高志：我们说90平方米的房子，社会的最底层买得起吗？还是买不起。中层的人有可能，低层的人还是不行，所以国家为了是解决近底层的问题吗？不是。还有别的原因吗？国家为什么就相应了90平方米，70平方米行不行，来看看我们研究的这些，户型怎么改？我这里有招。
     咱们看看中央政府怎么打算，中央政府要发展成以中产阶级为主的稳定社会。大家回忆一下，现在的90平方米，这个政策国家将作为一个国策会实行很多年，像巴西经济发展得很好，俄罗斯发展的也很好，但巴西，俄罗斯都出现了什么？家族经济，但是真正的像美国，意大利，德国这样的社会是什么人为主？什么经济为主，以中产阶级为主。注意一下，这个社会最稳定的是什么？一定是这样，（如图）一定是中产阶级占到60%—70%，10%资产阶级，20%无产阶级。
     咱们的国家刚一开始，搞这个革命的时候，就想要让无产阶级当家作主，想的非常的好，但是经过革命的实践以后，发现无产阶级当家作主是可以的，但是要经过一段的时间，我们就搞计划经济，最后怎么样？失败了。所以邓小平同志提出了就是提高农民的农产品价格。所以改革开放以后农民怎么样呢？富起来了。农民富了多久呢？不过是两三年，因为什么？因为农民富起来的前提是什么呢？你把大队和公社解散，这样他的积极性来了，交出的国家的，给够了集体的，剩下的都是自己的。但是发现农产品价格可能持续提高吗？告诉大家不可能，为什么？这就是工农业的差别。
     所以我们农产品的价格不可能再往上提高了，这就引起一个其他国家的农民中国政府的抗议，人家说现在我们农产品价格很多已经高于国际市场，你比国际市场高，你对政府补贴农业，你的竞争不公平，所以现在要解决农民的问题，光靠提高农产品价格不行，怎么办？要让农民进城，进城马上要面临一个住房的问题，那我们少数人先富起来向行不行，这也有了问题。少数人富起来了，但是他愿意把它的钱拿出来辅助一些很困难的人吗？中国没有到这个份儿上，这这个社会的整个保障没有到这个程度。第二个中国的富人虽然财富富了，但是它的素质没有跟上。
     每年中国的富豪榜我经常看，你会发现排在上面的富豪过了一年有的是下来，有的却被逮捕起来了，所以现在国家想明白了，我们必须要让这个国家我真正要解决，我要取消福利分房，要把房子的问题推向市场，但是现在发现一推向市场就出现的两极分化，现在推向市场门都没有。而另一种原来福利分房就能分到很好的房子的人，大家注意到这些人都是一些什么人？都是领导，还是一些比较有本事的，敢花钱，敢行贿的、包括性贿赂等等。过去一定能分到好房的人，现在依然能买的起好房子，我在单位干了十几年，但是一直没有分到的房，就是没有本事的。过去没有本事分到福利房子的人，现在依旧没有钱买房，真正单位的中间分子是怎么的？分不到房子，后来国家一推向市场以后，国家就把这些人统统用市场来解决，但是发现不行，现在10%的人可能占了30%的房子，而这20%的人现在可能只占了5%，现在出现的两极分化，现在国家出了新政策，就是对有钱的人能买大房子的人，我征你的购置税，征你的地税。
     你买房子你每年要交地产税，你不是有钱吗？交税。拿这30%的人干吗？给10%—20%的无产阶级盖房子，然后非常低的最租金给他们，那70%的中产阶级怎么办呀？推向市场。好，大家说了高志你说这跟这个90平方米有什么关系呢？要想让这个社会稳定，就要稳定中产阶级，中国的中产阶级虽然数量还不大，但是逐渐在形成。中产阶级怎么才能让他们稳定——两件事。
     我在国外带了很多年，外国人从懂事的那一天，我指的是男方，懂事那一天开始，就为了两个目标而努力，一个是为了买一套向阳的房子，一个是买一辆汽车。大家会问，他怎么不想取一个好媳妇，你放心你有了这两个条件以后，好媳妇一定有。所以美国的中产阶级，日本的中产阶级的香港的中产阶级，一辈子图的什么呀？就这两件事。我在美国教学的时候买了一辆车，我给美国的朋友打电话我特自豪，人家在电话里说什么？人家说老高你可真笨，你买车干什么？我说怎么了呀？他说你买一个车比养一个老婆海还贵，所个在国国外的中产阶级，工作几年，用分期付款把车给买了，然后再把房子给买了，这两件事他干了多长的时间？三十年！
     我们单位前一阵子有一个很能干的小伙子，见了我一面恨不得哭，为什么呢？我有困难。我问他谁大你了？谁骂你了？他说都没有。他说我买了一辆车，他说你给的钱太少了我养不起，我说什么车呢？保时捷，最便宜的80多万，我还还不起放贷。你说怎么办呢，我说多少钱我给你，他说120万。工作三年多、四年。在美国都没有办法想，不可想象。
     所以国家是说，要人人有房子住（但并没有说人人都是小业主）你工作两三年以后，房子你一定就买得起。但是你需要一辈子勤勤恳恳的在太阳下工作，美国、加拿大、英国，它的社会状态非常之美丽，当然跟他很多很多原因都有关系，但是我觉得以它的住房制度，和他的信贷制度，其实是跟他们的政策有很大的关系，所以政府现在怎么的房子就是为了给那10%的人盖的。60%和50%的人你根本的对这个买房的事情想都不敢想的时候，政策就有了。国家就是这样想的。国家说和谐发展（生活方式的转变，不要都向富人学）。 国家要房子的政策有V三个手段。
