会议主题：2007郑州“金东区”主题论坛
会议日期：2007年11月8日
会议地点：兴亚建国大酒店
主办单位：东方今报社 河南电视台都市频道
特别支持：河南盛润置业有限公司
河南升龙置业有限公司
名门地产(河南)有限公司
河南楷林置业有限公司
河南银基房地产开发有限公司
主持人：尊敬的各位领导、各位先生们、女士们大家上午好！非常感谢各位朋友在今天上午穿过重重迷雾，准时赶到现场，来参加2007郑州“金东区”主题论坛，谢谢你们！(掌声)
我是2007今天金东区主题论坛的主持人王志刚，就像曼哈顿的纽约一样，金水路对于我们郑州市来说，有着一个非常特殊的符号，这条大道不仅仅是我们郑州的行政大道，而且汇集了很多银行、证券、投资金融企业，沿着金水路浏览郑州，我们几乎可以感受到蓬勃发展的郑州市，可以体现郑州这个城市现代化的程度。
如果说在郑东新区拔地而起，和金水东路拓宽之前，金水路还存在东冷西热的情况，那么随着郑州市城市的扩张，金水东路已经成为郑州最最热门的路段之一。
短短的两年时间，金水东路凭借着先天的优势，无论人气还是价值，都有迅速的提升，所以这个区域，被很多业内人士成为“金东区”。现在有一个新的叫“金东区”。在金东板块，房地产发展非常迅速，这个区域的楼盘也一度受到投资客和购房者热情的追捧，住在金东，或者说你在金东办公，都成为一种身份的象征。在这个背景下，2007郑州“金东区”主题论坛横空出世，这次论坛由东方今报社和河南电视台都市频道共同主办，由河南盛润置业有限公司、河南升龙置业有限公司、名门地产有限公司、河南楷林置业有限公司、河南银基房地产开发有限公司共同支持。我代表主办方和协办方对各位贵宾的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎！
我们今天上午这个论坛，想通过房地产界的领军人物和资深的专家的对话，对金东区区域的优势和项目的规划，未来的发展方向和前景，大家做一个探讨，然后让社会对金东区有一个全新的认识。
接下来的时间，我们就开始今天的论坛。
首先我为大家介绍一下我们房地产界非常有影响的两位专家：
河南财经学院工程管理系的主任、教授、博士李晓峰先生；
河南省商业经济研究所的所长张进才先生；
接下来要介绍的就是我们金水东路沿线的一些开发商的代表以及营销机构：
名门地产(河南)有限公司的总经理孙中占先生；
河南盛润置业有限公司副总经理吴建军先生；
河南银基房地产开发有限公司副总经理王华先生；
河南升龙置业有限公司营销总监张宇女士；
河南楷林置业有限公司营销总监李学敏女士；
深圳市泰辰置业顾问有限公司总经理周心罡先生；
钧城地产中国营销机构的副总经理伍铨城先生；
中国500强中国人民电器集团河南分公司的总经理程会敏先生；
上海浦东发展银行郑州分行行长任海峰；
我们这次论坛也得到郑州市人民政府以及郑州市房地产管理局高度的重视。
主办方的领导：
东方今报社副总编辑曹亚瑟先生；
东方今报社事业部主任孟智红女士；
接下来的时间我们有请主办方致词，有请东方今报社副总编辑曹亚瑟先生为我们致辞。
曹亚瑟：各位嘉宾、各位专家，非常感谢大家这么早的时候，在百忙之中来参加今天这个论坛。今天这个日子，有双重的含义，一个是立冬，另外11月8号是记者节。今天没有感受到冬天的寒意，记者节我也向各位同行表示衷心的祝福。
大家知道，这些年郑州的房地产每年都有一些新的开发特点、热点。这两年来，区域性开发的特点非常突出，就像金水东路金东区，前几年还不是一个热点，随着燕庄城中村的改造，和金水东路的拓宽，这个地块一下子非常热。这种区域性的开发，即一个地段受到多个开发商的追捧，开发了多个房产项目，它的销售和升值的空间都非常大，形成了一个独特的郑州房地产开发的特点。
正巧，昨天我们广电系统双兴战略有一个推进会，昨天上午我们看了广电的几个重点项目，其中有两个楼盘，一个是天宇小区，和天佑小区，这个天佑小区就在德亿大酒店的后面。我们广电系统的老总也介绍了，说金东区域的房产升值是非常快，因为这一块的开发的五个楼盘，平均开盘价在6千—7千多。我们还开发一个天宇小区，是在老107和东风路那一块，开盘最多就是5500元的价格。我昨天过来一看，这一块的区域视野很广阔，各方面的商业配套也很齐全，以前我要的是天宇小区，后来我想换天佑小区。这个地方看着心情特别爽，因为视野非常开阔，各方面的配套也非常齐全。这是从一个侧面说明了我们金东区的开发价值。
今天大家也看到了我们东方今报的东方地产做的专题就是金东五虎。盛润白宫、曼哈顿盛世、楷林国际、银基广场。今天搞的一个报道，从创意到文章的协作，到版面设计，我感觉到非常漂亮，我不知道在座的五虎看到这个是不是也感觉到非常兴奋。
今天把大家请来一起，就是想对我们开发金东区的一些心得体会做一些探讨，包括下一步的发展，包括我们对政府还需要做哪些配套的措施。我们可以做一个充分的探讨。
今天早上我过来的时候，也感觉到金水路虽然拓宽了，但是交通还是有点堵塞，特别是早上上班时间比较集中。如果从紫荆山一直到郑东新区能够架设一个立交桥，我估计这一块交通形势能做进一步的改变，我想它的商业价值会进一步的提升。
我们也想听一听在座的开发商和专家的真知灼见，我祝我们今天的论坛能够圆满成功，谢谢大家！
主持人：非常感谢曹先生的精彩发言，房地产的确太具有诱惑力了，我们作为无冕之王的媒体也开始进入房地产了，而且还进入金东这个非常火爆的区域。今天来了很多开发商和专家，这是一个非常好的机会，我们可以把金东区做一个仔细的剖析。我们都把金水东路这个概念——金东区已经确定下来，还有人说这一块就是金子，既然是金子就要发光，我想在我们论坛一开始的时候，就先请各位谈一谈这个区域，它发光的地方，它的理由到底在哪儿？今天我们先请各位开发商来讲一讲，再请两位专家上升到理论的高度聊一聊这个话题。
孙中占：我先抛砖引玉吧。
我刚才看到东方地产把金水东路称为金东，这个提法我们以前没有提到，今天感到非常新鲜，也非常切合实际。我们名门地产是这样认为的，一个城市，不可避免的有一条主干道，在深圳第一条主干道就是深圳大道，在北京，大家都会认为长安街是第一大道，我们郑州呢？第一主干道毋庸置疑就是金水路了。金水路随着郑州的东扩北移，金水东路这个地方又是一个承前启后的地方。金水路是一条行政大道，我们以前做了一个市调，在河南省的省直机关，除了省电力总公司和和交通厅，这两个省直机关在西区以外，其他大部分的省直机关全部集中在金水路两侧。另外整个金水大道在郑东新区没有修建之前，从107国道到建设路这个区间，全部被高架桥架起来了，高架桥被架起来的原因是因为它的流量太大，但是架起来以后不好的一点就是把商业区全部破坏了。然后从紫荆山到现在的中州大道这一块，又被省交通厅、黄委会、中州饭店这一段主要的政府机关和宾馆占据了。所以要想把金水大道打造的更好一点，人们把焦点就聚集到未来大道和中州大道之间，因为这个区间有很多可想象的空间。所以在2005年的时候，应该是名门世家开发的第一个楼盘，按照报纸上说的是“悄悄的进村”。所以我们名门地产选择了金水大道这个地方，这是一个不可复制的地方，是全河南省的第一大道，它的投资价值是毋庸置疑的。所以在这个地方，我们建造的产品除了住宅，还有写字楼、商业、小户型。在这个地段除了没建别墅，能考虑到的产品我们都建了，就是把它作为一个综合体，因为我们认为金东区这个地方适合建综合类的开发体。
