，她所负责机构也星罗棋布，她就是路莹女士。她是运筹帷幄于深圳，决胜千里于全国，她要问询各位专家，跟我一起主持今天这场论坛。

　　路莹：大家好！回到郑州，回到家感觉非常好，因为我也是半个河南人，嫁到河南了，就是河南人。

　　(掌声)

　　下面开会之前我跟我的同事讨论郑州印象的时候，他告诉我，因为他不是河南人，他对郑州也不是特别了解，但是他告诉我两句话：这个城市是一个可以仰望的城市，同时也是一个要俯读的城市。“得中原者得天下”所以这个城市的力量、吸引力是非常大的。俯读它：因为这个城市有非常厚重的历史，我们对这个城市非常的敬仰，所以我们来到了郑州，而且非常感谢郑州父老乡亲对我们这么支持，非常的谢谢！

　　主持人：我们非常高兴路莹女士成为我们河南的媳妇！(掌声)

　　让我们用热烈的掌声陈淮先生回到我们的座位当中再次参加我们的这次的讨论。

　　路莹：刚才大家听了陈淮老师对于城市、城市发展、城市战略做了非常精辟的演讲，我们非常的感谢！大家知道，陈老师是专家、是学者，而且业界对陈老师的评价：他的理论功底是非常的深厚，对政策的解读也是最权威的，今天我们一定不会放过这个机会，因为大家非常关注未来政策的走向，特别我从深圳来到郑州，在谈论深圳房地产时候，大家说今年深圳是冰火两重天，我们发现在过去两年时间里，陈老师对于未来房地产发展，对于很多政策方向的判断，我们觉得之前提醒了我们，可能我们没有特别的注意，但是现在验证了，我觉得对于陈老师来讲，房地产天气预报是很准的，我们希望这次陈老师能不能给我们一些建议、包括我们未来房地产市场的发展会怎样的走向？我想再一次请陈老师给我们讲讲。

　　陈淮：我很困惑，明天下不下雨，天象专家就说我就不预报了，其实下不下雨，不是气象专家说它下，我们现在只好跟大家讨论一下长期发展过程中的问题，应该说市场中的房子好不好卖，不是政策研究方面，我明确说。

　　政策研究的是市场中是不是有异动。就像股市中上海交易所、深圳交易所是否有异动，就像土地销售过程中有否故意制造不和谐矛盾的，涉及房地产有三个政策，我说的不是大家想听的具体的政策，我指的三种类型的政策：1、公共政策，(24号文件涉及)第一阶段老百姓应该有房子住，这点我们已经实现了大多数人有房子住。今后20年要解决所有人都有房子住的问题，和大多数人有自己的房子的问题，前一句话体现在住房保障体系的完善，后一句话体现在17大所提出的创造条件让人民群众有财产的收入。这是一个公共政策。2、宏观政策。宏观政策是指短期内供需平衡，投资规划大了小了等，要想调整你的血压高或者是其他的，也可能涉及到心肝脾肺等其他的部分。没有产业现代化我们谈不上城市现代化，和老百姓住房条件进一步完善和住房质量的提高。

　　公共政策是永远存在的，产业政策一般一个阶段有一个特点，一般3-5年或者5-8年，宏观政策涉及就是一年，也许今年连着升息，也许明年连着降息，从去年以来美联储开始降息，美国市场采取的逼美联储出政策。

　　今年以来在房地产领域比较引人瞩目一个现象：地王。接近和超过商品房价格。第二个是大家议论于首付提高4成的问题。第三大家关心于物业税什么时候出台，第四今年不要从偏快转向过热，投资过大转向适量。

　　投资规划大不大是发改委管的。

　　今年建设部主要职责所在除了防止市场价格上涨之外，重要落实国务院24号文件，50、60政策，国务院到今天为止大家是不是注意到了，廉租房50平米、经济适用房60平方米，扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保等诸多政策，第二个前不久全国人大批准的全国规划法的实施和通过，下一阶段很长一个时期内我们把城市规划扩大到城乡规划，我们把城和乡的协调发展战略上来，统一规划、和平利用资源，实现和环境的友好发展。

　　城市带动农村，农村社区向城市化生活靠拢这么一个阶段。如果大家问我有什么政策，我不代表任何政府部门，我从来不是公务员，也不是官员。我跟大家务必说清楚官员和学者是两种完全不同的科属。因此我们不代表任何部门。