     第一、抑制富人购置房产，造成豪宅优质好家（含地税）。
     第二、提供经济适用房给低收入者，这个问题还是比我想象的要复杂，复杂在哪里呢？很多开发商要求建筑师给我改小户型，我就改了很多，全国组织了各种各样的小户型的比赛，但是我不知道你们河南没有，我还没有听说过那个小户型得了一等奖，为什么呢？为什么这这么多有名的设计师，就做不出来呢？问题处在哪里，我觉得问题出在我们对小户型的理解又出了问题，问题出在哪里呢？我们有一种错误的认识。刚才我问了那个同学说，我们现在喜欢120平方米，我要给你90平方米的时候你会怎么跟他讲，你一定会说，拿这个90平方米也包含的120每所需要的空间，是这样吗？对！问题就出在这里，你这个想法是对的，我现在找好设计师，把原来120平方米作出的设计，我现在90平方米也给你做出来，这个可能吗？我告诉大家这可能吗不可能，我给大家往下看。我 待会我给大家看一下户型图怎么改改，实际上为什么要搞90平方米呢？根据我国外居住的经验，我给大家讲，美国、日本、香港，他们的中产阶级基本上居住也就是在90—100平方米。也就这么大，不像咱们想的都很大的。他和我们一样都经历过一个过程。他也是从120—140—160—140—120—100。他也经历过这个过程，在欧洲也很明显，就是在二次世界大战以后，部分欧洲的建筑都被炮火轰没了。他们回到家了以后都先盖房，最先买得房子的是谁？肯定是有钱的人。
     在那个时代，他们解决的是有钱人的问题，他跟我们中国的今天是一样的，你承认也好不承认也罢，刚一开始搞市场化，他给谁准备的，就是给有钱人准备的，这个市场就是这么回事。随着他有钱人陆陆续续把房子买完了以后，剩下的中产企业进入的时候，他的户型其实在逐渐的小，一直讲到现在，大概是120—100平方米就是这个数。但是有一个前提，人家的算法跟咱们不一样，国外的房子一般指的是净面积，咱们是走廊上都给的他们不是，就是说咱们的90平方米也就相当于他们的70平方米，但是你中国的收入水平和美国的相比差了很远，中国的收入水平可以达到的也就这么大。
     所以我们90平方米改的是什么？改的就是你要研究中国的中产阶级，你的生活方式是什么？不是简单的把120平方米的房子改成90平方米就算完事了？不是！我告诉大家，要砍掉很多不一必要的功能，真正要想把这房子做好，你非得把不必要的功能砍掉，或者把不必要的功能合并。你只有这一条路。我给大家举一个例子。
     万米长跑的起点与终点。大家知道这指的是什么，各位开发商朋友你们要注意，中国人有一个坏毛病，叫谁也不服谁。大家记得万米长跑，我不知道中国有没有，有几千然上万人参加，这参加的里面有专业的、也有业余的，有真跑得快的，也有加跑得快的。但是你注意，在刚开始起跑的时候，不管是真跑的快的，还是假跑得快的，不管是男的还是女的，不管是老的还是少的，大家全玩命。为什么不服气？中国的中产阶级现在就是这个架式。因为我们过去过苦日子过惯了。
     现在国家过好了，大家都在较劲。但是刚刚跑步的时候，和跑过了10公里以后，怎么样？慢慢的队伍就拉开了的这个时候还服气不服气？不服！不服不行。我们现在住房为什么河南人民需要多少，你说需要120平方米，我说跟北京一样，现在是刚起跑，谁都不服谁。你说我现在说的有道理没有？
     假如再过了十年，他的现在的阶层慢慢慢慢稳定下来只有。他就知道我弄个80、9我平方米行了差不多。就像刚开始跑步的时候，你不服咱们就溜溜，到了最后你能走下来就性了所以说中国的中产阶级到底要怎么样的生活方式，第一条我们现在还除在万里长跑的初期阶段，所以我跟大家讲你们不要跟120平方米130平方米这种旺盛的需求下着了，我跟大家说，这个国家定90平方米，也是有问题的，东北一般的墙面是49强墙，他们的冬天太冷，49墙和2有什么区别，差了几个米，在南方125米的搞得住宅很多，这样房子搞得时候，电梯要增加，他们的做90平方米。同样的话，他得做99平方米，所以国家定90平方米一刀切这个做法，我个人认为值得讨论，是不非得要做，我这个不能给一个幅度，就是过觉得如果给一个幅度比较好，但是根本的问题不在这里，根本的问题是中国的中产阶级，你到底要什么样的生活方式。