最早我们的广告语就是希望打造金水道上的一个阿BD，我们提的是一个中央休闲商务区，就是住在这个地方，既可以是高端的住宅，可以是商业休闲的地方，各种交通非常便利。所以在我们的眼中，东区被咱们东方地产概括浓缩为金东区，它是物有所值的，也是非常迫切的。谢谢大家！
主持人：谢谢孙总，孙总把金水路看作是深南大道，看作我们郑州的长安街，看作我们郑州的行政大道，而且他说从未来路到中州大道这一段是极具集聚想象空间的。所以我们在座的朋友可以想象一下，将来的金东区这个区域会是什么样的。下面的时间哪位要讲？吴总？
吴建军：刚才孙总已经讲到郑州的“长安街”，讲到我们这个板块极具想象力，大家都知道，目前政府在主导CBD，我对金东板块和CBD有两个不同的界定，我认为现在咱们金东板块这一块来说，是目前郑州的窗口。能够代表我们目前郑州的形象和未来的素质。CBD我们认为是铺向郑州未来的大门，目前这个大门的钥匙刚刚伸进去，还没有开开，未来的大郑州需要CBD来推开，而我们目前的金东板块是代表目前郑州的形象和水平，这是我的第一个观点。
第二、金东板块和CBD它们又有所不同，大家可以看到，我们在座五家开发商都是市场选择的结果，是市场推动和演变的结果，不是政府主导行为，而CBD是由政府主导型为主要特征的区域。这也是和CBD一个不同点。
再回到我们金东板块共有的属性来看，刚才孙总讲到，我们这块适合做多业态，但是多业态有共性，我总结的是“三高”：
1、高端的物业业态、高端的写字楼、高端的商业、高端的住宅；
2、高端的资源配套；大家可以看到周围的金融、酒店全部是高端的配套。
3、这些开发商的市场形象都是市场高端的形象；产品也是高端的，开发商的品牌也是高端的市场形象。
我想这是金东板块目前这些住宅、写字楼它们的共有属性。目前还有一个特点就是“两快”：
发展速度快；我们今报说2006年看这一块，除了名门地产这一块在悄悄的开发，其他的，当时曼哈顿还有燕庄，楷林那是一片荒地，两年的时间，现在大家看是什么，抬头往上看，天人合一，这就是发展速度快，短短两年的时间，我们CBD，政府投入的是几百亿，签订了开发商，用了五年的时间，到现在已经成规模了，人气也越来越旺。而我们这一块人气是聚集的很快的。
第二个是成熟的快；两年的时间，这个发展速度意味着它的成熟是相当快的，大家可以在各个消息得到，每一家进度，虽然外立面还没有处理，但是很多的商家、大公司已经签订合同和意向，这可以说明是一种选择，我认为这是金东板块特有的属性。
从这些出发，我得到一个结论，区位价值的现实利好性和长期跳跃性的增殖性，从道路隐身出来大郑州的发展，再引申出来我们从两条景观道和高速公路、机场这些区位价值形成的区位价值利好性，和未来大郑州方向的发展，这一块来说，这是区位价值的提升很明显的。
再一个是资源配置。刚才说的很多，其实要想形成金东板块是一个中心，一个中心必然有七大利，而这七大利的产生，一定是资源不断的聚集和裂变，才能形成中心。而我们现在看到的正是这样一个过程。高端的资源配套，不断的进入不断的聚集、不断的互相联动，然后再进行裂变，形成新的、更大的过程。从这两个角度说，我认为我们金东板块会形成一个以高端商务为主体的、独特的长安街上的高地板块。
大家可以看到，从西向东，一下子拔地而起，全部是高端的，两高是楼层高和物业业态高。形成一个高地。
我就说这么多，供大家交流。
主持人：通过吴总的口若悬河的发言，我们似乎看到了非常大的潜力，或者我们看到盛润进入到金东板块这一块，是最早的开发商。有一段时间传言说盛润要改行做其他行业，但是我们突然之间看到了盛润的白宫拔地而起。刚刚吴总谈到把金东板块看作我们郑州市的，先于郑东新区CBD之前的郑州市的窗口。我想是这样的，目前你走到郑州市的金东区你就可以领略到我们郑州市发展的脉络，看到我们郑州市的现状。非常感谢吴总。接下来的时间我们请一位女士发言吧，两位女士看谁先讲一讲？
李学敏：很有幸大家坐在一起把金东话题提出来。其实我觉得大家能够坐在一起讨论这个事情，我觉得是迟早的事情。其实在这之前，我们也有谈论过，为什么大家不自发的选择在金东区开发出了像吴总所提出来的“三高”的物业？高端商业、高端写字楼、高端住宅。我觉得也是一个市场自然形成的结果。目前，对于我们楷林国际这个项目来说，虽然现在还没有正式的、全面推广，但是现在也有相当一部分大客户提前跟我们在商谈过程当中，基本上也有一些大的银行入驻。
有这么多的商家看好金东，它的光芒并不仅是我们开发商打造出一个高端的物业所能聚集的，更是各行业商家们自然聚集的结果。
另外孙总提到，郑州金水路可以说是郑州的长安街，省政府基本上在金水路的两侧。去年金水路的改造，也奠定了金东区高端的形象，为我们开发“三高”物业奠定一个基础。(掌声)
主持人：李总的意思就是说整栋金东区这一块是水到渠成，命中注定的事儿。下面我们请张总。
张宇：首先非常感谢曹总和东方今报给我们提供这个交流的平台，同时金水东路开发商能够自发的探讨这个板块的发展，这一点作为开发商来讲我们是很欣慰的，虽然是我们竞争的，同时我们又是共赢的。刚才几位老总都谈到金东的区域价值，我们为什么选择这个区域？刚才大家也讲很多，就是说郑东新区是以政府为导向，而我们这个是以市场自发形成的，我们当时就考虑，评价一个区域的价值，首先看它在城市中的功能和它所起到的推动作用。金水东路是目前郑州市房产发展比较活跃的地区，同时也是速度最快的，同时它也起到连接郑东新区CBD和老城区的桥梁作用。目前来讲，这一块需要政府对景观的改造，除了我们开发商自建之外，还需要政府的规划。同时它具备了老城区文化的氛围，这样在提升整个城市的形象和打造城市的功能方面的作用很好。我们感觉它有非常大的发展空间和很好的发展前景。
刚才所讲的就是吴总所提到的“三高”，当然作为我们来说，我们在最靠边的曼哈顿广场从物业形态上我们是商业、写字楼、酒店、酒店式公寓，目前写字楼这一块已经入住了，酒店这一块，作为我们这个区域的配套，也将有一些合作。商业这一块是沃尔玛超市，还有国美等等，这样我们自己在资源配置这一块已经完成了自身的功能的提升。当然和城市的大环境的发展也是结合在一块的。
我就说这么多吧！