　　刚才路总说最权威温总理，第二是国务院，第三是建设部新闻发言人。西部城市住房困难不一定多，东部发达地区住房困难不一定少，另外一个有一定购房能力，或者具有购房能力收入偏低群体，比如说有十成能力具有产权，在有限产权经济适用房，以及住房补贴、以及两性两限房，……都是最近提出来对户型、90平方米以下廉租房土地面积中占有70%以上。这都有明确的战略，这和24号文件贯彻相一致。农村村镇住房建设，公用事业、接入市政管网、垃圾管理等等。

　　主持人：路老师我感觉陈老师今天谈了很多问题都是宏观的大的问题。今天来的很多朋友他们是来自郑州，是不是也请我们的陈老师也谈谈在新政情况下宏观调控当中郑州房地产面临的机遇和挑战有哪些呢？

　　陈淮：我们肯定说中国的城市化是大战略，最大机遇就是河南人口城镇转移、以及郑州老百姓改善住房需求，差不多比沿海的大城市慢了两个节拍，所以我们还有机会。挑战：我们怎样让小户型满足人们需求有所创意。我只举一点人们希望买大户型，有点像我们吃不饱粮票30斤定量的时候，努力争。到了人们结果改善的时候，没人在意粮票给你多少，脱困阶段注重面积，发达国家都是按套说，没有注重平米计算的。90平米是不是有缺陷呢？也有。但是中国状况只能是主流政策和鼓励的居住条件，在这个条件下有文章，也是有非常大的问题需要研究的。不是把房子给别人看，而是给自己住。在欧洲独栋别墅是中产阶级普通住宅，它的主要元素是过日子、居住用，而不是展示它的豪华，90平米以下人们注意到在一套房子里头，宜居性60%舒适感来自于厨房和卫生间，三成来自于卧室，只有一成来自于大客厅。最近我们看了很多韩国、香港台电视剧，人家婆媳吵架三角恋要死要活的都是在大客厅里发生。大家把手放在心口想想过去有几年时间你不请你到家里吃饭，我们的社会生活已经发生了重大变化，社交生活已经充分的社会化了，张三你下班来我家我给你煲汤喝，这说明他俩关系暧昧了。

　　装修条例修改，我提了一条意见，原来技术传统比较深厚，所以都是装修不能拆这，不能挖那，按照现在与时俱进观点，装修条件还应该加上不能够危害居住人安全，所有天然大理石都有放射性。我们家贴墙上贴大理石捱着你们家什么事？这不行，这和小区配套程度，更多不在于大，面积的增加，我们要注质量、宜居、环境、配套设施。谢谢！

　　(掌声)

　　主持人：我觉得陈老师想象当中是非常经济学家，非常的紧张，但是他本身幽默平易近人，使我马上觉得亲切感了。我们河南省财经学院刘社教授也是一个学者，我们请她给我们讲一下调整当中京沪普遍低迷，我们后来有所回涨，这种情况对郑州有什么样的影响呢？

　　刘社：我今天听到了很多，咱们看到目前一线城市市场都出现了一些波动、回潮，郑州目前没有出现这种情况，怎么看这种现象？

　　我刚才觉得对这个问题本地很多开发商、包括业界很多人都说他们没什么事，从04年到现在一直攀升，到去年一个论坛上有人就问我，刘教授你说郑州房价已经3千了，明年怎么样？我当时就说4千大关能不能守住，他说现在还没有到12月份，咱们的房价上月刚刚公布和4千块钱差几百块钱了。尽管涨幅要跟北京上海相比无法比，但是从这边的收入已经非常高了。现在出现了这样的市长的情况，我认为刚刚陈淮老师也说了，实际上跟沿海城市情况不一样，起步和市场发展情况不一样，一个是人口特别多，第二城市目前发展潜力非常大，特别是郑东新区这样的规划，高起点、非常吸引力，所以很多郑州以外的人都看好这个城市。河南省郑州市以外县里面的人能够在郑州买套房子觉得很荣耀，他们觉得市场很大鼓动，再加上再前两三年，一线城市在张时候，我们这边也在涨，不过没有人家高。

　　政策消化包括到本地我认为会有后滞效应，一线城市进入冬季征兆时候，本地还在热火朝天，11月份郑州开盘一些好几个楼盘热火朝天。购买非常旺盛，咱们没有感觉到寒衣，并不等于本地市场没有危机、泡沫，只不过还有一个滞后期。只不过前几位发言嘉宾有一个观点非常赞成，一定要越来越谨慎，市场风险离咱们越来越近。我是这样看的。