     2、比竞争对手领先一点点。大家看，三套生活系统，大家注意，我们在做住宅里面，首先要做三套，豪宅跟一般的住宅区别在哪里，除了地形地势材料之外，非常重要的一条，是有一个什么系统——服务系统。这是我们所有的高档房子和一般房子的重要区别。它一定要有一个服务系统，也就是说什么呢？江姐同志说过了一句话：“你见过穿西服的人自己抗箱子吗？”所以好的高档的房子一定要有一个服务系统，另外我再问大家一个问题，你们想过吗？有钱人，为什么舍得花几十万、上百万、几百万、或者是上千万，买豪华别墅或者是豪华住宅？谁能告诉我，为什么？为了身份、地位，也对。但是没说到点子上。还有吗？我是说有钱人为什么要花很高的价钱会买豪宅？为了享受？对吗？不对？安全？不对。投资？这些都不是关键，储备？价值储备。数我直言，凡是答这些问题的人，你们本身就不是超级的富豪，也不是为了享受，你们说的都对，但不是关键，我告诉你们是为了什么？挣钱, 学员，为了结识更多的富人，然后再交流再挣钱。

 高志 ：给他鼓掌。富人买好房子是为了炫耀。不错！但是最重要的目的还是为了挣钱，他买好房子，最重要的功能是什么、社交！这是个根本的目的，他之所以能够成为富人，原因是什么？他肯定是很会做生意，哪些不好的渠道我们不说，所以他就是为了升值。但是一般的富人很少有人说买一个房子等着升值，真正有大钱的人他的目的是要用这套房子赚更多的钱。但是对于我们的中产阶级，你买90平方米，你现在是谁呀？所以，在我们的90平方米的主要主人的生活系统，所以90平方米为什么改着改着这么费劲呢？他为什么把贵宾的功能，保姆的功能地还要放，那你怎么能做出来，你就是做不出来，我说明白了吗？所以我们的开发商朋友，你本身给开发商下任务的时候，你一定要很明白，90平方米就是给一般中产阶级用的，他没有必要招待很多人，待会我给大家看几个户型大家就知道了，他没有必要招待很多的人，他就不具备这个条件，你就不是过这个日子的人，你要哪些东西干什么？大家再看看万里长跑的起点和终点，谁都不服气谁？你们家也一个保姆，我们家雇两个保姆，我当年90年我生儿时候，我家雇了两个保姆，一个管孩子，一个做饭，后来我发现，一个该做饭也不做饭，该管孩子的也不管孩子，两个人打仗。后来我把两人都辞退了，所以大家注意，就是你要不是那样的房子，你不能有必要特别的要求，琐细在这三套系统里头，90平方米的房子，主要解决的是什么？主人生活系统，（书房与仓库）。接待系统和服务活动要淡化，甚至是没有，但是你要把主人的系统做的特别的好，大家注意了没有？现在北京一般的工薪阶层，很少有人在家里请你在家里吃饭，基本上都是这样的了。一般都是在家门口。我们在了解一下郑州，郑州还这样吗？在家里做饭招待朋友的多吗？也很很少，所以你没有必要要那样多的房子，你们郑州的小孩考大学，最后冲刺的一个月，他们常常是在家里看书吗？在学校？还有在那里？北京的学生最后一个月冲刺的时候，小孩要么住学校，要么住宾馆。因为宾馆里面比较安静，干扰比较少。
     所以这样的话，你家里头专门搞一个书房有必要吗，我看了许多人的家里，那个书房里有《孙子兵法》，《大不列颠百科全书》都没有翻过。那给谁看，都是给别人看的，我曾经也一个朋友的《金刚经》，我说什么是《金刚经》？他哈哈的笑了。不知都是装门面的。
     所以给大家讲，宁可要仓库，也不要假书房，不是不能做数忙就是对主人的生活系统你也要研究，小户型改造了不是房子大小的问题，是你的知识分子或者你的90平方米的中产阶级你该是个什么样的生活方式，我说明白了吗？你要这个概念明白，你再去看这个户型修改，你就知道了怎么改了。我这次来以前我去了一趟上海，我专门查了一下，有一个叫《拉萨拉滋宣言》，1928年的这个宣言是全世界著名的设计师在一块的一个宣言，我今天读起来跟咱们小户型的关系特别的密切。可惜当时在美国没有人听，他说现在建筑学者观念包括建筑现象与总的经济制度之间的联系，2、追求最大经济效益是总经济处于贫困状态下不可避免的结果。什么意思，我碰到开发商的朋友给我们讲，不敢怎么样达到最大的经济效益，我就问什么叫最大的经济效益，鬼才知道，你怎么知道？什么是最大？但是为什么要追求最大的经济效益，是因为我们很穷困，如果是很有钱的人。
我举一个例子，北京有一个特点，北京人比较懒，所以真正在北京发财的人都是谁，都是外地人，但是北京人懒，他看不起外地人，你怎么连这个钱都挣，外地人说北京人你怎么这个钱你都不挣，但是过了几年怎么样，北京人打工，外地人做老板，但是他们的心态都比较好，打工我就打工，这有什么不好，但是这是一个恶性循环，这一批的外地人，当了老板成了北京人，又来一拨外地人以后，因为他们成了北京人了，又看不起别的外地的人了。这跟当时的生活水平有关系。他们有很多时候都能挣钱，他们他们不愿意为这个再其受苦了。
     比如我刚一开始在国外我什么钱都挣，真的能有五块钱我都高兴得不得了。所以我们现在对房地产为什么这么关注，不管是买房子，还是卖房子的，但是我们说这个都是为了解决下一步问题，
     3、经济效益的观念并不以为提供最大商业利润的生产，而是要求最少地工作努力的生产。你们要用很少的工作就可以买到一个可以的房子，所以我们90平方米的小户型是什么概念？就是第三个概念。比如说，我在加拿大的时候我有一个同学，他其实比我早去一年，这个朋友买了一个多年钱的房子，50多万加圆的房子。后来他就只有他和他老婆两个人，他根本没有那么多的用处，所以现在国家为什么规定90平方米？而是国家认为你没有必要那么累，就可以达到自己的好的生活方式，注意这句话。