主持人：谢谢张总。张总感觉这一块是新老区域的桥梁的作用。最后我们邀请河南银基房地产开发公司的副总经理王华先生为我们说您对这个区域的亮点在哪儿？
王华：我说的最晚，基本上大家都已经把这个区域的一些特性，包括未来的发展的趋势讲的非常的全面了。因为这几家比较大的开发商选择这个区域，包括在金水东路这一块，可能会从这两平方公里之内的范围内，未来四五年之后，我们想象当中的一些香港、美国纽约那样的感觉。这次今报站在其他媒体的前沿，把“金东区”的概念做规范和总结。
我觉得这个一个论坛的召开，对开发商还是很好的。因为每个开发商的项目提法是不一样的，像银基广场总体是一百万平米，今年是30万平米，明年是40万。现在有一个感觉，我们从未来路到金水路交叉口再往东走的时候，现在都是“抬头看”。刚才吴总也讲了这样一个现象，现在我从这儿过的时候，都觉得郑州变化还是非常快的，其实这还是要感谢郑东新区，因为如果说郑东新区那一块政府不是大力去推，可能它用了五年的时间，或者需要更长的时间建设那个区域，可能这块区域就处在比较微妙或者尴尬的位置。目前政府对新区这一块投入的力度非常非常大，使得金东区这一块的发展前景就会好。确实是这样的情况，就像今报提的，可能是进可攻，退可守的。它在新区和老区的纽带位置上，发挥的作用会越来越大，这一点是能够得到开发商和其他的客户，包括媒体的高度的认可。前景还是非常非常光明的。
可能有一点，因为银基这一块，它到明年才会在市场投放，我们可以想象一下，从现在的情况来看，我们到老107的桥，这一块的写字楼明年市场的投放量也不小，这个从整个市场来看及投放还是偏大的。大家都知道，每个月这个数字可能各位都很关注的，目前住宅的供需结构郑州是1：1.2，还是非常合理的，写字楼这两年供远远大于需，这也就是为什么目前郑东新区内环和外环的写字楼经过一些前期的炒作或者宣传，能够卖出去，但是后期经营起来非常非常的困难。我想这一块也是因为我们有前车之鉴。像楷林是专业做写字楼的，在金东区这一块，它应该是走在前面的。银基是明年的写字楼项目才开始，所以比大家晚一些。我对这个片区未来的形势是非常看好的，写字楼可能需要一个比较长的过程。如果这个区域是非常高端的写字楼，如果非常成熟，这个成熟不是简单的销售出去，或者卖给客户，而是未来物业的经营，如果比较成熟的话，它可能比郑东新区CBD的发展前景更好一些。
还有一块就是商业。商业这一块，因为银基那一块商业起源非常好，因为是高端的商业住宅，商业那一块没有太多的匹配，眼下包括曼哈顿等等，有一些商业提量比较大，它的未来发展我想可能像传统二七商圈，或者碧沙港的商圈，商业业态这一块如果能做好，应该也能取代之前成熟的商圈。所以它未来的走向，可能都是一百米以上的高层，非常热闹，很多经营的企业，白领人士在里面穿梭，工作生活等等。这个区域可能是郑州市未来发展的方向吧。
主持人：谢谢王总。我听王总的意思就是说有了郑东这块砖，才有金东这块玉，而且金东这块玉可能先于CBD成为一个艺术品。通过几个开发商从宏观分析和微观分析，我感觉他比我们在座的各位的信心，包括东方今报的信心更大。他们谈的都是一些优势，下面的嘉宾是不是可以站在这个角度，谈谈目前除了优势之外，这个地段还存在一些什么问题？
接下来是三位专家，因为三位专家都是置身于这个区域开发之外的嘉宾。先请钧城地产的伍铨城先生说一说，然后再请两位专家做总结性的发言。
伍铨城：刚才几位开发商他们都以金东这个板块的开发战略做一个探讨。我们作为一个来自广州的代理公司，我们可能是从一个外人的角度给大家探讨一下，我们对金东这个板块的一些看法。
刚才开发商都说了，长安街啊！包括深圳的深南大道一样，我可能更熟悉了，从广州这个角度。因为广州有个CBD，城市发展这么久，对郑州来说可能会更加有一些比较意义，或者说参考的意义在里面。就像金东一样，在这个区域，它也是一个城市发展的必然。也就是说郑州从一个老城市逐渐往一个新都市发展的必然过程，这个阶段我觉得有点像当时广州一样，广州当时整个金融街的思路，逐渐向天河区发展的时候，天河区必然出现一个载体，它不是整个区域发展起来，它需要有一个天河北路，天河北路也是在这种情况下出现的。广州的CBD也是93年开始的做规划、定型，做发展，一直到现在已经十几年了，也是这种发展。但是到了天河北路之后，也是因为“三高”，高端的符合产品、高端的开发商和品牌。另外大家知道，高端的客户流在里面，其实我们周边的居住人群都是财富人群在里面，他给这个区域带来了不可估计的财富消费力在里面，无论从政治、经济，甚至文化，他必然会成为一个新都市的窗口。
我们当时刚刚来到金东区这个区域，这个区域到底在整个郑州是什么区域？我们可以探讨它为什么是郑州之窗？它的意义和我们在广州天河北路一样，来到这里，你会看到现在的新都市发展的一个必然在里面。
另外，由于它是慢慢自发形成的，可能在一些硬件方面，包括一些市政方面还存在一些需要完善的地方。比如它的交通，这个是需要政府去给予一定的支持的。从交通这方面来说，虽然是把它东西路贯通，但是整个南北贯通还是需要政府给一些扶持，包括一些路段的打通。这个对整个区域来说也是必然的发展趋势，而且金东这个发展，对以后的CBD来说是一个过渡，就像现在广州的天河北路一样，虽然CBD已经立项十几年，它的发展必然是有一个点再回到一个面上来的，它是有一个必然在里面。目前从政府的角度，还是对金东的投入还要更加大一些，会更加有利促进整个整个CBD的发展。我就谈这么多。谢谢。
主持人：王总尽管讲的是广东普通话，但是他还是传递一些有利的发展信息。接下来就请两位专家对这个区域里面的一些优势，还有这个区域里面存在那些问题需要改进来谈谈。首先我们先请张所长来一讲。
张进才：觉得金水东路的优势大家都说了。比如是不可复制的，实际上是哪个不可复制？花园路？金水路？要说他增值很快？现在整个增值都很快啊。
今天是五家地产商坐在这里共同探讨板块这个东西。假如五家地产商联合成立一家投资公司中心，所有这一块，由这个投资公司来做这个板块，我们可以想象呈现什么东西？五家去做的东西呈现给人们的东西是什么？我就是想给大家提这样一个概念，比如说五家一家拿出一个亿，组成一个五亿资本的联合置业公司，这联合置业公司去做这四百亩地左右的开发的东西，会呈现的是什么东西？然后五家去做呈现的是什么东西呢？当然大家都弄好了，我就不说了，我只是觉得这里面大有改进的余地。
主持人：张所长非常具有平民色彩的所长，一个是讲实话，一个是心态好，不会因为这个地区的区位将来升值到一万多而感觉心情不平衡。他刚才一直说现在已经建的非常好了，如果重新建的话不会这个样子。
现在我们欢迎上海浦东发展银行郑州分行总经理任海峰总经理给大家讲一下。