　　主持人：我们在圆桌会议当中首先向大家荣幸介绍一下著名经济学家国家发改委经济研究室主任王小广先生也来到我们现场。稍候汪先生还会有精彩演讲奉献给大家，请大家稍微等一下。

　　路莹：我们嘉宾里面有一位在建筑设计方面非常权威人物他就是高毅存老师，加拿大宝佳国际建筑有限公司的规划师北京师规划社会的秘书长，作为国务院宝佳国际建筑设计公司的总设计师，他们是历史比较悠久的设计师之一，来中国十几年时间，为中国做了很多的有影响的作品，今天我们听听他的高见。

　　高毅存：首先我觉得我们都感上了一个伟大的时代，这个时代让我们都有机会能够步入一个犹如贞观盛世这么一个黄金岁月。所以我觉得我祝贺大家，我们能够有幸生活在这个时代。我国在这么短短的几年中就开始起飞，如果作为小小的一分子，为我们民族起飞的阶段，是感到非常自豪的，房地产无疑是我国的风云行业，像计算机、生物工程，其中房地产是当之无愧的老大。赶上这么一个好的时代，作为我们不管是建筑设计、城市规划、房地产、建筑材料、装饰、装修、施工等等都跟着这个产业链往前发展，我们有这么一个好的机遇，赶上了我们值得庆幸。应该让我们从业这些人里感到如履薄冰，因为我也感觉到泡沫的端倪。因为这个行业发展太快，有时候粗制滥造。所以我也有心，因为我是在美国受到教育的，现在又在宝佳国际帮他们做规划设计方面的工作，有幸也看到了国内的一些作品，普遍感到不尽如人意，有时候甚至汗颜，建筑师做出来的东西让我们自己新心惊肉跳。

　　过若干年很难让子孙万代放心的。这是作为建筑师、规划市汗颜的地方，北京国家大剧院实际它在那个位置不太好，如果在天安门广场那样一个地方显然是不合时宜的。即使今天已经成为事实，大伙赞扬有加，但是我要说的事实。我觉得我们做的作品要对得起当代、子孙、历史。若干年后能够让后世流传，是我们这些人做的。如果有些人哗众取宠，弄出一片垃圾，这是我们今天不应该做的。我今天应该是如履薄冰。

　　第三点：请大家关注社会公平程度，为什么这么说呢？今天房价飞涨，你们在座各位希望房价降吗？

　　首先政府就是最大受益者，然后房地产开发商，然后是建筑设计等等。但是还是得注意社会公平，要注意到弱势群体，要考虑到社会的多数人群承受能力，这其实不是中国面临的问题，实际上包括美国，美国政府有一定的发了善心了，他甚至让没有任何经济担保的人有住房，他注重解决社会公平度，结果出现的很多坏帐。政府把这些房子打包全抵押，最后成为一个危机，所以我们也吸收这个教训，要注意社会公平度。主要还是政府部门，但是开发商也要注意，我们房价要适度，涨到一定程度就可以了。不要太翻番，或者怎样的。不然对于我们社会长远发展非常不好。

　　我今天就说这些。

　　主持人：我想在我们的圆桌会议中间的时候，打断一下大家，王小广先生是我们大家非常喜爱的经济学家，自从2000年一直担任国家发改委宏观经济研究工作，王小广先生还是中部崛起的发起人之一，饮水思源，我们对王小广报以最热烈的掌声(掌声)，下面有请他给我们演讲。

　　王小广：今天参加这个会议对我来说确实很艰难，从昨天晚上7点钟开始走到现在刚刚到。给我的感触不虚此行，经济生活中不可或缺一个因素，最近也有隐忧。它采用了技术的进步，社会的发展。2007年新政对房地产的影响，大家特别关注，包括宏观经济的政策的变化，实际上我们也注重，市场充满不确定，但是我们感觉到，应该是不确定性在加大，可能房地产行业开始有些迷雾。这特别是对金融市场或者房地产市场或者郑州市场太大影响。