     它期望买主（就是为自己居住而购置房产的业主）调整自己的要求以适应新的社会生活条件。
     这种调整表现在削减没有正式根据的个人需要，而目前大多数人的需要得到最大限度的满足。从我个人来讲，我觉得经过学习、经过考虑，包括这个《拉萨拉滋宣言》，这个80年以前，国际商大量的很多著名的师写出了的宣言，告诫当时的人们，因为当时美国的房地产价格非常的高，这个时候人头脑发热，以为资本主义就是如此的下去，当时就是告诉买主，要调整自己的要求以适应新的社会生活条件，调整一些没有正式根据的个人得需要，而使目前受到限制的大多数人的需要得到最大限度的满足。大家明白了吗？所以大家一定要搞清楚，我们该小户型，过去我们没有认识到小户型，我们认识到该小户型也非常的费费劲，大家但他是有道理的，所以大家看到，这个小户型该怎么改？
首先，小户型的第一条，调整户型结构，必然使开发商的成本上升。厕所多了、管道多了你的升本多了。
     第二、你的手续现在办起来比原来要复杂。
     第三，户型与地价不符。
     第四，销售不利。
     第五，资金压力加剧。
     第六，对中国地产阶级的影响。
     对建筑师的影响，我叫做真正的考试，注册建筑师考试。我个人觉得，比我们的一级注册监建筑师考试，这个小小型型没有经验，所以说了这才是对监建筑师最大考试。
第二个就是对园区规划概念。现在给大家讲讲我们的小户型，说说小户型怎么改，小户型的观念现在其实有很多的说法，过去是按照60平方米一居室，两居室是在80平方米，三居室在100平方米，厅的面积在20平方米以内卧室的面积在15平方米以内。无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间，其特别是每个空间及都比较小，但能满足人民生活的基本需求。还有一种是超小户型，面积在15—30平方米左右，但麻雀虽小五脏俱全，只能放一张床和基本的加剧，有的没有厨房，像一个家庭宾馆。
大家看一下这个图片（如图）这个就是著名的日本建筑师，叫黑川纪章，我们的郑东新区就是他的杰作。这个叫做的就像一个轮船上的窗户一样，每个房间多大？8平方米。但是8平方米里面有双双人床，洗衣机，还能做饭，还能洗澡，研究小空间是日本人的长项，他们对小空间研究的是非常的透彻。而且比方说我这个叫用今天北京流行的一句世贸的语言——“鸟巢”。为什么这些叫呢？这个事情发生在1967年，当时日本很像我们现在的中国，就是经济发展以后，大量的农民工流入城市，这个建筑设计师可能日本人跟我们不一样，他们认为应该把农民工拴到城市里面为城市的发展做贡献。他们认为怎么把农民工拴到的城市？一定要给他们解决媳妇的问题，跟我们中国不一样，所以我给你修建这个民工的放他给你的房子很小，但是政府希望你把家乡的那一只小鸟也给带过来，在这里生孩子，大家有一支歌叫《北国之春》。他其实就是讲一个在外地打工的一个人他们怎么去怀念他自己的家乡，怀念他的女朋友。
     这个小户型我们称之为超小户型，超小户型在北京上海、这些大城市里面逐渐的越来越多，我估计郑州可能也会逐渐的会有，典型的就是“酒店式公寓”或者叫“服务式公寓”也有。做小户型有什么问题？为什么做小户型不好做？我们调查以后主要有四个原因：
     第一、就是户型太差，设计难度要求高。大家为什么不愿意研究户型，好的建筑师，这个费用太底了，我在内蒙去了一个地方，看了一个图纸，那个图纸都是论斤吆的。 第二、是通风太差。还有一个是裁缝也很差，小户型一般都是一梯三户，往往位于一梯三户的正中间，这个地方是很不好的。咱们做了一个调查，90平方米你想要人们样的房子。大家说
     1、两室一厅一卫。
     2、采风通风必须坚持。
     3、统一空间的多元化。
     咱们看看怎么做，第一我们要创新建筑形式。我们给出了四项基本原则，这个只是一个纲要，待会我给大家讲。
     1、是强调空间的功能性。建筑面积90平方米的不做成两室或小三室。
     2、改变楼梯形式、缩小功能空间面积。
     3、减少公摊和优化户型，节省交通空间。4、结合室内设计向，提高空间利用率。
     刚开始研究小户型的时候开发商的有了许多的对策。
     对策一：大同户型。
     第二、挑高层高，一套90平方米的住宅如果将层高挑高到4.8米，那就完成可以规避90平方米以下的限制。但是大家注意，北京这方面出现的一些完成问题，因为你这样改了以后，就逃脱了国家的税收之嫌，想放你就想放，不想放你的这个罪过就大了。