任海峰：很高兴今天能代表银行参加金东的讨论。我刚才看了一下，我们浦发银行郑州分行刚好在你们五虎的包围中间。从我们银行的角度来讲，我认为金东区这一块应该是很不错的。从个人按揭贷款来讲，我认为购买附近的写字楼也好，包括住宅也好，相对而言收入阶层比较高，都是有一定的实力的人。再一个就是金水区也是我们金水区域的行政区，从人员的素质，包括政府的职能部门也比较多，相对的收入阶层也比较高。刚好吻合了金东区的客户定位的问题。我认为定位写字楼包括住宅是比较好的。
从另一个角度讲，金东区作为老城和新城的交汇处，特别是我们郑东新区，是继上海浦东新区包括天津滨海新区，我们郑东新区是至今国务院批准的。这样我们郑东新区这一块这几年也吸引了很多大型的开发商，像我们绿城、绿地、包括中游等等。而我们金东区这一块，处于老城和新城的交汇处，应该算一个东大门，商机还是比较好的。
再一个从交通来讲，我们在选择客户和和开发商合作的时候，我们首先考虑到你将来这个房子的综合实力，包括将来物业问题、竣工风险问题。从这个交通这个角度来说，我们去高速、去机场都是很便利的。目前我们是郑州商品交易所的是处于三大交易所的聚会处，郑州交易所在全国的知名度还是很高的，来做期货交易的客户群体在全国也是相对比较好的企业，包括一些大型的公司，这样刚好给我们金东区这一块比较吻合的。购买它的写字楼、包括住宅和商铺。我刚才听了五家开发商的老总特别是盛润的老总谈的“三高”的问题，我认为是比较切合实际的。
主持人：同时我们在中国人民电器集团河南公司的总经理程会敏先生也赶到现场，欢迎您。
在刚刚张所长发言当中，讲了很多，其中提出一个新的问题，就是我们郑州市是中原的商贸城，这个商贸城其实有很多的商业出现，比如二七商圈，碧沙港商圈，还有宝龙还有CBD的商圈，还有紫荆山商圈等等。刚才张所长也提出，在我们郑东这个区域会不会形成新的商圈？下面的时间我们刚好讨论这个一个问题。我们先请李教授做一个引子来讲一讲。
李晓峰：刚才张所长说了，他在研究CPI的，我对消费物价指数也很关心，我想我们在坐的每一个同仁对消费物价指数也很关心。因为今年我们国家，包括我们河南省，尤其以农产品为代表的物价指数创造历史最高纪录，但是我要澄清的一个事实是其实很多人误解，房价的上涨不包括在CPI，CPI是消费者物价指数。我们国家长期以来一直认为房子是一个投资品，而不是一个消费品。如果把房价也放到CPI里面，那就不是这个概念了，那会涨的很快。按与房地产有关的价格上涨，比如物业管理费的提高，这个是放在CPI的，因为它和消费是有关的。我想借这个场合澄清的一个事实。
第二、我来的时候刚刚看了报纸，名门的孙总也讲到了，当年他们是悄悄的来到这个地方，当时可能也没有想到这个地方的发展速度这么快。甚至比CBD的发展速度还快，我当时想到了一句话，这是我最近看到的一本书，吴小波的《大败局》这本书上的一句话。这本书在6年之内再版了28次，是破解我们国家企业和商街由兴盛走向低谷的书，当然从某个意义上，我们在事业发展最辉煌的时候关注这个东西是最好的。他前沿里面引用一个欧洲历史学家的奥古斯特一句话：知识不是预见，但预见肯定是有知识。这句话的意思就是我们对未来的把握是非常重要的，包括我们原来的时候是要进入这个圈子里面来，就是我们今天所说的金东区，以及金东区目前发展的情况，某种意义上说，这是预见，以及预见的价值的实际体现。
第三、我做一个说明。因为我看了这有五个问题，按照时间的安排是一个问题的讨论，这样的话就花费时间很长。所以我本人在发言的时候，我基本上一次性就谈完了，所以这一个发言可能占的时间稍微长一点，多花费点时间，以后我就不发言，或者少发言了。我讲的是关于我们这个区域的发展，实际上我们都知道，房地产发展的过程当中，大家都非常关注一句名言，就是我们所讲的位置位置，还是位置，或者说区位、区位、还是区位。但是我个人认为这句话并不全面，就一个特殊的区域而言，就一个微观的层面来说当然有道理，但是如果把眼光放的更长远一点，另外一个说法也是有道理，或者说更有道理。比如房地产业的发展，经济、经济还是经济，政策政策还是政策。应该从这个意义上来理解。如果我们仅仅从区域的角度，从位置的角度理解，当然不能说错，但是比较狭隘，或者仅仅是从微观的角度而言的。如果从大的范围之内，从长远的、带有预见性的角度理解的话，我讲的话是有道理的。“经济、经济、还是经济；政策、政策、还是政策”。房地产业的发展，和一个国家、一个城市、一个区域的发展密切联系。它是这个国家区域和城市发展的结果。同时也是一个原因。
我想结合我们今天讲到的金东区谈一点我个人的观点。因为城市实际上也涉及到升级问题，城市里面的某个区域也涉及到升级问题。我们都知道，原来郑州市最繁华的都西部，为什么当时郑州的西区比较发达？因为那时候它在做第二产业——纺织工业。那时候不允许房地产开发商开发房地产，如果允许开发房地产，西区肯定是房价最高的一块地，因为那个时候我们城市里面发展区域的中心点就是以第二产业为代表的棉纺企业。但是随着社会不断的发展，第二产业将会逐渐的被第三产业替代，这是规律性的问题，而且在西区里面发展孕育出来第三产业不太现实。在这种情况下，历史就选择了东区，就选择了我们所讲到的金水大道和金水大道的周边。也就是说我们看到这个区域的复兴，从产业上来说，它和西区的衰落的理由是完全一样的，是产业不断升级和演进。
目前，我们国家里把房地产业作为国民经济的增长点，这种解释是对的，但是我的看法是在任何情况下，都千万不要认为房地产业只是经济发展的一个原因，同时更关注的问题是房地产业发展是经济发展的一个结果。这是我想说的“经济、经济还是经济”，就是我们这个第一次为了成了一个亮点。像证券、银行、保险等等这些第三产业里面的前卫产业都有着密切的关系。
我想再讲一下“政策、政策还是政策”。因为房地产业压根就是和政策百不开的产业。我们周边有一些行政资源，这是政策的一个方面。更为重要的一点是整个郑州市政府决策过程当中，对郑州市房地产发展方向的指引作用。也就是说，郑东新区现在CBD，尽管还没有完全的破题，但是有一个CBD在那儿，有一个郑东新区在那儿，某种意义上说，这是我们讨论金东区一个非常重要的理由，是永远不可回避的一个理由。如果那个地方没有郑东新区，或者CBD在那儿放着，我们现在不是这个局面，或者说的明白一点，可能会落后很多。也就是说，政府这种对于整个城市框架发展方向的政策性的指引，同时又由于我们在行政大道上众多的政府的资源决定的，最终可能会导致使我们这个地方房地产业快速发展政策方面的一些原因。另外很多企业老总谈的位置的问题，我就不多说了，因为那是房地产圈里面熟知的话题。