　　一：房地产目前的形势到底是什么样子？

　　大家还是能够看得出来我们的形势应该还是非常好，现在增长非常好，9月份增长17.1%就是整个贷款。好多投资指标包括最近房地产指标也在上升，我还看不出来，我想一个观点就是从现在流动性行业有多少额度，我们的宏观政策应该还没有什么变化，房地产市场明年还是有一个大的增长趋势。我们房地产信贷加快，房地产资金来源也是加快，所以我真是对这个市场应该是有一种担忧，这种发展下去会过热，我们的房地产过热，宏观经济偏热。这就造成了我们的什么问题呢？从一些数据来讲，房地产资金来源、增长速度达到41.3%，特别是其他资金来源，大家看金融形势，有时候觉得银行贷款并不是很快，但实际上我们现在好多资金是通过银行其他渠道，不见得直接从银行贷款，或者其他融资方式，然后自由投资也好，包括其他投资，实际上我看房地产市场，看资金要看整个资金流，这是非常重要，我们现在看到资金流，和我们的整个资金房地产，这种情况下必然造成房地产市场暴涨。流动性过剩，92%流向房地产市场，大部分向沿海城市，当然这两年向内地过渡。整个资金流非常涨。去年大概两万亿的房地产投资，配套资金大概是两万八千亿，资金超过了40%的比重，这种情况下必然造成房地产暴涨，我看不出来房地产会有大的调整。会持续半年甚至一年爆发性增长。明年会出现过渡投资多。房地产增长会跟实际经济有半年滞后，这就意味着明年上半年热，下半年宏观政策调整冷点。

　　第二个我想讲一下政策，政策影响，从这些数据和自己感受，好象整个宏观经济政策包括房地产信贷政策对房地产没有什么影响。

　　好象它是一个很特殊的机制在起作用。

　　90平米70%的政策到现在还没有一个落实的方案，这个政策很多是没有真正的落实。信贷政策也是，第二套住房问题。

　　调一下稍微下了，然后接着更猛的增长，然后再调一下，稍微降的，然后再猛增长。股市最明显，宏观调控政策一来，下了。适应了以后马上又涨了。

　　奥运会开完以后大家还是有所担心。深圳问题大家是不是大家让它注意风险。投资者应该有意识。银行也积极，政府也是积极的。就因为一个雾整个就乱了。很多事件会影响，比方说北京交通问题，机场下了飞机以后我还等了半个多小时，因为没有梯子。房地产风险我还认为非常大。

　　我感觉明年，包括上面部委这些人担心明年经济调整会对它有所影响，既怕明年投资过快，又再一次反弹，又怕因为外部影响导致经济下滑，处于矛盾之中。我想它制订政策还是应该温和的。

　　有人预计到08年来自于两方面的理解。贴息抑制投资过热，实际上也是抑制出口增长，出口增长过快，我们形成了那么多产能，钢铁每年能达到1亿吨，这种情况下意味着50、60%产能是靠出口来的。房地产本身对我们经济增长是一个拉动。这不会有太低的政策，这取决于二号住房政策的落实。中央真是把投资过快、信贷过快作为重点的话，现在温家宝总理在新加坡的讲话，这也是一个很重要的信号。我们实际利率是负，升息实际上就是正利率，然后你投资过快也好，房地产过热也好，主要是升息问题。

　　美国至少升了5.5，中国最高可能会升到4.5。包括现在贷款者也在考虑这个成本，今年五次加息，明年元月份开始你欠20、30年全部加进去。我老说利率对贷款者来讲是一个平均值，取决于平均利率。我们现在很多贷款抉择平均利率。美国人很多选择固定利率。

　　我们国家是浮动利率，意味着你的成本是20年贷款平均值。升息为什么影响？一次升息没有影响，一次降息也没有影响，取决于20年贷款的成本。利率水平上升这么一个趋势，这个成本应该不低。我们讲国家应该是对第一套住房者采取优惠，跟第二套住房有所区别。我们原来一直讲房地产政策最重要是房地产本身的政策，我们房地产政策国家有一个基本目标，现在按照住房这个政策实施的话，我想意味着我们主张房地产基本政策目标，鼓励拥有一套住房，第二套住房我不是不让你买，我抑制第二套住房，但是你第二套住房可以改善。我按套优惠，将来收物业税，也是按照可以免税的。基本需求人均30平米都是免税的。30平米以上累计式的。主要目的是抑制投资需求。

　　第三谈一下房地产主要问题在哪里？

　　我们说供给问题是最主要的问题，当然有些问题是需要政策调整的，我们从98年开始到去年房地产增长投资方面是24%，投资增长速度就是房子的增长速度，房子是供给，供给增长达到20%以上的增长还不够吗？很多原因就是现在很多房子是谁买的？不是需要房子的人买的，而是投资者买的。买十套、八套的人多的是。美国留学生也好，做生意也好，他也不住，就是为了投资。他的本身是需求过渡，不是供给过度。供给也有些问题。有人说这是“地荒”，我去安徽，所有的建成区，土地这些年扩张速度大于升值速度。你房子盖的高高的，就不会出现土地荒了。我看到北京房子很多地方是土地。纽约是怎么建起来的？就是盖的高。