     第三，打包销售，直接将两套或者三套中小户型打包成一个大单元进行销售，第四多送面积、提高单价。如果买一套90平方米的户型地送你20—30平方米的炉台，这都是开发商经常出的一些招，但是这些招都不解决根本的问题，那怎么办？
     经过我们研究发现，统一社区的客户存在着明显的这样的一个现象，即在多样性显著的大社区，置业特征的这些共性，可能给你摆脱粗放模式提供市场可能，同时使用者在保证主导空间前提下，有了更强的适应性，现在提出了一个5+3，和你的主卧室，一般是做在5平方为好，给客人住的话3平方米就好，而加剧设备的多样化，也微尺度的观念更新提供的条件，在香港的住宅设计中，有很多的客厅都是3平方米。给大家看一个例子，这是我们找到的一个香港的两房的小户型。他有多大，大概是70平方米，当然这个是净漫面积是64平方米，这个户型做的非常的好，香港房子的建筑机为密集，因为很多的住宅设计都是超高层形式，这个的话户型控制非常严，超过120平方米的这个就是豪宅了。媒体前一段时间说张柏之非常的有钱，买了一个豪宅124平方米。我说买了一个124平方米的豪宅，我们单位任何一个人，都可以的买一个124平方米的豪宅。等到我在香港待了一段时间以后，我真正的知道124平方米在香港意味着什？
     我有一个朋友在香港，他说我们单位特别的好，我们的单位提供住房，因为香港的住房非常的贵，单位提供住房这就很好了，我说能够看一下你的住房吗，他说好的，我去了以后，他说你等一会，我说干吗呢，他说等我除去你再进来，他侧正门出来，我进去以后，就直接尊在他家床上了，连坐的地方就没有，面积也就是1.5平方米，我问他你住在这里感觉怎么样，他说挺好的，流楼上还有凉台，还可以唱歌。
     这就是为什么香港人到美国、到加拿大拼命买豪宅，拼命买汽车。因为香港买一个汽车太贵了，到了北美他们觉得房子太迁移便宜了，香港的这个房子非常的使用，首先他的客厅非常的完整长方形的，另外他的落地的玻璃窗，它的平台。（如图）这边是它的卧室，这边厨房，非常的干净，事业管广阔，房间大小使用，这一个小家庭，虽然只有70平方米，按照咱们现在算，就是70平方米，按照现在的算大概就是80多平方米不到90平方米，但是它的空间非常的完整，而且这是它的一个露台。 另外告诉大家，你们去香港可能会发现，在香港、加拿大、美国，现在阳台大部分都作出什么，阳台板大部分做的都是楼透明的玻璃，已经很少有人用木头。为什么呢？做成透明玻璃可能尽可能的把景观拉倒房间里面，现在香港大部分都是这样的。
     大家再看地这个，是香港的三房，他跟国内一些高层典式住宅非常的类似，它的面积尺度比他们稍小一点，注意香港有一个特点，它的主卧只有11.7平方米，次卧室7—9平方米。面积虽紧但功能较全。大家看（如图）它的主卧、卫生间、次卧。卫生间也是做了两个。它的卧室几乎都不设阳台，阳台都放在客厅，还有相当一部分只设很小的一个阳台，凉晒用的生活阳台最大限度节约面积。这个构图非常的完整，三室户一般财用的是重视厨房。
     给大家介绍一个经验，根据我们的经验，现在很多人把厨房的阳台改成了炒菜间，他把灶具挪到阳台上去，其实老百老百姓是最聪明的，因为他要把抽油烟机、炒菜的厨具等等都摆在阳台的位置，把门管了以后对环境也没有污染。
     看看日本，日本是世界上人民密度最高的国家之一，地价极为昂贵，房价长期居高不下。加之地震贫乏，大部分的住宅都是采取的高层或中高层，它的特点都是单边外通廊，公共交核布置在板式两端或点式中心，每套建筑面积相当紧凑，他们认为着火防火很重要，咱们中国防火有一个什么样的概念，这个已经给政府提过很多次，了，但是都没有解决，比如这个高层（如图）这个是楼梯，这有一个路口，这个对不对？这个如果是一个公共建筑，要求是对的。但是住宅是不一样的，因为住宅都是分着的。
     所以日本他认为，你们家着火了把别的烧着的可能性短期内不大，因为他都是隔着的，你家着火了最好的办法不是跑到楼下，而是跑在隔壁的人家。但是跑到人家去这个问题就来了，你怎么才能到人家，人家关着门，那怎么办？要是人家的人不在家，怎么办？你就要通过阳台！所以日本的建筑，都是外面单走廊的阳台。
     每家的阳台虽然有板挡着，其实一推就开了。防火都是从外边的阳台直接从楼上跑的，咱们行吗？咱们的每家的都有防盗网。要不然人家凉的被单、大裤叉子等等估计到晚上都到你们家了。这就是你的公民意识没有达到。
     说到底就是你们家没有富裕到那个份儿上。日本有这样的条件，所以他使用虽然面积很小，但是它的房子的使用效率特别的高，普通住宅面积的标准是什么？就是2DK，为40—45平方米，3DK为55—60平方米，3LDK为70—85平方米，所以L叫起居室，K是厨房的意思，咱们看看日本的三室只有85.22平方米。