接下来我想谈一下关于商圈的问题。就我个人对郑州市商业发展的了解，郑州市现在商圈的规模大概是这样的。二七商圈、把碧沙岗商圈、紫荆山商圈、黄河路花园路商圈、龙子湖商圈。商圈的发展，是根据郑州市有关部门的规划，是这五个商圈，商圈的发展是一个历史过程，是历史演变的结果。像碧沙港商圈，历史上它就是商业的聚集地，是一个消费中心。但是我们还关注一个问题，就是商圈在自然演变过程当中，还要加入一些政府的元素。比如像美国、新加坡、台湾、包括香港，它都有着非常明确的商业网点布局的规划，因为这个可以避免商业网点布局的时候非常混乱，同时一些地方过度布局，另外一方面却是空白点。但是我们国家到现在还没有推出商业网点布局的条例，但是郑州市对商业网点的布局大概有一个规划，这些规划就是我刚才所讲到的将来要形成这几个商圈，而且考虑到未来发展的趋势是这几个商圈。因为像以前的碧沙港商圈、二七商圈、紫荆山商圈是，这是老的商圈，另外把黄河路和龙子湖作为一个新的商圈。刚才我们提到要讨论在我们金东区重新做一个商圈，我们所面临的问题可能有两个方面一个方面可能与政府规划之间是不是一致或者矛盾，这是有待进一步讨论的问题。另外一个问题就是我们这个地方的商业，或者商务氛围的发展，到底需要不需要建立一个商圈？其实我们离紫荆商圈的距离并不是太远。我对这个问题没有更多的思考，我就说这么多。
主持人：李博士到最后的时候更是提出问题，这个区域还是回到刚才张所长提出的问题，这个区域会不会形成商圈？建设商圈和形成商圈有两个概念，在这个地方，因为有这么多居民的居住，另外已经形成很好的金水路和未来大道的黄金十字架，那么会不会在这里形成一个商圈？在座的朋友可以谈一谈。关于这个问题，张总是不是可以谈一谈您的观点？因为你们的曼哈顿有写字楼还有商业。如果形成商圈，可能您那儿的可能性比较大一点。
张宇：刚才李博士讲到，其实我们刚才也讲到，是和政府的导向有关系的。我们也看到，目前二七商圈的交通，还有各方面的业态对于整个城市的发展是有点重复了，再加上城市随着郑东新区的形成，还有整个城市框架拉大之后，商圈的形成，我们想开发商去立项，去做这方面是一方面。同时是自发的，因为周边有很大的人群，吸引大部分的人群消费。如果一个城市只有一个商业中心是不可能的。随着城市商务功能的完善，需要资源配套，形成一个统一的商业中心。因为它是不可或缺的资源。同时在金水路这一段，大家都很清楚，省直机关、高端的酒店、金融证券业都汇集在这个地方，同时它原有的，除了我们改造的燕庄、聂庄，还有我们周边配套的住宅体量，还有商业人群，他们日常的购物、休闲，他去哪里？去二七？去碧沙港？还是去紫荆山？紫荆山离的很近，但是它功能单一，它就是一个百货大楼。所以我们五家企业所建的住宅的体量是非常大的，他们消费去哪里？这是我们要考虑的问题。
同时，楷林置业、包括白宫还有国际中心，还有我们这个，这么大的体量的商务人群，他们日常的需求去哪里？如果我们就近满足这些人的需求，我们难道说就是我们人为做的吗？其实它也是这个区域发展的需求，同时金水区目前来讲，是郑州市经济发展总量和消费力最强的人群，这些人群基本上都是有车一族，二七商圈的交通堵塞，如果进去出不来，谁会去呢？
同时我们也考虑一个不利因素，交通也是我们考虑到的。在整个金水路东段，目前堵车现象很严重，如果将来有这么大的商务人流和住宅人流，交通也是我们整个这个区域的开发商考虑到的。如果说我上面有很多的写字楼、办公人群。
主持人：听了张总的话，不管我们形成不形成商圈，至少我们曼哈顿要建成一个商圈，方便我们五虎未来业主的购物和生活。
吴建军：我很赞成博士讲的，博士第一个讲的是升级，升级一定会有分化，大家都知道，做写字楼市场或者住宅市场，贵的会越来越贵，便宜的再好也上不去。所以升级的背后，第一个是消费升级，消费者一定分化，该谁去哪，谁去哪，你该开车你开车去丹尼斯，你该走路，你该去思达去思达。这是升级带来分化的必然。中国经过房地产将近十年的高速发展，它现在进入一个市场细分的阶段是可以理解的。如果说到商圈，商圈在目前这个区域，仍然是以分化和分离为主体，我们不能说又产生一个新的商圈，又诞生一个更高端的，或者说超越了我们郑州发展水平的商圈。但是一定会是分化的，什么叫分化？大家都知道，丹尼斯、金博大，包括华联，它的主流客户是谁？卖一件衣服，一件一千多、两千多，孙总穿的衬衫，标价郁达国贸一万多，谁去买？一定是高端的消费者。我们这个商圈说穿了，是把以往的老的商圈的功能替代，替代什么？抽出来。所以刚才主持人讲的，堵车有堵车的好处，有堵才会有疏导，我们就是得疏导，我们在完善的城市里，商业的功能是疏导，我们把这个主题变成疏导，这就是一种分化和分流，从而进入一个理想的境界。
第二、在这个商圈，更多要考虑我们这个板块的关系。因为这个板块一定会是以商务为主体的高级板块，大家眼里看到的都是高端的商务，一定是这样的，这才是它最大的价值的地方，它的背后演绎的才是住宅。这一块不冲突，因为我们体量确实大，几万户的人家，上百万平方米的写字楼，这么大的体量，所以我认为没有错误，也是市场选择的结果。
像张宇这一块曼哈顿体量是20万的规模，银基小一点，我们这边是将近4万平方米的体量，我们把各个区域加在一起，不到30万平方米的一个商业体量，对这么小的一个板块来说不算少，但是放到整个刚才说的几大商圈分流的角度来说，我们认为能够起到对郑州市的商业布局功能一种疏导的作用。
第二，这个以商务为主体的写字楼的板块为提醒的主题，低下的配置一定是商务资源的配套，这也是一个商业体态。商务资源的配套和商业资源的配套在这里聚集，我相信人民电器公司选择这里，包括名门这边，名门奥尔玛进来了，像这些大的商家进来，不仅仅是考虑建设商圈，他一定考虑自己利益的所在。所以这种市场的选择，也有它背后的原因，存在即是合理的。
主持人：就好像我们金东区也不是政府主导，政府主导是把郑东新区建好，这一块是市场的原因导致金东区发展起来。可能政府没有规划我们金东区的商业圈，但是金东区也是遵循市场的规律，自然而然会形成一个市场的商业分流群。今天我们对商圈的话题，看看在场的几位开发商还有没有要补充的？
伍铨城：对于商圈这个角度，我可能从另外一个角度探讨一下，这个除了“商”字，其实它还有几个方面，包括商务、写字楼，还有商业、住宅。它有几个特点，它不但只是会成为一个由市场这只无形的手形成一个圈，而且这个圈不单是一个商圈，它应该是一个城市这个区域符合的圈，而且这个圈因为拥有这三种功能，这三者的功能是互动，而且是互补的，它形成一个互相造血的功能。从一个城市的角度来说，它应该成为一个可以自己持续发展的圈，我要补充这一点。
主持人：谢谢。前面我们对于金东区的区位优势，包括商圈的形成做一个分析，今天我觉得一方面非常看好新东区的发展，特别刚才张所长谈到的问题当中，站在另外一个角度，给这个区域的发展做了一些冷静的思考。一个方面对商圈的形成提了一个问题，另外所长也提到，在这个区域当中是不是存在开发过量的情况？我也想听一下在座各位的意见，先请李博士。我们大家已经基本上达到一个共识，在新东区就是高度高端和高标准，这个“三高”您的看法是怎么样的？