　　所以我老说房地产需求过度，就是投资过度。不抑制老百姓基本需求，而是抑制投资需求。我鼓励一套住房，第二套住房也不是不让你买，成本高，首付按揭50%，甚至在全国地区都可以买。

　　我认为中国房地产过热除了体制原因以及政策以外，还有一个文化问题：国就是家，家就是房子。这么一个文化的因素起作用，我们房地产从来就是强势产业，绝不是弱势产业。97年房地产萧条的时候，我们给他配套，他比较强势，因为中国人特别重视家、重视文化。为了保证房价过渡波动对经济的影响。你看看韩国房价如何？一直是呈上升趋势，但是它是采取长期的抑制政策，只有两次：1980年和1998年才采取刺激房地产政策。

　　最后点一下

　　有人说什么拐点，奥运会是一个拐点，中国房地产行业拐点，肯定不是奥运会以后，我想肯定是它自身的因素，有价无市，我们可以讲一个基本观点，我们这个市场主要是投资性的需求推动的。占了很大的比重，原来是10%、5%，现在是30%，那就意味着以后空间释放会很严厉。因为对中国还没有经历一次房地产衰退，会不会萧条？我们曾经有个负增长。九十年代那个时候，这是事实。那种事情可能发生，大家应该有未雨绸缪的意识，还是对未来投资小心。

　　也是一个资金流，沿海资金都减退了，可能就是要中原、西部了。这个东西可能有一段时间是这样，但是从一个东西角度不会。特别是房地产市场，特别是资产价。跟我们现在很多投资地没法比。

　　谢谢大家！

　　主持人：非常感谢王小广先生精彩演讲，接下来时间我们继续进行我们城市观点论坛城市行圆桌会议，刚才我们一开始时候路总给大家提的议题关于新政情况下的影响，下面时间今天在我们现场有郑州市开发商，听了这么多专家和外省专业人士分析之后，他们对这个市场有什么认识？下面请王如民先生谈谈好吗？

　　王如民：很感谢观点地产机构、东方今报给我们提供了高规格的平台，刚才几位专家谈到全国房地产的市场，谈了很深入，很好，作为中原房地产开发商代表之一，我谈郑州房地产情况，现状和目前及未来的机遇和挑战。

　　目前房地产市场对于郑州来讲，房价是一路攀升，今年上半年到今年下半年涨幅还蛮大的。住宅项目我们那个楼盘今年涨幅(上半年到下半年涨幅一千块钱)，每家涨幅我估计在600-1200之间，今年郑州房价涨价还是非常高的。最近几年全国房地产都是高度的攀升，我觉得中原房地产要比起国内你像深圳、上海、北京、杭州、广州等等包括天津房价涨幅按涨幅的比例来讲不比它低，但是涨幅价格不是没有他们高。

　　成都和郑州人口差不多，成都房价大概7千多/平方，郑州房价在5千/平方左右徘徊，比较两个城市的供需矛盾，郑州房价攀升空间应该很大。

　　这是我谈的第一点。第二点从机遇来讲，我认为未来房地产需要规范，可能最近大家关注，08年1月份《城市规划法》，这个规划与土地之间的关系，比方原来的土地取得的开发商，早期储备目前没有开发会得到一定的规范，主要体现到原来的容积率和08年以后的容积率如果调整以后，会使土地出现差价，原来中原地区实际上是一个(作为开发商)机遇。如果你们原来有土地，土地容积率比较低，一个月抓紧时间签，不然容积率增加会使你的土地重新计算土地。

　　我感觉郑州土地比较低的，如果看一下全国的土地拍卖市场，都看省会城市，郑州还是比较低，土地成本是房地产成本一个关键因素之一，但是最近慢慢的大部分开发商原来储备的土地量得到完全的消化，取得土地三条途径：土地改造、旧城改造、市场招拍挂，郑州情况量很小，第二个成本慢慢加大。第三旧城改造，第一没有很好政策，第二旧城改造成本很大，面临未来中原地产的土地成本会在现在大部分市场城市内的每亩地4百多万一亩地的情况下，一千不到两千范围之内未来郑州土地价格我初步估计应该08年会达到600-700万应该比较正常。这是我们同行的感受。

