开封:郑开大道开通 房价涨速如同坐火箭

　　为房发愁市民心态之变

　　原本想，每月2000元左右的工资在开封可以舒舒服服地生活，但没想到连一个属于自己的‘窝’都买不到

　　从河南大学研究生毕业，家在南阳的小林经过几个城市的招聘“转战”，终于在今年10月安排好了自己头一桩人生大事——在开封这个读了7年书的“第二故乡”找到了一份薪水不错的职业，但是，紧接着令他头疼的事就来了。

　　“原本想，每月2000元左右的工资在开封这个消费水平不高的城市可以舒舒服服地生活，但没想到连一个属于自己的‘窝’都买不到。”记者在一家二手房中介公司遇到25岁的小林时，他正盯着密密麻麻的房源信息，寻找自己未来的家。

　　小林的父母都是农民，父亲为他准备了5万元购房基金。“二老供我读完本科又读研，家里那点积蓄早就被我耗光了，原本不想再给他们添负担，想自己攒几年钱再买房，但是，现在不买，不知道以后还要涨成什么样呢！”

　　走了西区几家房地产公司的销售部，小林垂头丧气——即便是顶层，也很难找到每平方米2000元以下的房子，而且房屋的

户型也大都超过100平方米，5万元连首付都不够。于是，他开始频繁关注电视、报纸、网站的

二手房信息，双休日几乎都“泡”在二手房中介公司里。

　　终于，小林在城市西南的大汪屯小区找到一套60多平方米的五楼顶层小户型。房主小董6年前同样毕业于河南大学，经过交流，这个师兄的运气令小林羡慕不已。

　　小董毕业后，应聘到父亲所在的单位工作。刚参加工作，正赶上单位集资建房，建房的地址位于开封西区高速公路连接线以西——一个开封人称作“五百亩”的地方，当时市政府在那里规划了一个小区，让市属各单位集资建房。

　　小董告诉小林：“当时，那里是城市最西端，临着郊区的耕地。有些职工担心买了房子离市区太远，就没买。现在，这些人都后悔莫及。”虽然，这个占地500亩的小区建设速度有些慢，直到去年才陆续有人入住，但房子的价值已涨了两三倍。

　　小董和父亲当时都集资买了房，每平方米800多元。而如今，这个小区的周围已建成了三个中高档小区，所售房屋均价接近甚至超过每平方米3000元。水涨船高，小董以每平方米2200元的价格卖掉了他的集资房，净赚10多万元。他们全家从大汪屯小区的老房子里搬到了他父亲购买的集资房中，用卖房赚来的钱装修了房子，添置了家具、电器。

　　小董的生活因房子涨价而得到意想不到的改善，小林却因此发愁。最终，小林没有购买小董家的老房子，因为，他看到报道，为了应对郑开大道开通以来上涨的房价，2007年开封市投资3.035亿元，新开工建设8个经济适用住房项目，总面积33.5万平方米。小林符合申购条件，虽然未必能马上买到，然而，他觉得自己的家有了盼头。

　　一路飞涨地价房价之变

　　今年4月，开封市东区劳动路附近一地块以每亩88.7万元成交，比相邻地块两年前的价格高出两倍多

　　今年9月，开封当地媒体登载了一条消息，在开封市国有土地使用权拍卖出让大会上，来自省内外的7家实力房地产企业踊跃竞买。“所拍卖的2007-20号宗地(宋城路北侧)总面积24570.7平方米，最终由福建万励房地产开发有限公司董事长林运增成功竞得。该宗地总成交金额9349.15135万元。”

　　此次拍卖的地块位于开封市西区宋城路与金明西街交会处，与金明广场、金明池公园和豪德贸易广场等休闲、商业场所为邻，周边多处楼盘已建成使用。按成交数字计算，这宗土地每亩的价格已超过250万元。

　　2002年下半年，开封市开始控制土地供应量，土地实行限量供应并实行招拍挂。2005年，西区地价每亩不过三四十万元；2006年9月，金明广场附近开封移动公司西侧的地块最终以每亩92.3万元的价格成交，创下当时开封地价历史新高；今年4月，开封市东区劳动路附近一地块也以每亩88.7万元成交，比与其相邻地块两年前的价格高出两倍多。

　　短短两年间，开封市的地价成倍增长，郑汴融城的启动、郑开大道的开通固然是其主要原因，可供建设开发的土地资源稀缺的大环境也是一个不容忽视的因素。

　　今年5月，郑州市政府在“加强土地调控严格国土资源管理”工作会上提出，市内金水区、二七区、管城区、中原区、惠济区5个区内，新增的建设用地原则上不再用于商品住宅开发建设。郑州房地产企业为寻求发展，纷纷选择向省内外其他地市扩张，建业集团、河南伟业、郑州未来、郑州一建置业、河南明珠、河南德金等公司分别在开封圈地。

　　外来大量资本“逐鹿开封”，势必促使地价猛涨，房价自然紧随其后。2004年，开封商品住宅均价为每平方米1400元到1500元，去年，商品住宅均价为每平方米1650元。今年10月份，根据记者由开封市国土资源局得到的最新统计数字，开封市的商品住宅均价每平方米已超过2500元。

　　汴西新区是开封房价最高的地方，金明广场附近的多层楼盘每平方米均价通常在2700元到2800元。最贵的楼盘出现在紧邻郑开大道的金池明郡项目，该项目总占地面积约1400亩，由杭州开元旅业集团以“公园＋酒店＋商业＋住宅”四大组成板块联动开发建成。中心是一处300余亩湖面的水景公园，环湖有按五星级标准建造的大酒店和商业广场，湖西侧是占地300亩的湖景别墅群“金池名郡”。联排别墅每平方米售价上万元，临湖的独立别墅价格更高，外围的多层住宅“阳光美墅”已售价格每平方米3000余元，预计未开盘部分单价可能超过4000元。