     首先他是一个花园入户，这个现在我们最近在北京做的几个项目，基本上都用了这个方式，就是从电梯出来以后，一定要有一个公共空间，如果实在没有这个公共空间的话，它的居住面积是85.22平方米，公摊的面积是14.4%，加起来不到100平方米，日本跟咱们不一样，日本人特别讲实际。（如图）这两个房子是干吗的，一进来就是两个卧室，它的客厅在朝南最好的房间，朝北的房子是卧室，你觉得中国人能理解吗，一进人家的房子首先是卧室，日本人要把最好的房间留给家里人，让家人来共同来使用。
     外廊入户卧室与外廊之间留有过渡空间，客厅放在最好的方位，与餐厅合用，家人日本生活都在起居室，日本的城市集合住宅，一般只考虑为住户的私密空间，很少考虑客人来访。所以刚才我给大家讲怎么才可以搞出好一点的90平方米，你不要只让建筑师能在90平方米里面作出120或130的东西，而是要把合理的功能留下来，把不必要的功能拿掉。便溺与洗浴分设是日本住宅的最常见的模式。洗浴房间还常常被设计成为开放空间，咱们中国人在厕所马桶和洗浴在一个房间。日本人上厕所就是上厕所，洗澡就是洗澡，他得分着来，你想想有没有道理呢？好象也有道理。因为一个人不可能同时洗澡又上厕所，肯定是这两个动作不可能同时的进行。所以你要分成两个房间，对于提高使用效率有好处，可能全世界只有日本人如此。
     我在美国、加拿大这个是不分的，只有日本。每间卧室都必须设有被褥柜。日本人每天早起后都有将被褥折叠收纳起来的习惯。放进柜子里的生活习惯，卧室只是晚上睡觉用的，我在日本人家里住过一段时间，我还是比较喜欢他的合室，所谓合室就是没有床了，就是躺在地上，这样好呀，不会掉下来的。日本的房子每一层房子都至少有一间合室，他们的厨房和餐厅是合二为一，这个跟他们的饮食习惯有关系。
     中国轻易不要这么做，因为中国人间煎炒烹炸太厉害。据我说，现在中国女性青年再炸的东西很少，我觉得随着文明程度的提高，中国在未来的十年有可能也像日本这样，我不排除这个可能，但是目前我们做的设计，我宁可厨房捱着一个阳台，阳台几乎全是同廊的，分户墙之间设计一道半自动到底暗隔板，以便地震或火灾时瞬间打通护卫疏散。日本的绝大多数工公寓，阳台面积是只计算使用权，住户没有产权的，销售时或者按套内单价算。
     咱们看看日本和香港和我们的小户型区别的地方。首先一个特点叫做该大则大，该小则小。在我国90平方米对应的经常的事，客厅16平方米，主卧日本13.2平方米，次卧日本7.5平方米，尺度上中国较日本明线偏大，在厨房，日本7.5平方米，而在储藏空间8平方米，对于储藏空间在我们的中国是不好买的，他觉得这个房间我没有用，我们对数藏间不够重视的，我觉得这需要一个观念，所以我给大家讲做90平方米的小户型绝对不是把120平方米的房子给缩小，这是一个生活观念的问题，你应该知道有些东西该要，有些东西不该要。所以说，日本的厨房事7.5平方米，厕卫是7—8平方米的，中而在中国都在3—4平方米，我觉得中国有几个地方是大的，尤其在厨房，中国有一个位置是大的一个是主卧，一个是客厅。其实恰恰相反。
     我刚才讲了要是一个中产阶级90平方米的房子。富人买房子是为了享受、挣钱，穷人买房子，是为了挣很多的钱吗，也是。但是它的主要目的是利用。那么老百姓一般的人买房子，他想到一个更多的问题跟富人不一样，想的就是您刚才说的一句话，就 是我将来万一要卖房的时候我能能不赚钱，最起码是我是不是不会吃亏，所以大家注意，由于这种心态和需要带来的变化，他必然是带来的两种结果，什么结果？客厅和卧室次卧这方面是偏大的，而厨房和卫生偏小的，他讲究要实用。
     对小户型对显建筑的影响，我们总结了这么几条，面宽、覆盖率、总指标、户数、外立面、总成本，第一就是面宽的变化，如果从120平方米降低到90平方米的时候，户型面宽平均减少1.5—2米，容积路的降幅达到0.15—0.2，所以户型面积边销以后，也就意味着必须压缩户型面宽，增加其进渗，甚至在满足日照基础上适当增加部分户型，这是一个大问题。你要是改了一个小户型以后，你不压缩面宽，你肯定这个项目就死了，你少掉20%的容积率，你的利润一共才有多少，这就是为什么开发商反对。他也是个道理的，但是刚才我给大家讲了观念必须得变，以后就是这么一个趋势。
     同一建设项目在保障舒适对不变的前提下，覆盖面积越小，覆盖率越低，以12层一梯五户为例，户均面积在120平方米降低至90平方米时，以增加层数来调整标准层面积的损失，需加到16曾，覆盖率由22%减少至4.17%，覆盖率的降低可以为居住环境提供更多的绿化面积，提高住宅区环境。
     开发规模是以可以建设用地面积和容积率指标来控制的，户均面积是与总户数成反比的，户均面积将少也就意味着总户的增加，90平方米/户，比120平方米/户，总户数会增加均33%，以户数指标为基础的所有配套设计都要增加，比如停车位等等都要增加。那么你的整个园区的覆盖率还是要增加，同时你承担的社会的投入，你也要增加，所以我给大家讲在叠加变成小户型以后，每平方米的单价是降低了还是增加了？肯定是增加了。所以说房价国家从来没说过降低，国家总是说稳定房价，对于政府、对于领导政府的这些秀才们这些事早琢磨透了。出来一个政策，他是经过调查，经过考虑的。