　　因此郑州土地成本大幅上涨，会使我们房价肯定还要提高。

　　第三挑战，未来中原地产商关键是练内功。第一点是资本整合，我们企业已经意识到人力资本储备和资金、资源储备整合是已经发展的引导力。

　　第二点是成本控制和内部管理。因为我觉得未来发展是内部管理和成本控制关键因素，上海最近拍卖土地已经不再实行招拍挂，实行一次性购买，开发商整一块地时候弄一个信封报一个价，谁的价高给谁。原来房地产中间利润相对偏高，会变得像机械行业利润很微弱，使未来开发商可能由内部管理和人员储备能力薄弱，从业人员可能会转行，未来5-10年应该没有问题这是中原地区房地产行业的现状。

　　路莹：不管在任何市场之下我们都应该苦练内功。在其中一个方面是有设计院来帮我们完成的，现在我想请五合国际陶总来谈一下怎样成为好的发展商，苦练内功，他们在建筑设计方面有一个创举，不但在技术方面领先，同时还有和房地产商有附加值。

　　陶滔：实际上我很高兴再一次来到郑州，参加逐鹿中原的会议，第二我还是在这里发表作为一个设计师的观点，因为我前面听了很多朋友的发言，我觉得非常高兴，而且得到了很多的营养。尤其是对于我从事的设计职业，我觉得还是蛮有希望的。刚才两位主任谈到我们的房地产不会是最重要的，可悲的状态随时都可能出现，还是有希望的。这一点我们作为房地产行业里面的末端的设计机构，如果房地产形势好那么我们也可以保证我们的职业能正常的进行。

　　当然能把房地产本身市场做好，作为设计师也应该尽一份力量，也可能它的观点和一些看法都还是从技术角度出发的。

　　从现在态势来看，陈主任的标题很有意思，大到城市，小到住宅，扣住题，大到城市用地指标，作为规划师，这次温总理也提出来城市规划要严格进行。而且检查组要下去督查。城市总体规划里面有核心指标就是城市用地定额指标，我们知道中国城市在编制城市总体规划时，国家基本规定指标是90平米到120平米之间这样的人均指标，对于一些特殊的城市可能可以给到120平米的用地指标，对于大量城市都控制在90平米这个标准里面，人均城市用地指标就是这样的。对于郑州这个城市实际上指标控制更严，实际上在80-90平米之间，上海70平米，在这样的控制指标的话，如果城市用地指标计算，我们居住用地一年占多少？基本上按城市基本规律来算25%比例，在这个份额里面再核算下去，如果参照90平米模式，每户90平米基本模式核算过来，我们城市住宅容积率应该是1.64。也就是说在这样的基本的容积率数据下面，我们低密度楼盘不会太低。

　　王主任说法容积率提高，空置率提高。我们本身没有多少用地。另一方面小到住宅，企图要提高容积率，我们这几年很多楼盘把这些东西做的很细，就是卫生间的问题，在这里面可能也要拜托很多媒体朋友们应该在这点上改变中国人居的基本习惯，为什么住宅一定要明厕，一定要卫生间对外采光，刚才听到卫浴设备的介绍，很显然我们已经是度过了蹲坑式的时代了，我们还要采光吗？这地方有一个计算，如果把一个卫生间所占的1.8-2米宽的外墙面拿进来，我们的住宅净深可以加大将近1米，容积率可以提升0.1米。卫生间开了一个60-90公分窗户，牺牲掉了外墙面，我们容积率无法上去。话说回来，像欧洲社会，美国社会大量得住宅是暗的，我们现代设备的提高，必然会解决异味问题。为什么卫生间还要采光呢？这会影响到我们容积率问题，这是我们居住观念有问题。

　　小到日常生活中卫生间，作为一套成功得住宅，这两年应该说中国的小区建设，已经达到了一个很高的水平，不管是做景观也好，做户型也好，水平都很高了。尤其像上海、深圳这些地区，对这些方面的研究，应该说是有很高的水平，所以这个层面上我们还需要什么创新？最后逼的我们很多广告只能做噱头。我们把住宅拆开以后，就五大系统必须做：基本支撑系统目标是要安全。这里面涉及到我们知道结构要牢固，这么多年设计质量管理，从建设部到各省市建委这方面管理很严的。结构性应该是不会有问题。另一层面我们的房子不仅仅是塌下来，也不可能把你渴死，憋死。可我们现在的管线系统大概使用期限只有5年，只有这两方面解决了我们说这个房屋是安全的。你不会搞一会堵了什么问题。