李晓峰：是这样的，我上一周去了一趟安徽，去参加一个全国的学术活动，这个学术活动是什么呢？“庆祝包干到户30周年”的纪念活动。在安徽的合肥，因为安徽合肥虽然离这个地方不是太远，但是我以前一直没有去过，我朋友接我从车站到我住的酒店的时候，简单的看了一下合肥的街景，这个城市是非常破落的一个城市，至少在城市直观的感觉印象上，与我们郑州的差别非常大，不光是人口的数量上。因为安徽的人口有六千万，而我们有一个亿，世界上超过一个亿的国家只有11个， 11个以后接下来就是河南省了，就是这个概念。
沿着它们的街道往里面走的话，一些主干道非常宽，两旁可以看到我们城中村里面可以看到的农民搭起来的阁楼。当时我想，这个城市在升级换代的过程中存在着一个问题。其实我们到任何一个城市里面去，城市的居住者和决策者都有这个感觉，就是我们原来修这条马路的时候当时想着比较宽，但是现在看已经窄了，实际上我们郑州市居民出行的时候，当我们遇到交通拥堵的时候，我们都会有这样的感叹。我讲这个意思是什么呢？就是说在一个城市发展的过程当中，我们到底以怎么样的发展眼光看待我们这个城市的未来？尤其是做我们城市基本物质构成的，像道路和房地产的问题。
实际上，在合肥那个地方，也有一个新区，而且它有几个新区，但是它几个新区设计的过程中，与我们CBD相对来说设计过程中还是存在不小的差距。我讲这个意思就是高起点可能意味着未来发展方向，因为从长远的发展角度说，怎么样的高起点都不为过，因为我们不知道未来发展怎么样，我们甚至不知道中国的经济增长速度这么快。像胡锦涛这一次在“十七大”做报告的时候，原来在“十六大”确定的目标是总的GDP翻两番，现在已经修订成人均翻两番，就是我们整个发展速度超过我们的预期。现在郑州市是发展非常快的区域，或者我们郑州市的桥头堡，所以我们做商业，或者写字楼，以我们长远的眼光把握发展趋势是非常重要的，在某种意义上也是企业家的责任。
刚才我讲到那句话“知识不是预见，但预见肯定是一种知识”。以现在的眼光来看，中国将进入一个快速经济增长周期的过程，方方面面都会发生重大的变化。也许现在我们看是高档的东西，再过若干年之后，可能变成我们当时设计中的遗憾。为了尽可能的把这个时间拉的更久远一些，把遗憾留的更久远一些，高起点应该是符合整个社会发展的潮流的东西。
主持人：尽管可能现在比我们市场的需求高，但是这个高还是有一定的合理性的。张所长您为李博士这个观点认同吗？
张进才：实际上应该让企业家们多说一点。我刚才说了，今天主要是来捧场的。我觉得地产商开发商业房产，我现在有一点我觉得是值得研究的，比如看看全国，比如说看看主流的商业主体都是一些什么主体？比如沃尔玛、或者王府井，它们的主要街区是在哪儿？比如深圳的主要街区在哪儿？北京的主要街区在哪儿？
第二点我想说的是地产商开发商业房产的时候，你还会发现一个问题，就是很多真正能够沉淀下来的商业资产，为什么多数都是有商业自己来做的？我们看看我们现在主流的一些东西，王府井、重庆百货大楼、新街口百货商场、上海的百联，丹尼斯等等。我跟一个很好的地产朋友做一个长的交流，这个朋友在郑州做得相当大的，后来他做了很多很多的商业物业，他说这怎么弄啊？我说我也不知道怎么弄？我说最好的办法是什么？因为他很多物业是前几年做的，四层、三层，卖不出去也租不出去。我说你这个东西是给谁盖的，是搞大卖场还是百货楼还是搞什么？他说不知道，既然弄成这个样子了，得让它发挥效益，我说你想发挥效益最好的办法是把这个楼炸掉，因为土地的价格在飞涨。你把它炸掉以后，你就是搞写字楼，在那样一个地段，如果搞上20层的写字楼，我相信你至少几个亿都赚过来了，按现在的价格。然后你沉淀着没有人租你的。他说你说怎么办？我说最好的办法就是炸掉，重新建。
然后就说到地产商做商业的时候，你究竟这个地方适合做什么东西？这个是值得研究的，适合不适合做。再一个就是你做了以后，究竟是给百货业做的，还是给大卖场业态做的，还是做的是街区的东西？还是做的复合业态的东西，这个是值得很好的研究的。我搞的清楚的，比如在座的有些开发的东西，它肯定做之前做认真研究了，我相信他们研究的比我们透彻得多，但是最终的结果是研究出来一个东西，是什么？我们看到的基本上都是上面很高的楼，下面就是一个铺面的东西，你可以想象，这样一个铺面的东西，怎么可能，你住进去乱七八糟吧？商业这个东西可利用率肯定不高吧！停车这些肯定不是按商业要求做的吧！如果这几点我们判断的是对的话，在这样一个新的商业街区里面，要做成一个很好商圈 的东西很困难的，因为它不是按照复合商圈业态做的。我们希望地产商做商业的时候，一定要想清楚，这个地方适合不适合做，适合做什么？你提供它是不是适合做的商业的资产。或者说这种商业业态的东西。
这是提的一点建议。谢谢。
主持人：谢谢张所长。今天我们无论有什么样的想法，但是金东区它目前已经是热火朝天的局面在我们面前已经显现出来了，而且金东区之所以有今天的区位优势，一个是历史原因，因为它以前就是我们行政大道，再加上是新老城区的交汇点，再一个就是金东区之所以有今天发展这么快，两年一个巨大的变化，就是因为政府投入了巨资，而且政策上有非常大的倾斜，建设了郑东新区，在今天我们也看到了，郑东新区已经从我们几年前的挖坑建设，现在已经初具规模了，下一步的时间，我们想利用宝贵的时间请各位开发商，还有各位专家分析一下郑东新区它的发展，会对我们的金东区今天、明天、未来产生什么样的影响？以及我们金东区未来它的前景会怎么样？我们在座的各位一起来探讨一下。
到这个问题的时候，我们还请孙总给我们来讲好不好？
孙中占：我感觉到金东区的发展得益于两方面：
第一、郑东新区的发展。郑东新区的发展对金东区的发展起来重要的作用，这是毋庸置疑的。
第二、取决于燕庄城中村的改造，也就是说曼哈顿的建设。
我记得我们在2005年的时候，开发的第一个项目——名门世家，在整个金水路上做的很辛苦，因为整个金水路大家都认为我们处的地方是一个贸易市场的地方，整个不起来，郑东新区起不来。就是在这种前提下，我们在05年，包括06年的上半年做名门世家第一个项目的时候，就有一家开发商在这个区域，很辛苦。随后随着银基、曼哈顿这几家主流开发商的进驻，是一个先苦后甜的概念。所以金东区发展的概念和郑东新区发展的概念是一样的，郑东新区发展越快，对金东区发展也是一个很大的促进。
金东区的未来，这个地方可以想象得到，就我所知，现在有几家银行：上海浦东发展银行郑州总部，我们对面是国家开发银行郑州总部，曼哈顿广场应该是找到了兴业银行郑州总部还有招行。这个地方就有可能除了行政大道以外，又变成一个金融大道了，它变成一个金融大道的理由就是有几家主流银行往这儿一放，它就是一个金融大道。这个地方会逐步变成一个金融中心。未来它会变成一个商务中心，但是它不会取代CBD的位置，但是它会变成一个泛CBD的概念。