     里面造型变化，小户型的最大问题就是会显得窗特别密切，里面就会变得比较烦琐，凹凸不平，所以接过是你的外延面的成本也要增加，所以由此而来来得反分割墙卫生间，排水线等等这些设备的投入也要增加。
     最后给大家介绍一下比较常用的几个办法，第一个就是大规模的做瞟窗，瞟窗就是为扩大室内使用空间而生。一般的来讲，从国外的经验来讲，做这个瞟窗大部分都起一种增加室内面积的作用，在国外的别墅这个绝大多数都是瞟窗，这个小户型的瞟窗它的大部分还是为了增加使用面积，开阔视野，低窗台瞟窗却能使较小的室内空间看起来更加大一些。这是用的比较多一些的。
     第二中是变种阳台，用的多了就是叫双层挑高想阳台，顾名思义就是将阳台加大进深并挑高为双层。你做了双层阳台以后，特别是露台做的非常大以后，感觉是非常的好的，但是有一个什么问题，这个上边的阳台的人看地下阳台的人就比较清楚，因为他有一定的高度。做双层阳台，所以这样的话我们现在发现有一个私密性有一个问题，所以最近我们努力想了一些招，比如这一块，我一再架一些架子等什么东西，由于双层挑高阳台不算在建筑面积之内，可以给购房者带来不少得实惠，根据有关建筑面积测算标准的规定，一般不封闭的阳台是以实际面积的一半来计计费的，而阳台空间高度达到或超过两层楼的其面积就不算了。
     入户花园和空中花园。还有一个是加深空间，这个最近国内北京在这方面做了一些限制，下层的层高将被设定在2.15米，2.2米以下不计入面积，这个东西你只能在装修样板间的时候这么做，你在销售的时候这样做肯定是不行的。咱们可以对比一下，咱们可以看一下这个图对比一下（如图）这是和我们销售得不好的一个小户型，首先他压缩的一个交通面积，大家看这个，几乎所有的交通面积和客厅怎么了？这就是效率很低的一个做法，大家不要去查个项目是什么，这是一个很失败的。另外一个户型也是很完整的一个浴室，进门很完整的一个厅。
     这是最近我看了几个图以后，发现的一些问题。我没有任何想批评的意思，只是发表以下自己的的观点。这个户型很多的，你说这个户型能买出去，我只能说一句话，就是现在房地产是很好了，你没有一件房子是正确的，另外这一个就是非常的完整。一、二、非常得清楚。而这一个就没有办法看了问题处在哪里呢？我告诉大家小户型最容易出的问题在那里2，第一个是电梯，电梯往往是在中间的，当然还有楼梯，所以你这个地方在玄关进来以后，总有一个房子是成这样的图。 所以我最近连着做了一些户型，我们的电梯有可能挂在边儿上，个是建建筑。就是尽量不把电梯含在里面去，那就是说你除了做高层以外，一般的高层或者是小高层，我建议电梯尽量不含在里面，电梯就是在拐弯的地方，是最容易出问题的地方。
     第二个就是阳台，大家注意了，刚才我们说了现在尽可能的露台是和客厅连在一块，而不是和卧室连在一块，这个洗干我们必须得改。 第三、（如图）这是一个户型组合对比，这个户型和我们这边的户型完成不是一回事，这个也给他后期的未来得长期，中产阶层的人买中小户型的人他并不是考虑挣钱不挣钱，他主要是考虑将来卖房子的时候会不会受损失？
     内部空间紧凑，空间结点塑造具有重要意义，作为功能空间的转换点，它通常也是居住行为的交差点和矛盾点，更是功能设计的静止所在，我们粗放式的产品中，他往往是设计的买去，他有几个点：虎门，主卧入口，结点往往呈现高度的紧凑型和功能的集合性，玄关在表现入户感觉的同时，常常会链接两个公用的粗藏空间，客卫、厨房、前室、客厅连前室和卧室去走走廊，日本的空往往给我们看到了是一个茶道的风格。这是日本的一个房间，这边是它的合室，就是日本的那种竹筏，这个是厨房，处方和客厅都是在一起。然后这边是它的卧室，非常得清楚，这边是合室，刚才讲了在日本住合室的一定是日本的有钱的人，这宾的卫生间洗浴是分开的，反过来，它的入户门很精小，浪费的空间很少，我觉得大家仔细看看，应该说这方面的学习可能将来是我们的重点，我觉得在住宅这方面，我们还是要多多的跟日本学学，为什么我不主张跟香港学太多？因为气侯，日本是个季风性的国家，这么大一个国家，他是春夏秋冬是非常的明显。它的每个季节都有，它的季节比较丰富，这样的话研究日本的建筑对我们来说就特别有意义，这个图片我觉得他基本把这种小户型的住宅研究的比较透彻，咱们休息一会儿。
     大家想想，中国现在十一五，比如说中国的汽车现在已经走向全世界，中国最终会变成世界上最大的汽车生产国，洗衣机生产国，冰箱生产国，中国全世界人口最多，绝非浪的虚名。中国得世界第一的多的很。最近在播一个电影一个片子叫《大国的崛起》看了以后很吃惊，我过去觉得我们中国就是封建就是落后。就是被人打，我们才能最近的100多年我们才落后，其实大家看了是这样吗？我说是呀。从十三、十四世纪我们就落后了，那个时候就落后了荷兰一百万的国家，当时荷兰的贸易已经占到世界的50%，所以我们落后不是一两天了，落后在哪里？落后在观念上。