　　第二个是维护系统。这套系统现在看来国家非常重视。环保里面很重要的节能要求就是体现在节能系统，外围系统上包括外墙外保温这方面做的很高，但是我们需要提高我们的节能问题，构造系统是我们基本解决。

　　我们不能还在沿用80年代的标准构造系统来做东西，因为现在设备有所提升，所以我们在做更细的构造，来解决我们所有镂空的问题，来保证我们棉袄穿在身上不冷的问题。

　　第三个是健康系统。

　　健康体系里面要几个东西解决：温度问题、防噪音问题，通风问题。我们可以保证我们对自己的房屋进行自己需求上的控制，甚至进行远程控制，这是现代技术可以达到的。

　　所以这一层面上也是我们作为考虑完善的住宅体系里面考虑的。

　　第四个系统是居住式系统。

　　再一个是环保系统建立，这里面涉及到现在提出来的再生能源问题，这都解决了应该没有问题，这五大系统是不是都是昂贵的系统呢？

　　我们普通公共住宅，我们这些系统每个指向应该做的全，它可以在里面获得低保住宅里面更好的舒适度。我想这不是面积达小问题，而是质量问题。

　　第三层次那些要想享受的，必须要做的准，必须要有准确的数据、指标来衡量，温度保持最舒适温度，我们就社保房子只需要18-26度就可以了。这里面就是这样的。

　　所以反过来说我们做创新也好，做高质量产品的时候，我们并不是在于产品的尺寸有多大，而是我们必须把这个产品做的有多么准确。就是这样的道理。

　　简单就发表这点体会吧！

　　主持人：谢谢陶滔先生，接下来时间我们请在河南开发商当中非常具有学者风范的开发商——盛润置业有限公司的副总经理吴建军先生演讲。

　　吴建军：非常高兴来到这里演讲，怎么说呢，房地产市场我是做了七年了，对于郑州房地产市场，这两年印象第一个：房地产市场像股票市场，尤其这两年，房市和股市有点像。

　　第二：03、04年前房地产市场主力消费群体是投资消费群体，基本上高档小区都是空的。而当时市场首要开发商是占大量开放面积是其他的，而目前是当地购买者。

　　第三：对于07年调控政策我们自己也开了个会，我们解读大体上是这样的，跟大家交流一下，希望大家批评指证，中国市场不存在泡沫问题。网上炒的很火是深圳那边房价跌了。中国房地产市场方向性的专项并不具备基础和条件，大家知道，城市化率的问题，河南30%还不到，而日本城市化率60-70%，在人均GDP郑州已经达到1300美元以上，这什么意思？住宅消费刚性需求。

　　另外一个流动资金问题，我国的GDP连续十多年高速增长，外汇储备现在仅次于日本，数字大家都清楚。大家手里有钱，国家有钱，而人民币升值的步伐一直在加速。虽然国外热钱纷纷往国内涌入，虽然上海新案例波及全国，虽然城市化率长期改变不了，中国房地产市场部存在方向性转折，而应该是振荡和回抬。市场解决理性就是价值问题。

　　房地产市场有振荡，05年温州使团从上海彻回大部分资金，其结果上海房价微威振荡后又回归了。我们理解资金立于不同各个集团之间利益博弈和市场之期会影响市场波动和进程。

　　首先信贷，大家谈到信贷，花旗银行总裁自己辞职了，银行系统出问题最后一定是开发商倒闭。

　　物业税影响，物业税这一只脚一直没有落下来，今年扩大到十个城市，这些风声说得非常多，任志强和潘石屹也在那儿争论。但是太多问题不确定。

　　第二利益均衡，刚才陈淮讲的很有意思，这是财政部管的事，这是国家税务局管的事，物业税属于地方税和保有税。这种各种利益要统一到房地产市场上是一个面团的，有的要加水、有的要加盐有的要加糖，利益博弈也不是一天两天。包括大家说的资本市场。从金融角度来说，这是第一个。

　　有一家银行年底我们跟房地产不玩了。贷款增加额今年截至第三季度达到13%，现在还有850个亿贷给房地产，大家算算年底房地产开发商还有什么事干？洗手吃饭，洗脚就是睡觉。银行第四季度就是准备吃饭睡觉不干活了。大家想想会不会影响房地产？