　　越盖越高楼层高低之变

　　众多外来房产企业携带雄厚的资本、成熟的规划理念和营销理念进入开封，促使高层住宅的开发成为现实

　　对于开封来说，高层住宅绝对是个新生事物。历史上黄河的多次泛滥和泥沙冲击，造成开封市区的土质较为松软，超过8层的建筑并不多见。为了保护古城风貌，在开封市老城区的建设规划中，明确规定新增建筑要“简约仿古，限高15米”，这意味着商业建筑不能超过三层，住宅不能超过五层。

　　也就是在今年，高层住宅在开封才被广泛提及，多家房产企业不约而同进入这一领域。

　　“30层超高实力大盘，打造汴梁第一地标”，在汉兴路北段金盛热力公司门口，广告横幅上“30层”的字样曾让周围的居民吃惊。该楼盘售楼部的一名工作人员介绍，这个名为“希尔斯·天翼”的项目分为两期，将建成6栋30层90米高的居民住宅楼。一期两栋将在今年8月底开工，建成后是目前开封市规划中最高的楼房，可提供房源240套。这名工作人员还透露，第30层每平方米的价格可能突破4000元。

　　距金明广场南侧不足1公里的荣勋花园内，3栋12层、1栋10层的高层住宅建筑主体已经竣工。售楼人员说：“只剩下几套300多平方米的复式房，均价每平方米3300元。”这个开封市首个高层项目，从去年8月份开始预售，售楼人员称120套房子基本销售告罄。

　　同样位于金明广场南部，在宋城路西段的“宋城雅居·尚郡”项目今年7月10日正式开工。这个项目由郑州一建置业有限公司投资2.3亿元建设，共建11幢高层住宅，除临街两幢为13层外，其余均为17层。一期将建起2幢13层、3幢17层的高层住宅，提供房源400套左右。

　　除此之外，位于金明广场北侧的“金明裕花园”、“东京银座”，以及晋安路与黄河路交叉口附近的“金马雅苑”3个高层住宅项目也都已开工建设。

　　这6个在建的高层项目中，除了“荣勋”主体完工外，其他5个项目都是今年开建，明年年底主体竣工，目前多数处于地基开挖阶段。据不完全统计，到2009年，这6个在建项目可提供1000多套房源。

　　如果没有开封市近几年房价的攀升作为基础，那么房产商不会贸然开发高层住宅。而近些年来，众多外来房产企业携带雄厚的资本、成熟的规划理念和营销理念进入开封，促使高层住宅的开发成为现实。

　　冷静投资市场思考之变

　　除了用于自住需求的，人们应该冷静面对房地产投资热潮

　　一年来，随着房价的大幅飙升，开封市涌动起一股投资房产的热潮。一些有投资能力的市民看到房产市场风险小、利润回报率高，他们拿出手中的积蓄，甚至借钱、贷款购买房产。西区的一个均价超过每平方米3000元的高档楼盘开盘时，出现了预订者拎着现金排队交钱的景象。

　　在这些投资者看来，有两个因素会支撑着开封房价继续攀升。一个因素是郑州房价。受郑汴一体化的影响，郑州、开封将逐渐融城。目前郑州房价每平方米均价已是三四千元，高位已是六七千元。投资者认为，郑州在全国省会城市中，房价并不高。郑州的房价还有再提升的空间，开封也会适时跟涨。另一个因素是郑东新区。这个新城区城市规划、基础设施、绿地、水面等方面，均是按高品位打造。然而，目前郑东新区还没有很多机关、企事业单位进入，居住人口也不多。未来这个新城区聚拢了人气，繁华起来，在这里工作的人居住在开封将变得非常现实，因为开封西区和郑东新区距离在40公里左右，无论是驾车还是乘郑汴公交车，耗时在1小时左右，花费也不多。开封将会迎来大批郑州购房者，购买力的增强也会促进开封房价的提升。

　　然而，另一种观点却对开封房价并不乐观。关于对开封楼市前景的一系列冷思考不断浮出水面：开发商是否在借“郑汴一体化”的概念炒高房价？房价不断上涨，开封市民是否能承受得起？如果没有足够的购买力为支撑，开封的房地产市场是否已存在或者将出现“有价无市”的泡沫？

　　各种问题归结成一个问题——市民投资楼市，是否存在风险？

　　开封市房地产交易管理处提供的数据显示，三年来开封房地产市场总体是供大于求的状况。今年2月4日，在开封市政府工作报告中，2006年开封市城镇居民家庭人均可支配收入为8286元。根据这一统计数字，开封市一个三口之家的收入应该是2.5万元左右。中国城市每平方米的平均房价相当于当地居民家庭年均收入10%的水平时，应属正常范围。依此计算，开封的房价平均在每平方米2500元左右较为适当，而目前，开封的商品房均价已超过这一标准。

　　有一个署名“银行投资分析员”的网友发文分析，借助郑开大道的开通，开封房价迅速上涨，其速度远超过人们的预期。房价的上涨速度已经达到开封居民可承受的上限，继续上涨的空间有限，投资房地产的风险在逐步积聚，投资行为需要冷静。文章中称，按照现在开封经济发展状况和居民收入的增长趋势，现在房地产开发过于集中，会在未来的某一段时间释放其积聚的风险，楼市饱和的局面，将会逐步凸显。出于改善居民生活状况的目的而进行的大规模拆迁置业，使得投资房市的风险在逐步积累，除了用于自住需求的，人们应该冷静面对房地产投资热潮。