无证房买卖 并非都无效

　　背景  卖房后后悔卖亏了

　　2007年8月23日，张先生与梁女士及房地产中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定居间服务费为2.5200万元，该房屋的成交价为126万元，张先生应于2007年9月1日前向梁女士交房，双方应于2007年11月1日前与中介公司到房屋权属登记部门办理过户手续。双方在合同中明确，均已知晓张先生所卖房屋没有产权证。同日，梁女士与张先生又签订了《房屋买卖合同》，约定梁女士应在签订本合同时，支付房款定金50万元，在办理过户并领取新的房屋所有权证后三个工作日内支付全部房款(已付定金转为房款)。张先生承诺在2007年10月31日前将房屋产权证明办理完毕。

　　10月4日，张先生将房屋钥匙交给了梁女士，梁女士入住这套房屋。11月4日，双方签订补充协议约定，梁女士同意在总房款126万元的基础上增加7.9800万元；张先生在2007年12月15日前负责还清银行贷款并解除抵押，款项由梁女士负责作为已付房款。在房产证办理完毕后，张先生取得房产证五日内需配合梁女士办理完公证或过户手续，否则视为违约。梁女士在办理公证当日，须给付张先生尾款，否则视为违约。12月5日，梁女士付给张先生购房二期款54.7605万元，供其偿还了银行贷款。

　　后来，张先生觉得房子卖得亏了，便以对中介机构的信任和长期在温州生活、不了解该房屋的市场价格为由，认为受到中介公司和梁女士的欺诈，拒绝办理房产证。

　　法院判定合同有效梁女士便起诉到法院，要求张先生继续履行合同，办理房产证，并配合办理房屋买卖相关事宜。

　　张先生在法庭上称，在买卖过程中，他受到欺诈，反诉要求撤销与梁女士及中介公司订立的《房屋买卖合同》，由此造成的损失由中介公司承担；责令梁女士从占有的房屋中搬出，并返还该房屋及相关资料。

　　中介公司称，在本次交易的过程中不存在欺诈行为，不能过户是由于张先生违约，不是中介公司的原因，同意协助梁女士办理过户手续。

　　北京市丰台区法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。梁女士与张先生订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务。张先生作为房屋所有人，理应在对欲售房屋的状况及市场价格仔细了解。现其认为受到中介公司和梁女士欺诈的答辩意见，无据佐证，本院不予采信。张先生关于中介公司、梁女士利用其疏忽，将房款50万元写成定金的答辩意见，因在双方所签的相关交易文件中均已明确购房定金为50万元，张先生所称没有事实依据，本院不予采信。

　　梁女士与张先生签订《房屋买卖合同》时，该房屋尚未取得房屋产权证，《城市房地产管理法》第37条第(六)项亦规定关于未依法登记领取权属证书的房地产不得交易，但该法系行政管理性法律，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，故张先生、梁女士所签合同有效。

　　2008年4月8日，法院作出一审判决，判令张先生于本判决生效后十五日内协助梁女士办理房屋的产权过户手续，中介公司提供必要的协助。

　　(江毅轩据相关报道整理)

　　解析一

　　构成民事欺诈有条件

　　卢国伟(郑州大学法律硕士)：《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”根据这一规定，构成欺诈必须具备以下条件：

　　一、欺诈人具有欺诈的故意。欺诈人明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误认识，并且希望或放任这种结果发生的一种心理状态。二、欺诈人具有欺诈行为。欺诈人通过语言、文字或活动有意隐瞒事实或告知虚假情况的行为。欺诈可以是作为，也可以是不作为的方式。不作为主要是指在法律上、交易习惯上或契约上有告知事实真相的义务而故意不履行告知义务的情况。三、被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈，即欺诈与陷于错误之间具有因果关系。四、被欺诈人因错误认识而为一定的意思表示。如果被欺诈人虽然因受欺诈而陷于错误认识，但并未因错误认识而为意思表示，则不构成欺诈。五、欺诈必须是违反法律法规、违反诚信原则的行为。有利于社会、他人的善意欺骗，不构成欺诈。

　　本案中，从当事人签订的几个合同来看，梁女士和中介公司并没有隐瞒事实或告知虚假情况，也没有欺诈的故意，因而不构成欺诈行为。

　　解析二

　　无证房买卖并非当然无效

　　孙燕(郑州市中级人民法院民四庭法官)：

　　《合同法》第131条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

　　我国《城市房地产管理法》第37条第(六)项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。从性质上看，该法属于行政性法规，立法的重心在于加强对城市房地产的管理。因此，该法主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定，属于管理性禁止规范，并非对民事主体从事法律行为效力进行评价的效力性禁止规范，不能作为认定合同效力的依据。

　　在民事审判中，对于违反法律、行政法规强行规定的合同，一般根据具体情况，以民法规则为依据加以解决。有些合同虽然不违反效力性规范，但违反管理性规范又违反公序良俗或损害社会公共利益的，同样也可依法否定其合同效力。

　　结合本案，尽管原被告买卖的房屋没有取得房屋权属证书，但不属于禁止交易的行为，且该交易行为亦不损害国家利益和社会利益，因而被法院认定为有效合同。

　　解析三

　　房屋买卖过户最重要

　　项林(邓州市人民法院法官)：《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据这一规定，房屋买卖没有进行登记过户的，双方买卖行为虽然有效，但是房屋所有权却没有发生转移，不能对抗第三人。如果卖房人因债务纠纷被法院强制执行财产，该房屋仍然可以作为卖房人所有的财产而被查封甚至拍卖，买房人取得房屋产权的目的自然就会落空。本案原告梁女士对此是非常清楚的，因此将拒不过户的张先生告上了法院，并打赢了官司，维护了自己的合法权益。

　　据了解，除本案卖房人反悔不愿过户外，在现实生活中为避税而不将房屋过户的人大量存在，一旦引起纠纷，买房人往往得不偿失。

　　2006年，原建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，又称“国六条”，其中规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税。

　　有些购买二手房的人为了不交纳营业税，就采取避税办法，先不办理房屋过户手续，而是到公证部门对合同进行公证，待房屋达到免税期限后，再办理过户手续。其实，这种做法存在极大的法律风险，因为公证机构并非不动产登记机关，依照《物权法》规定，房屋的所有权仍归卖房人。在此，提醒广大购房者，在进行房屋交易时一定要要求卖房人办理产权变更登记手续，切勿因贪图“小利”而丧失“重要权利”。