在这个区域有一个金融中心，我们看来是60多万平方米，楷林置业，曼哈顿、银基、曼哈顿，每家开发商都有写字楼，在临金水路的地方它适宜建什么？我认为临金水路的地方就是建写字楼。外地的客户一下飞机，不可避免的要顺着机场高速，顺着金水大道进入郑州市。另外整个河南省18个地市，将近2/3要通过这条路进入郑州。金水路两端随后也有可能变成一个商务中心，就是金东区。
加上现在所有的一些配套，像我们现在正在开会的地方，新亚建国酒店，这是一个五星级的酒店，我们对面是德银，再往东有中州宾馆、国际饭店、索菲特，这个地方将变成一个高档酒店。所以很有可能，我们要把停车位解决好，交通解决好，发展潜力真的会成为金东区了。未来的金东区的发展，会随着郑东新区的发展锦上添花、相应呈辉煌，我们对这个地块充满信心，它会成为一个次金融中心、次商务中心、次酒店中心。我都加一个“次”字，就是有些东西是不可替代的，像商务中心，这个地方无论如何不会替代二七商圈。
好，谢谢大家！
主持人：孙总还是相当理性的，尽管他非常谦虚，但是透过这种谦虚，我们还是能感受到他非常博大的胸怀，以及对这块区位未来发展的信心。他认为郑东新区未来发展越快，金东区发展越好。将来这个行政区，还是商务中心、金融中心、高档酒店的中心，全加了一个“次”。到底是不是这样的，我们也听听其他几位老总的意见。
王华：刚才我们说第一个问题的时候我大概介绍了一下，因为我04年的时候在郑东新区做项目，当时除了政府规划CBD的内环的楼起来之后，另外在建设高档的住宅区的规划中，建业、绿地，那是相对早一些的。当时我们买房的时候大概不到三千块钱，觉得能买吧，其实自己虽然在做，我们要去引导客户怎么样，但是自己公司里面还是觉得不买，看看再说吧，当时对这个板块的信心不是很强，这两年政府对这个新区下了很大的工夫，包括一些路、一些路灯，这些市政基础的配套做得比较到位的。05年我们有很多客户，包括湖北、上海那一块，在湖北规划新区的时候，政府招商引资之后，钱到位没人管了。几十家开发商可能真是属于欲哭无泪的感觉，我当时做这个项目的时候就感觉政府怎么这样啊！咱们河南的政府还是能够做一些实际的事情的，最起码没有把开发商忽悠过去以后，最后不管你，它能把基础的东西做到位，是想把新区建设好，这个可能对每个开发商来讲都是好事儿。
这两年回来以后，看到新区的变化，基本上和当时我们看整个新区的规划里面，可能唯一差的就是想把新区CBD在很短暂的时间里面有人气，目前来看难度可能还是特别大。因为比较好的把它销售出去很容易，但是后期经营有一些困难，因为有一些客户，包括企业的需求还是有认识上需要一些时间。这可能还是一个比较漫长的过程。客观上讲，经过四五年的时间，新区的建设还是比当时预期值差一点，但是和实际情况结合起来来看还是比较乐观的。
另外金水东段这一段来说，这条路可能是进出郑州的关键路。咱们也不说它位置，但是它非常的关键，因为这个特殊的位置，它可能属于桥头堡，或者是要道，可能导致如果不盖写字楼，那么能做什么呢？由于这个位置也限制了一些东西。往新区去，新区有一个良好的发展前景，势必会对我们金东区这个板块的项目有一个特别好的带动，这也是必然的情况。如果郑东新区后几年没建其他，那么对这个板块来说也不会受到特别大的影响，可能对郑州来说，我到金水东路这一块，老107这一块，如果新区那边发展的更好，我这边肯定是受益者。这可能是大家特别认可的。
刚才也讲到，是不是存在开发过度的问题。其实这个问题宏观看的话，如果把目前几大开发上总开发体量拿出来，放在整个郑州市场来看，它的体量还是非常合理的。因为现在一级市场，从地开始，现在新上市的土地，政府还是非常谨慎的，整个07年新上市的土地也就是大概三四百亩。所以，从整个土地来讲，一级市场政府控制的还是非常好的，在这两平方公里左右的区域，这六大开发商，包括住宅、商业、写字楼，在这个特定的区域，它的量还是稍微有一点大，可能很多客户可能是曼哈顿的客户，同时是银基的业主，同时又买盛世白宫的写字楼，或者楷林的。这个路段，或者说这个位置，从郑州市来看，它消化不了这么多高端的产品，金东区这个板块可能是针对整个河南省的高端客群去做一个针对性的设计。对这种客户来说，都属于金字塔塔尖的人，能进入这个一般区域、产品、项目，这也是目前不争的事实。
所以不管新区如何，我们希望郑东新区能够如政府和我们所愿发展的非常好。
其二，它的发展势必会带动这个板块向更高的方向去。刚才我一直讲一个比较担心的问题，就是这个区域的住宅的项目肯定有特别大的问题，因为对于地市的客户来说，郑州这个城市作为一个省会，它的凝聚能力还是比其他省要好很多。可能我是三门峡，或者我是漯河的，我特别想在郑州有一个自己的房产。住宅这一块可能难度不会特别大，高端市场这个蛋糕的份额毕竟还是没有主流产品大，它就是一小块的客户群，所有的文章都是围绕那一小块的客户群来做的，让他最后接受你这个产品。
话说回来，如果是面对整个河南省的话，它开发这个量其实也不算大，可能就变成一个寸土寸金的地方，可能在这儿形成一个未来新郑州的高端写字楼的区位，它可能不太取代CBD的商务功能区，但是它会形成金水路上最具有特色的高端写字楼的聚集区。因为对于那些目标客户来说，郑州毕竟非常便利，而且在大道的两侧，而且我们还附加了一些其他的意义，对于那些消费者来说应该是首选的。所以写字楼应该是没有问题的。商业这方面来说，这个板块可能几大开发商上在最初立项目的时候，包括规划的时候可能有考虑，你很难要求政府在这期间权衡一些你的商业占多少，住宅占多少，只能说我拿这块地，商业占多少体量、住宅占多少体量，我只能是考虑我公司的经济利益，或者其他的利益最大化的问题，政府不会干涉那么多。但是你要说它取代二七商圈，这个不太现实，商业这一块可能最主要的是购房的客户提供必备的配套以外，更多是主力店的性质，这一块的商业也没有必要必须得把二七，或者说紫荆山那些商圈的功能都给完全拿过来，没有那个必要。可能在这个区域可能比较大，但是对整个市场来说，也不太具备这样一个基础，我想商业这一块可能也需要时间的考证，但是写字楼后面的发展还是非常非常壮观的，这是我的一些想法。
主持人：谢谢王总。刚才王总有一句话突然引起我的思考。我们一直在说郑东新区的发展，对整个郑东区产生什么样的影响？这个影响我们定位是一个积极的影响。可能将来金东区它对写字楼的发展，会抢夺郑东新区的客户，各位在谈论问题的时候我也在想，因为我们从交通优势来讲，我们金东区和CBD的优势基本上是一样的，但是从人气来讲，我们金东区是强于郑东新区的。下面的问题我想请李总来谈，因为李总主要是经营写字楼，您感觉金东区写字楼的开发，是不是会进一步遏制郑东新区的发展？或者郑东新区的发展对您也一块有什么样的促进？