     荷兰人在1400S年的时候就创造了世界第一家银行，英国是世界工业革命的第一次，英国人建的银行是一百年之后，荷兰人在很早的时候，也是在1400S的时候，就有了全世界第一个股票市场，英国后来的革命是谁干得呀？是荷兰的国王到英国当国王的时候，才有了后来英国的革命。我有一件事是让我最感动得，俄罗斯怎么起来的，大家有印象吗，全世界只有一个国家一个国家元首做到了，俄国的彼得大帝，身高两米多，彼得大帝改了一个名字微服私访到了荷兰，干什么呢？当木匠，整整学习的一年半，这个人特别的聪明，当木匠都是讲当时的最好，但是他受到的国内保守势力的强烈的评级，我们的国王到别人的国家做小工。俄国这么大一个国家，为什么我们的国王化装到别的国家，当一个木匠，最后包括俄罗斯的贵族必须从师贸易，必须从事生产、必须去学习，我一个国王都能够化装去别的国家学习，你为什么不能？
     我刚才把户型给大家说了一遍，我不可能在这么段的时今天在坐大家，所以我要给大家讲讲新的东西，新的概念在哪里，就是建筑师的“空间系统”与开发上的“产业价值链”，我问大家一个问题很遗憾地就是干这行业的人能说清楚的是很少。也就是说，你们在开发商朋友，你们在开发的过程中你们肯定要花很多钱要请设计师，请他们帮你做设计、你们谁能告诉我，什么叫建筑设计？我现在发现很多开发商花了乾前多钱最后没有达到目的，很多开发商花了很少的钱最后还是没有达到效果，问题出在大哪里？是你根本没搞清楚，建筑师到底是干什么的，谁能告诉建筑师是干吗的？搞设计的？对吧？什么叫建筑设计？咱就说十块钱一平方米，你十万块钱多少平方米，一辆背驰车没有了，你凭什么给他一辆背驰车，为什么？省钱？
     建筑师能帮你省钱，你是想多省点钱还是少省点钱呀？尽可能的多省钱，是不给建筑师的钱越少你就越省钱？你是给他多的钱你省，还是给少得钱你省？你给他的钱多了，然后你就省下了？说得对，我给你鼓鼓掌。但是我碰到像你这么明白的人太少了，大家知道潘石屹吗？潘石屹搞项目的时候，请了十多位建筑师都是特棒的。他说张永和，我这个项目做了，咱俩购置你给我设计一别墅，你也别多跟我要钱，但是你设计万这个别墅后你能出名，所以你最少手多少钱告诉我，跟握别客气，后来我们张总琢磨了很久，说就手指钱吧，收多少？三万。然后我们著名开发商（潘石屹）说，25000元行吗？你是在真省钱吗？你一定要找最好的建筑师，我说的没有错吧？多花点钱你才能省钱，那么建筑师经究竟是帮你干什么的？棒开发商赚钱，说的非常的好，建筑师怎么才能帮你开发商赚钱，设计个好作品，是设计个好作品就能赚钱吗？
     这个问题又来了，产品的价格是什么决定的？跟它的好坏有关系吗？有关系，也一定的关系，但是最终的关系是什么？最终是市场的供求。我们河南人会赚钱，看来句句都说到点子上，没错！就是供求关系。这个问题又来了，既然产品的价格是供求关系决定的，那么它的价值是什么决定的呢？产品的质量。什么叫产品的价值？学政治经济学的时候怎么说的？一个产品的价值是什么？是生产这个产品所需要的社会必要劳动时间决定的。所以大家注意，价格和价值量者是一回事吗？不是一回事，应该是统一的，但是经常不统一，是背离的。所以建筑师怎么让你的价格变的高了呢？光把这个价值做的很高，价格就一定很高吗？不是！而是创造。中国的话从来叫做“物以稀罕为贵”。
     今天给大家将将房地产设计的真理就在这里——“物以稀为贵”。所以建筑师究竟怎么才能把你的东西做好，怎么才能帮你卖出更好的价格呢？光把这个东西做的多么的完美不行，建筑师是做产品的吗？注意了今天咱们要把这个问题搞清楚了，我相信你回去绝对能赚钱，把今天的学费挣钱回来没有问题。问题出在那里呢？
     我下面问问大家，当你拿了一块地的时候，你该做什么样的项目，或者说白了吧，你该怎么拿这块地去赚钱，谁能告诉我，你该怎么决定做什么项目？你们都是搞开发的的，要定位？产品定位？怎么定位？调查？调查市场需求？市场需求可是太多了，我们过去经常说的一句话，谁是说上帝地，顾客是上帝。注意顾客是上帝，我告诉大家在房地产里这句话不对，为什么这么说呢？因为房地产里的这个上帝的要求太多了，你根本做不到，第二个顾客的这位上帝要求经常会变，咱说点一号听的话，比如说这个人在准备买你的房子的时候，他还没有结婚，所以他说50平方米够了，等他买你房子的时候，他的媳妇在生孩子，他一个人变成了三个人，起码是四个，得有一个侍候月子的四个人。
     然后过个几年，说据不好听的父母去世了，或者保姆走了变成几个了？他又变成三个了，所以上帝的要求经常的在变，不像买雪花膏的或者买牙膏的，经常的在变，我们的上帝往往一辈子就消耗一套，所以大家注意，上帝是顾客在房地产这领域不要乱用这是这么回事？