　　大家说影响小，9月份下降46%，十月份在原来基础上又下降6个点。价深量跌啊。

　　市场预期会推动股盘，深圳一线城市都是出现了或者是跌或者部分量跌价不跌，或者是量跌价跌，著名帖子价不跌，7折都有卖房子，前几年一次性付款优惠一个点，按揭不优惠，这是我们大家在一年两年时间里经常做的工作，现在深圳、广州、上海、北京这边已经打折了。所以我认为对于我们回调的影响一定会有的。具体调整我们理解是结构性调整。

　　城市结构，产品结构和资本结构。

　　大家看到了，一线的始作俑者一定会受到打击的，因为他们是资金最关注的地方。

　　资本结构没有钱拿地的，没有资金链条资金紧张得一定要注意。今年四大开发上万科、保利、万海拿土地去了。万科曾经号称我从不从资本市场上拿地。这回他也拿回了400个亿。我说房地产市场一定会有所调整。对于郑州来说也会有所调整。因为大家是恐慌性购买，一定是真实性购买，只是说他们被价格弄昏了，而是应该回归到理性购买的路上。

　　我们总结三句话：不能太暴利，不能太贪心，不能太……

　　牵市场得手，好姑娘一定要嫁一个好婆家。

　　政府还是要解决保障性问题，剩下商品房由市场敲定，说明政府并没有所有开发商一定要解决保障性问题，这一点我们认为我们开发商是有政策的支持和依据的，但是我们这个依据一定要有好的和价值相对应的相衬托。刚才教授说的韩国适度紧缩政策，我们认为带动大家多干几年，我们认为三位长的胡子再长一点时候，一代比一代进步。

　　主持人：今天时候我们河南思达置业副总裁刘文良先生来到了现场。请您谈谈您的观点。

　　刘文良：我记得英国有句话：冬天来了，春天还会远吗？我们都听到过房地产现在是寒冬说。我本人坚持暖冬说。我有一些理由也有一些支点，今天是城市论坛，陈淮先生和王老师都是放在宏观经济和大的城市市场来谈，这对我们很有启迪和收获。

　　我们知道河南依然是处于领军位置，其他各界媒体都来采访，他们对河南发展叹为观止。我们知道河南是中国的人口第一大省，这是我们荣耀的数字，我们是新兴的工业强省，更是中国的经济大省，GDP连年位于全国前列，今年可能还会更高，我们作为中国的粮食生产大省，粮食深加工大省，我要大家注意到河南在全国的首位度的影响。

　　郑州，我们知道，郑州正在成为区域性的中心城市，物流中心、会展中心、金融中心，我们知道，郑州市GDP宗旨在中部排名第一。第二是武汉、三是长沙、四是洛阳。洛阳已经超过了合肥。我觉得郑州市房地产市场总体是健康的。结构是合理的。房价还有继续攀高的空间。对此我本人持乐观的态度，充满信心，所以我主张是暖冬。

　　我们公司产品，既有最高端的物业——蓝堡湾，因为这是一次性付款，没有刚性资助需求。这影响是非常微弱。

　　我们有户型有些许影响，但不是很深，我体会虽然有一时寒衣，但不是寒气袭人。

　　当然作为开发企业我们也面临着风险和挑战，风险就是我们最大的机会，所以我认为郑州开发企业在这些方面做努力：首先是产品创新方面，一定要进行适度甚至大胆的创新，特别是中小户型日趋激烈，中小户型更应该是创新。

　　第二点注重客户，要提供优质的品质。万科从项目为中心转向以客户为中心，客户的满意度决定企业的成败。客户是我们永远的战略成败。我们要为客户提供优质产品的同时，要提供更优质的生活方式。

　　第三点注重企业的品牌塑造。

　　第四点企业模式的刷新。我们更应该注重净资产回报率。谢谢大家！

　　主持人：刘总真的是文采飞扬，妙语连珠，我们郑州精装不多，天下城、蓝堡湾，今天箭牌卫浴事业部总经理方春来到我们现场，请您讲一下。

　　方春：从郑州目前情况来讲，第一个如何使我们的产品更加有特色？

　　房地产产品有特色的同时，其中配套产品也要有特色，在风格上面能够和谐和统一，在创新方面能够做到一个同步。使它具有鲜明的一种差异化和特点。

　　另外通过产品和服务形成人文关怀。我们箭牌卫浴提出来人文卫浴以后，我们提出来人文瓷砖。实际上产品都要有文化，所以我们箭牌和大公司合作已经进行了战略性合作，因为一个好的产品应该是品牌的集成，我们跟宝龙地产合作，他们把名牌集于房地产产品的特点、风格非常的鲜明。