李学敏：首先我们觉得无论是郑东新区还是金东区两个区域的写字楼相互之间的发展并不存在矛盾，反而是一种互补。今天大家在讨论金东区的时候，也得益于政府对郑东新区的大力的投入，这是毋庸置疑的。我们这样来看，郑东新区目前对于政府所规划的CBD的商务区写字楼开发的量是非常大的，政府的主导的方向，刚才李教授也提到了，经济和政策方面的原因，政府对这一块是大力的发展的方向，是一个投入。金东区从这个方面如果是一个互补的话，也要从它发展的趋势来看，郑州市区就看一下所有CBD的发展，CBD发展的过程当中，不可能成为一个独立的区域，它发展的过程是需要有一个相当长的时间。作为金东区所处的位置，如果郑东新区要发展，它必将要经过金东区这个区域，如果把它比喻成一个火势的话，郑东新区的发展是需要金东区火势蔓延的地带。这是我提的这样一个观点。
主持人：就是金东这一块先装满了一盆水，才可能溢到郑东新区去？
李学敏：对。金东区本身拥有的资源，比如酒店、政府等等，这个区域发展起来以后，自然会对郑东新区有一个蔓延。
主持人：那我感觉金东区应该是郑东新区一个有益补充？
李学敏：对。另外金东区板块我们也提到“三高”，作为我们楷林置业专业做写字楼开发的企业来说，在开发这个项目的时候，我们牺牲掉了群楼，而我们这个项目的时候，是上下楼层基本上不一致的，就是我们尽量腾出来多的广场，以及停车场。这些也是我们在开发写字楼方面所做的牺牲，这个牺牲与取舍也是刚才张所长所说到的过度开发啊！所以在这个过程当中，牺牲一些商业利益，来保证写字楼的群性化。
从框架上来看，郑汴一体化，包括政府主要的北挪东移，以及交通的便利等等不可替代性，金东区未来发展的势头还是非常旺的。
主持人：下面的时间我想请曼哈顿的张总，您谈谈郑东新区的发展，在金东区您是离郑东新区最远的楼盘了，您这个项目，您觉得郑东新区的发展对您的项目有什么促进？或者您认为金东区这一块的前景怎么样？
张宇：我简单说两句吧！因为金东区和郑东新区是一个互补的功能，当然因为它们的定位不一样，因为郑东新区毕竟是政府投资的，它在规划上是高规划、高起点和高速发展的标准向前推进的，同时它会聚了大量的经济、政策，还有技术等一些资源优势，同时它是以发展会展经济和商务经济等产业为龙头的。而我们金东区板块相对来讲是自发形成的，这样来说，它们是在统一中有差异，在竞争的过程中可以共享的关系。当然，作为我们来说，可能和郑东新区相对会远一点，其实，金水东路拓宽之后，郑汴一体化之后，我们在交通上来讲，不会有多远的距离，只是在产业链的急剧上我们是相辅相成的。
当然这个板块，我们所讲的在政府引导的作为下，我们对郑东新区是一个推动和互补的作用。
主持人：我想请吴总，您想象一下未来，一开始的时候孙总说，我们想象一下未来金东区发展的前景是怎么样的？
吴建军：一开始我讲了一下，未来郑州核心区位都在这里，咱们不做展开讲，但是郑东新区还是启动整个大郑州的钥匙，这个钥匙主动权在CBD，但是我们仍然在核心区的价值圈里面，所以我认为里面有分流，但是以合作、共成为主体。张总刚才讲到的，里面一定会有差异性，孙总讲的相应呈辉，我认为应该是合作共成。同样能够代表和指引着我们郑州市的恩房地产发展方向，甚至是河南省的房地产发展方向。谢谢。
主持人：通过今天开发商的发言，我发现有一个特点，这个区域的开发商和其他区域的开发商有一个最大的区别，就是这个区域的开发商是非常团结的，我们在以前很多的论坛当中，说我这个楼盘怎么怎么好，但是我们几个都是站在一个非常公正的角度，把自己的楼盘纳入金东区。我想这也可能是这个区域发展非常快的一个原因，大家同舟共济，共谋大事。前面几位开发商都谈了对这个区域的展望和想法，我想最后听一下两位专家，你们对这个区域的前景的展望。这个展望是对我们今天2007郑州“金东区”主题论坛”的总结性的发言。
主持人：您能畅想一下未来的价格怎么样？
张进才：未来的价格我就不说了。(笑)
主持人：所以理论和实践总是有一定的差距。
李晓峰：刚才这个话题，我来的时候就看到了东方今报B版17上的文章，这个话比较确切而形象的描述了我们金东区和郑东新区之间的关系。如果郑东新区比喻成一个胎儿，金东就是它的脐带，或者说就是它生长发育的胎盘，这是指郑东新区还小的时候。如果郑东新区成长成一个巨人，金东至少是傍上一个大款加大腕。
我有一个基本的判断，就是说郑东新区将来作为整个郑州市发展的窗口与形象，包括政府的形象工程，它必然要发展下去，这个基本判断我们应该是有的。为什么要这样讲？我简单谈点理论，我是搞经济学研究的，在这几年，在制度经济学上出台了一个概念，这个概念叫路径依赖。路径依赖说起来比较拗口，但是它的内涵是相对简单的，也就是说我们过去的选择会对我们现在与将来的选择发挥作用，而且一定会发挥作用。这个就是我们所讲到的路径依赖。就是我们过去曾经做了一些事情，我们走过的路，对我们现在做什么选择，以及将来做什么选择一定会发挥作用。所以一个人讲“放下屠刀、立地成佛”，这个可能性并不太大。专家研究世界上重大的历史事件，某种意义上都和这个东西有关。
我讲这个意思是什么呢？就是我们选择郑东新区这条路以后，这个选择我们会一直走下去。郑东新区政府花了这么多精力和财力，从政府的角度来说，它一定会沿着这个道路走下去，因为里面已经注入大量的成本，所以成本决定了我们一个依赖，我们要沿着这条路走下去。
所以尽管现在郑东新区发展当中存在很多的问题，比如我们的规模是不是搞得太大，比如我们的档次是不是搞得太高了。比如说我们现在的入住率还非常低，有的说16%，有的说20%，大部分都是投资的，但是有一点基本的判断，我们对信息滞留，因为中国在快速的发展，除了我们城市居住比重超过70%。根据国际上的规则，城市人口在30%—70%的时候，这是一个国家发展最快的时期。也就是说中国城市化发展不断推进这个判断不会发生变化，而且我们现在人口处在30%—70%的窗口期，快速过度期。郑东新区目前的发展也都是暂时的。任何人都应该对这个充满了信心。
如果我们假定我们郑东新区将来能够成为一个巨人的话，毫无疑问，它会对我们现在所定位的金东区的概念带来积极的影响。我就说这么多吧！
主持人：谢谢李博士。
各位尊敬的领导和贵宾，非常感谢大家今天百忙当中抽出时间参加由东方今报社、河南电视台都市频道联合举办的论坛，而且在今天上午的论坛当中，大家本着一种真诚、合作、共享的态度，非常坦诚的把自己的观点拿了出来，通过这样一个论坛，我们又产生这样一种信念，就是金东区一定会大展宏图。接下来的时间，我们有一句话叫“宝刀赠英雄”，曹亚瑟先生也是一个非常喜欢收藏的领导，今天特意把他珍藏的五虎名画赠送给五个名盘，作为东方今报主办方的一点心意，同时也祝愿五个名盘能够大展宏图。
我们掌声有请曹先生为我“金东五虎”进行赠画。(赠画)
